2025年全球物流与工业地产市场动态报告

市场驱动因素

全球贸易和消费是物流和工业房地产需求的基本驱动因素。过去50年，全球贸易因集装箱化、信息通信技术（ICT）网络等物流进步而激增，推动了亚洲成为全球制造中心。然而，近年来全球贸易放缓，企业开始重新配置供应链，优先考虑弹性和多元化，例如近岸外包。电子商务的持续增长是未来三年全球物流设施需求的主要驱动因素，尤其是在美洲和EMEA。

当前市场挑战

当前宏观经济环境充满不确定性，关税变化、经济放缓和贸易中断等因素影响了企业决策。近三分之二的受访企业因不确定性而推迟了租赁决策。劳动力成本和能源成本不断上升，影响了选址和运营决策，亚太地区、拉丁美洲和欧洲市场在劳动力和能源成本方面具有成本优势。

全球物流和工业房地产成本

租金、劳动力和能源是影响选址的主要成本因素。过去五年，全球平均租金上涨了41%，其中美国上涨了57%。租金增长在过去一年有所放缓，2024年全球平均租金增长率为2.9%。租金水平因地区而异，其中76个市场（占所分析市场的60%）的租金在每年5至10美元/平方英尺之间。欧洲的能源成本最高，而亚太地区、拉丁美洲和欧洲市场的能源成本较低。

全球物流和工业市场条件

目前，全球超过一半的市场对租户有利，主要受近期租户需求放缓的影响。预计未来三年，市场将转向中性和对房东有利，其中美洲市场将从当前的租户有利转变为中性和对房东有利，而EMEA市场预计将保持平衡。预计全球约一半的市场将保持稳定的空置率，美洲市场因供需平衡而保持稳定，而亚太地区和EMEA市场预计空置率将上升。

预期市场变化

未来三年，电子商务、零售分销和一般制造业预计将是主要的市场驱动因素。汽车制造业在EMEA和亚太地区是重要的需求驱动因素，而高科技制造业在美国和亚太地区预计将推动需求增长。全球超过一半的市场预计租金将上涨，而约三分之一的市场预计租金将保持稳定。长期来看，供应链优化和采购多元化将是关键趋势，成功将取决于在不确定性中保持清晰愿景和战略定位的能力。