现房试点逐步推行，优质房企“剩者为王”

现房试点逐步推行，优质房企“剩者为王”

核心观点

我国住房制度经历了“福利分房—商品房预售—现房销售试点”三个阶段。预售制度支撑了房地产行业的高速发展，但也带来了交付风险等问题。现房销售制度作为应对风险挑战的重要举措，正逐步试点推广。

关键数据

• 2025Q1全国商品住宅现房销售面积占比为32.7%，较2020年低点提升22.5个百分点。
• 海南、西藏、天津和黑龙江2025Q1商品住宅现房销售面积占比超过50%。
• 截至2025年3月，一线、二线和三四线城市商品住宅去化周期分别为18.3、20.0和26.2个月。

研究结论

现房销售对行业和房企的影响：

• 行业：延缓新房供给，稳定房价；降低土拍热度，土地价格下滑；有效防范交付风险。
• 房企：拉长项目经营性现金流回正周期，高周转模式难以延续；增加资金成本，影响净利率和IRR；对产品品质、运营效率和融资能力要求更高，加速行业出清。

投资建议

推荐产品品质好、运营效率高、融资能力强的优质房企，如建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、滨江集团、建发股份等。

风险提示

• 宽松政策效果不达预期。
• 房企流动性风险加剧。
• 市场信心不及预期。
• 测算假设带来的结果偏差。