2025年郑州市物流地产市场报告

宏观环境分析

• 经济实力：2024年郑州市GDP增长5.7%，社会消费品零售额增长4.7%，货运总量增长7.1%，展现稳健增长态势。
• 城市空间规划：郑州市国土空间规划以“五片融合、一带一区、双核三轴”为引领，构建山、河、城、田和谐共生的市域格局。
• 物流体系空间布局：郑州市现代物流体系以主城区流通中心、航空港副城流通中心、六组团特色流通中心为布局，重点发展国际陆港、航空港等枢纽。
• 物流产业政策环境：国家层面支持郑州建设陆港型、空港型国家物流枢纽，区域政策推动物流降本增效，地方行动方案强化“四港联动”。
• 郑州市物流枢纽定位：郑州将布局陆港型、空港型、生产服务型、商贸服务型国家物流枢纽，其中陆港型、空港型已获批，功能定位分别为境内外物流节点和产业、商贸服务支撑。

市场数据分析

• 市场概览：截至2025年6月，郑州市非保税高标仓总存量422.9万㎡，平均有效租金14.57元/㎡/月，空置率11.59%，租金呈下降趋势，空置率相对稳定。
• 竞争格局：普洛斯、京东产发、深国际为郑州高标仓主要开发商，租户以快递快运（62.78%）、三方物流（18.99%）、电商（13.16%）为主。
• 净吸纳量：2024年第四季度净吸纳量环比增长明显，2025年第一季度4个区域为正，第二季度2个区域为正，中牟县单季度净吸纳量18.8万㎡，新郑市连续两季度净吸纳量为负。
• 子市场概览：中牟县存量最大（271.9万㎡），租金分布分散；新郑市存量78.8万㎡，租金分布集中。
• 中牟县：高标仓主要分布在经开区、航空港铁路站周边，普洛斯、京东产发、菜鸟为头部开发商，租金2024年第二季度大幅下降，2025年趋于稳定。
• 新郑市：高标仓主要分布在新郑国际机场周边，普洛斯、深国际、庆通（乐坤）为头部开发商，租金变化相对较小，空置率较高。

供给与需求分析

• 仓储供给：2025下半年至2026年，郑州市高标仓预计新增60.0万㎡，主要集中在中牟县（77.09%）和新郑市（22.91%）。
• 土地供给：郑州主城区工矿仓储用地供应增长，2025年占比49.83%；2025年上半年仓储物流用地成交744.0亩，集中在新郑市、中牟县和惠济区。
• 需求分析：快递业务量高速增长但单票收入承压，异地寄递需求占比超80%；新能源汽车产量快速增长，催生汽配供应链和整车物流仓储需求；航空港货邮吞吐量增长，跨境物流运作需求增加。

市场观点总结

• 宏观环境：郑州市物流功能区体系完善，国家物流枢纽建设稳步推进，政策支持物流基础设施建设、企业发展和成本降低。
• 市场现状：高标仓存量422.9万㎡，普洛斯为最大开发商，租金下降，空置率稳定；中牟县、新郑市存量较大，租金分布差异明显。
• 趋势观点：快递业务降本增效压力增大，汽车产业和航空物流发展将带来仓储需求增长。