*ST金科：2024年年度报告

金科地产集团股份有限公司 2024年年度报告 2024年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人周达先生、主管会计工作负责人宋柯先生及会计机构负责人（会计主管人员）梁忠太先生声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有专项说明，请投资者注意阅读。 本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 公司已在本年度报告管理层讨论与分析一节中，详细描述所存在主要风险，敬请投资者关注相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义......................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................................6第三节管理层讨论与分析...............................................................................................................................10第四节公司治理.................................................................................................................................................37第五节环境和社会责任...................................................................................................................................62第六节重要事项.................................................................................................................................................64第七节股份变动及股东情况..........................................................................................................................153第八节优先股相关情况...................................................................................................................................159第九节债券相关情况........................................................................................................................................160第十节财务报告.................................................................................................................................................178 备查文件目录 1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 3、报告期内在《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》和巨潮资讯网上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 4、载有法定代表人签名的年度报告全文。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 [注]本报告期，公司加权平均净资产为负数，归属于母公司股东的净利润和扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润均为负数，则上表加权平均净资产收益率及本年比上年增减指标均为不适用。 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是□否 公司最近一个会计年度经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 □适用☑不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 ☑适用□不适用 2024年度，公司按合资合作协议约定向联营、合营企业提供股东借款支持其投资开发而收取的资金利息收入17,252.23万元，向公司控股项目公司的其他合作方收取调用富余资金产生的资金利息收入1,152.36万元，该利息收入与公司日常经营活动密切相关，属于房地产行业合资合作开发的惯用模式，其发生具有经常性和持续性，故不界定为非经常性损益项目。 因公司流动性持续紧张导致部分公司欠税，进而产生税收滞纳金104,118.47万元，其会在公司现阶段持续产生，故不界定为非经常性损益项目。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2024年，全球经济呈现“低增长、高波动”走势，主要经济体加息周期已临近尾声，但降息节奏依旧缓慢；国内经济稳中求进，全年GDP增速5%，全年固定资产投资比上年增长3.2%，但其中房地产开发投资同比下降10.6%。中国房地产市场继续底部调整。 房地产政策方面，政策持续加码，积极提振市场预期。2024年，房地产政策经历“松绑－刺激－托举”的递进式调整。上半年以优化限购限贷、降低首付比例及房贷利率为主，如“5.17新政”开启政策转向序幕，9月政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，成为全年政策转折点，随后五部委联合推出“四个取消、四个降低、两个增加”政策，释放强力维稳信号，四季度政策加码，包括专项债支持存量土地回购、国企收储商品房用作保障房等，一线城市限购实质性松绑，政策重心转向“保主体”，缓解房企资金压力。中央经济工作会议进一步明确要“用力推动房地产市场止跌回稳、充分释放刚性和改善性住房需求潜力、盘活存量用地和用房、推动构建房地产发展新模式”等要求，将加快房地产市场企稳回升。 房地产销售方面，市场尚未明显改善，销售市场处于探底中。2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96,750亿元，同比下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。房企TOP100销售额同比下滑30.6%，市场整体承压，但四季度政策发力带动成交回升，部分核心城市二手房成交回暖，呈现“以价换量”特征，市场“止跌回稳”仍有待观察。 房地产投资方面，土地市场成交总体持续低迷，头部企业主导市场。2024年，受各类因素影响，全国房地产开发投资同比下降10.6%。300城住宅用地成交规划建面同比下降超两成，土地出让金同比下降28%，土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势，头部央国企主导土地市场，民企收缩明显，全国土地市场仍面临调整压力。 房地产融资方面，融资支持边际改善，房地产贷款增速回升。2024年四季度末，房地产开发贷款余额13.56万亿元，同比增长3.2%，增速比上年末高1.7个百分点，全年增加4125亿元。个人住房贷款余额37.68万亿元，同比下降1.3%，增速比上年末高0.3个百分点。房企“白名单”融资机制及专项债支持部分房企缓解流动性，为房地产项目建成交付提供了一定的资金保障。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）公司主要业务 公司成立于1998年，经20余年发展，已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。 报告期内，公司坚持做好房地产开发主业，持续推进“保交房”及存量房地产开发和销售工作。同时，公司稳中求进探索房地产转型升级机会，积极培育新的业务增长点，代建、产商轻资产等新业务取得了较好进展，持续推动地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。 报告期内，公司在保持正常生产经营的同时，坚定不移地推进司法重整工作，在管理人的指导下先后开展了司法审计评估、债权申报与审查、投资人招募与遴选、重整计划草案编制与审定、召开两次债权人会议等工作，公司将以司法重整为契机，化解流动性风险、推进债务重组、淘汰低质低效资产，从根本上改善经营发展质量。 重整成功后，产业投资人将充分发挥其产业优势、资源优势和管理优势，充实公司资金实力，改善公司的流动性，支持保障公司经营稳定，顺应房地产发展新趋势，全面改善提升公司盈利能力，着力围绕“高效运营、精益管理、持续创新”，以提升盈利能力、资产价值和流动性为核心，推动公司转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产服务机构。 （二）报告期公司经营情况总结 1、本报告期经营亏损情况说明 报告期内，公司结算面积约405万平方米，同比下降约53%；营业收入约276亿元，同比下降约56%；归属于上市公司股东的净利润为-320亿元，经营亏损的主要原因为： （1）受各类因素影响经营质效大幅下滑：公司整体项目销售下滑，本期达到交付条件的项目较上年同期大幅减少，结转收入下降至276亿，结转毛利润较去年同期减少48亿；受各类因素的影响，本报告期公司经营性物业的出租率、租金水平及客流量均出现一定程度的下降，导致以公允价值计量的经营性物业价值亦较去年减少约12亿元。 （2）受项目所处市场影响存货跌价准备增加：本期受市场因素、公司债务逾期导致项目板结及剩余可售项目多集中在三、四线城