TAG房地产公司2025年第一季度业绩符合预期；波兰销售疲软

TAG Immobilien Q1-25 财报符合集团 2025 财年指引，FFO I (德国和波兰的租赁业务) 达到 44.9m 欧元，同比增长 0.7% (2024 财年同比增长 2%)，每股 0.26 欧元；FFO II 下降 22% 至 50.1m 欧元，每股 0.29 欧元；波兰调整后净利润同比下降 75% 至 5m 欧元。集团确认 2025 财年指引：FFO I 172m-176m 欧元，FFO II 233m-243m 欧元，包括波兰销售调整后净利润 61m-67m 欧元，并预计德国 2025 年“轻微价值增长”。

德国 LFL 租金增长稳定在 2.5%，空置率略微上升至 3.9% (同比增长下降 30 个基点)；波兰 LFL 租金增长放缓至 3.0% (2024 财年为 3.2%)，空置率上升至 6.3% (2024 财年为 4.9%)。波兰交付房屋数量较少 (224 单位)，销售 592 单位。集团 LTV 比率下降至 45.6% (接近 45% 的目标)。TAG 以 5.6% 的平均毛收益率出售了 53 单位德国房产 (5300 万欧元，预计净现金收益约 3300 万欧元)。净债务/EBITDA 比率上升至 10.3x，ICR 为 5.9x。

公司专注于德国 (95%) 和波兰 (5%) 的住宅房地产，总价值 57 亿欧元，主要包括 8.5 万套住宅单位。公司于 2022 年收购 ROBYG 后增加了对波兰住宅地产市场的敞口。德国住宅组合主要包括 8.5 万套住宅单位和少量商业单位，可出租面积 510 万平方米。公司主要投资于中等规模城镇和大型都市圈附近，新收购的组合通常空置率较高。柏林占德国组合的 15%，莱比锡占 14%。

Jefferies 给予 TAG Immobilien“买入”评级，目标价 16.50 欧元，较当前价格 13.65 欧元上涨 21%。主要风险包括：CPI 高于预期导致长期利率上升、收益率扩大、信用降级、德国新监管政策。