2024年56家上市物企营收总额2816.2亿元，同比+4.5%，增速放缓但央国企与优质民企展现韧性；归母净利润107.8亿元，同比-20.0%，其中央国企利润同比+9.8%。整体毛利率19.0%，销管费用率8.0%。应收账款周转天数拉长但现金水平较为充裕。物业管理服务收入同比+9.7%，占比提升至70.6%，社区及非业主增值服务收入下降。分红总额132.7亿元，同比+31.0%，回购积极，头部物企股息率超10%。在估值低位、红利属性增强背景下，推荐高分红、高股息、规模效率兼优的头部物企，如华润万象生活、万物云等。
利润表：营收增长放缓，利润承压，央国企与优质民企展现韧性
- 营收增速放缓，分化加剧，民企且未展期物企表现亮眼：2024年营收总额2816.2亿元，同比+4.5%，增幅较2023年收窄3.7pct。民企且未展期物企营收同比+15.3%。碧桂园服务、万物云、绿城服务营收居前三。
- 归母净利润整体下滑，央国企与优质民企逆势增长：归母净利润总额107.8亿元，同比-20.0%。央国企物企归母净利润同比+9.8%，民企且未展期物企+5.0%。华润万象生活、碧桂园服务、中海物业利润居前三。
- 行业毛利率持续承压，央国企表现稳健：整体毛利率19.0%，同比-1.4pct。央国企毛利率降幅最小。
- 销管费用率连续两年下降，降本增效成效显现：整体销管费用率8.0%，同比-0.7pct。
资产负债表：回款周期上升，物企聚焦回款，现金较为充裕
- 流动性承压及业务转型影响下，回款周期拉长：应收账款周转天数约106天，较2023年增加1天。央国企物企约62天，民企且已展期物企约147天。
- 物企聚焦回款提效与现金流稳健，净现金小幅下降：净现金总额1081.5亿元，同比-2.9%。央国企物企净现金约375.6亿元，民企且已展期物企净现金约447.9亿元。
业务结构：主业夯实增速放缓，央国企表现领先行业
- 物管主业稳健增长，在管面积温和扩张：物业管理服务收入同比+9.7%，占比提升至70.6%。社区增值服务收入同比-7.1%，非业主增值服务收入同比-23.0%。
- 各业务板块分化加剧，央国企表现更优：央国企在物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务各项业务板块表现更优。
回购积极，分红慷慨，物企红利属性凸显
- 分红总额大幅增长，物企回报股东意愿增强：分红总额132.7亿元，同比+31.0%。华润万象生活、万物云、碧桂园服务分红总额居前三。
- 物企积极回购，提振市值与投资者信心：德信服务集团、金科服务、万物云回购比例分别达5.84%、4.21%、1.55%。
- 低估值+高分红，物企红利属性凸显：头部物企股息率可达10%以上。
投资建议：推荐高分红、高股息、规模效率兼优的头部物企
- 头部物企住宅物管基本盘有支撑，同时加大在非住和第三方项目的有序拓展，规模有望保持温和增长。
- 头部物企主动收缩低效业务，聚焦资源禀赋与产业链协同的领域，有望提升整体运营效率。
- 物企的分红意愿高，股息率提升，红利属性增强，板块投资价值凸显。推荐华润万象生活、万物云等。
风险提示：政策效果不达预期，关联方销售不及预期，市场外拓不及预期。
