2025年1季度上海办公租赁市场分析报告

2025年第一季度，上海办公租赁市场整体呈现小幅下滑态势，平均租金环比下降1.6%，降至4.15元/㎡·日。各环线租金普遍下跌，外郊环区域跌幅最大（环比下跌2个百分点至2.32元/㎡·日），其中松江新城、青浦新城等区域跌幅超2.5%。各区办公租金持续走低，中心区域黄浦区与徐汇区跌幅超2.7%。各小市场租金延续跌势，超高端市场连续两季度跌幅居榜首（环比下跌2个百分点），甲+级办公跌幅达2%，甲级办公整体跌幅1.5个百分点，乙+级及以下办公平均环比下跌1.6个百分点，跌幅达20%。

市场供需关系结构性失衡加剧，全市聚集区平均空置率升至23.8%，连续八个月上升。供应端压力持续攀升，非核心商务区大量项目集中入市；需求端受地缘政治、经济结构调整等因素影响，外资企业缩减办公面积，主力需求行业空间配置重构，企业需求结构向灵活办公与混合办公转变，人均面积配置缩减约20%。技术革新推动智慧楼宇成为竞争门槛，传统项目空置风险提升。

总结来看，上海办公市场处于供需结构再平衡调整阶段，呈现“需求收缩与供给过剩”双重压力。企业降本增效、外资租赁决策审慎等因素导致需求端复苏动能不足，新增供应集中在非核心商务区加大去化压力。租户结构向新兴产业转移，传统商务区面临产业适配性改造压力。大宗交易市场折价资产比例上升，机构投资者通过“改造+运营”模式布局价值修复机会。短期内全市办公租金仍将延续下行趋势。