太古地产重大事项点评：Q1表现符合预期，内地购物中心经营改善

事项：公司公布一季度运营数据，内地购物中心零售额同比上升10.1%（上海兴业太古汇）、6%（北京三里屯太古里）、1.5%（上海前滩太古里），成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港同比下降2.9%、2.5%、0.4%，降幅较2024年收窄。

评论：

1. 内地购物中心经营持续改善：

   • 2025年新增6座购物中心，占公司2024年应占租金的35%。
   • 一季度零售额增速明显好转，头部项目表现突出：
     • 上海兴业太古汇零售额同比上升10.1%，得益于年初调改引入奢侈品牌。
     • 北京三里屯太古里零售额同比上升6%，重奢北区升级改造推动出租率提升至99%。
   • 公司强大的招商和调改能力是核心优势，预计2025年内地购物中心应占租金仍将保持增长。

2. 香港购物中心保持满租，零售额增速小幅改善：

   • 太古城中心、太古广场、东荟城名店仓Q1零售额同比分别增长2.9%、下降5%、下降5.8%，出租率连续5个季度达100%，印证商户倾向优质物业趋势。

3. 香港写字楼仍承压：

   • 市场供给过剩，Q1公司香港写字楼出租率89%，租金阶段性企稳。
   • 新签约租金调幅环比收窄，预计2025年香港写字楼应占租金仍小幅承压。
   • 内地写字楼项目出租率上升，上海兴业太古汇出租率下降至94%，整体稳定。

投资建议：

• 太古地产通过持有优质底层资产获取稳定现金流，Q1内地购物中心零售额好转符合预期。
• 预计2025-2027年归母净利润分别增长449%、54%、37%，分红维持年5%增速。
• DDM模型测算每股净现值为21.55港元，2025年股息率为6.9%，维持“推荐”评级。

风险提示：

• 投资项目落地不及预期，居民消费下行超预期，写字楼、购物中心供给增加导致竞争加剧。