2024年3季度上海办公租赁市场分析报告

当前上海办公租赁市场处于复苏阶段，需求疲软、市场活跃度不足，企业租赁决策高度谨慎。2024年第三季度，整体租金持续承压，平均租金环比下降1.2%，至4.3元/㎡·日。

各环线租金普遍下跌，内环内区域跌幅最大

• 内环内区域平均租金下跌1.6个百分点至5.8元/㎡·日，为最大跌幅；
• 内中环降至3.95元/㎡·日（环比跌1.2%），中外环与外郊环分别跌1%和0.8%。
  部分业主为回笼资金降价明显，如长宁区SOHO中山广场部分房源降至3.5元/㎡·日（较市场低30%）。

各区租金走低，外围区域跌势趋缓

• 多数区域租金跌幅扩大，黄浦区与徐汇区环比跌超1.6%。
• 外围区域（如闵行、青浦）因氛围不成熟，供应充裕但去化难，跌势趋缓。

中高端市场跌幅显著，乙级及以下需求不足

• 甲+级租金环比跌1.7%（静安寺、八佰伴区块跌2.5%），部分项目调价超5%；
• 甲级整体跌1.5%，业主提供免租期（如舜元大厦6个月免租+年免2月）。
• 乙+级跌1.6%（龙华西路等超3%），同质化严重且新供应增加；
• 乙级及以下跌1%，多为旧厂房改造园区，增值服务不足（如法律服务缺失）。

空置率持续攀升，供需失衡加剧

• 全市平均空置率23.1%，连续六个月上升。
• 新项目密集入市（尤其外环区域），但需求疲软，成交主要源于转租，未降低空置率（如杨浦长阳创谷因租户迁出空置率上升）。

政策利好与市场分化

• 短期：信贷宽松、营商环境优化（如财政补贴中小微企业）或提振需求，但供应增加仍压租金；
• 长期：经济复苏与政策支持（如《商务楼宇更新提升行动方案》）将缓解压力，促进市场稳健发展。