南山控股：2024年年度报告

2024年年度报告 2025年4月 2024年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人舒谦、主管会计工作负责人兰健锋及会计机构负责人（会计主管人员）胡永涛声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义..............................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标..........................................................................................6第三节管理层讨论与分析......................................................................................................10第四节公司治理......................................................................................................................38第五节环境和社会责任..........................................................................................................54第六节重要事项......................................................................................................................55第七节股份变动及股东情况..................................................................................................75第八节优先股相关情况..........................................................................................................80第九节债券相关情况..............................................................................................................81第十节财务报告......................................................................................................................85 备查文件目录 一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 四、其他有关资料。 五、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 公司最近一个会计年度经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值是□否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 报告期内，公司主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务，行业及市场情况如下： （一）仓储物流业务 2024年，物流行业在国内经济弱复苏的背景下展现出较强的韧性，整体呈现稳中有进的发展态势。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，2024年全国社会物流总额约为360.6万亿元，按可比价格计算，同比增长5.8%。消费市场的稳步复苏也为物流需求提供了有力支撑，2024年社会消费品零售总额为48.8万亿元，同比增长3.5%，其中，实物商品网上零售额13.1万亿元，同比增长6.5%，带动电商物流需求强劲增长，全国快递业务量和业务收入分别达到1,745亿件和1.4万亿元，同比分别增长21%和13%，超大规模市场优势为仓储物流业务提供长期增长动能。 从高标仓供需来看，据仲量联行等机构报告显示，报告期内高标仓需求仍以三方物流、电子商务为主，占比超60%，跨境电商、新能源等新兴需求增长显著。全国24个主要城市整体高标仓净吸纳量同比增长8%，达780万平方米，仍显著低于949万平方米的全年高标仓新增供应量，行业的供需拐点仍未出现，市场去化压力持续。业主方普遍通过更为激进的“以价换量”策略加速项目去化。昆山、武汉、廊坊等新增供应较为集中且空置率连续两年高于20%以上的城市，租金同比跌幅介于13.8%至26.5%之间，短期内租金进一步承压。市场下行压力下，部分物流地产商选择出售旗下资产以换取流动性，金融、保险机构加大对核心区域仓储物流资产的关注度，市场潜在资产托管需求增多，轻资产输出成为头部物流地产商的重要转型发展方向。 从政策层面看，全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，物流地产行业作为产业升级和消费复苏的纽带，长期增长动能稳固。此外，随着国家发改委1014号文的发布，标志着我国公募REITs市场正式进入常态化发展新阶段。2024年共有29只公募REITs首发上市，发行数量创历史新高，公司旗下的华泰宝湾物流REIT也在其中。公司在释放存量资产价值、拓宽融资渠道、打通“募投建管退”闭环方面实现突破，行业整体发展前景也更加广阔。 （二）房地产开发业务 2024年，我国房地产行业在政策持续发力与市场深度调整中逐步筑底，全年呈现“政策创新迭代、销售筑底趋稳、投资理性收缩”的阶段性特征。政策方面，中央及地方政策贯穿“化风险、保主体、稳市场”主线，上半年以松绑限购、降低首付比例、优化公积金政策为主，下半年转向需求端刺激，特别是“9.26”政治局会议确定“要促进房地产市场止跌回稳”基调后，五部委推出涵盖信贷、税收、限购等领域系统性支持政策，推动购房环境达到近十年最宽松水平。 在销售市场方面，报告期内，得益于多维度的支持性政策积极发力，新房成交规模全年呈现“前稳中低后高”走势。根据国家统计局数据显示，截至2024年12月，全国新建商品房累计销售面积、销售额同比降幅均已连续8个月收窄，9月新政后新房销售规模持续改善，10月新房成交面积同比止跌，11月同比增长3%，实现自2023年下半年以来商品房成交面积同比增速的首度回正。分城市能级来看，一线城市整体韧性突出，其中深圳领涨30城，全年实现同比正增长；二三线城市仍处筑底期，城市间分化持续扩大，全国普遍性回温尚未出现。从产品结构看，改善需求主导市场迭代，根据克尔瑞重点监测的193个城市数据显示，2024年四房产品市占率同比提升2.8个百分点至29.2%，行业竞争从“以价换量”转向“品质竞争”，产品力成为企业穿越周期的核心能力。 在土地市场方面，在“稳市场、去库存”行业发展第一要务的背景下，土拍规模理性收缩，呈现“总量收缩、结构分化”新常态。根据中指研究院统计，2024年300城住宅用地成交规模及出让金降幅均超两成，土地出让金回落至2020年峰值的43.7%。区域热度方面，北、上、深、杭仍是房企重要布仓地，优质地块竞争激烈，部分地块溢价率高达30%以上。拿地主体结构方面，“央国企占主导、多地城投托底、民营企业持续萎靡”格局并未改变，趋势延续，22城累计拿地金额中央国企占比达46%，一线城市占比均在八成左右；地方国资占比32%，在土拍情绪弱的无锡、沈阳等城市占比均超五成。 （三）产城综合开发业务 报告期内，全国工业经济运行平稳，总体呈逐步企稳、结构优化的发展态势。总体层面，2024年，全国规模以上工业企业营业收入同比增长2.1%，利润总额7.4万亿元，同比下降3.3%；分季度看，四季度全国规模以上工业企业利润稳步恢复，降幅较三季度收窄12.7个百分点；从产业结构看，高技术制造业利润较上年增长4.5%，投资同比增长7.0 %，其中，航空、航天器及设备制造业、计算机及办公设备制造业投资分别增长39.5%、7.1%，高技术制造业保持较快增速，为产业园区空间载体需求形成强力支撑。全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，为产业园区提供新一轮的发展机遇。 从供给端看，随着2021-2023年用地持续推出以及厂房办公建筑竣工大规模入市，市场存量持续攀升，短期内产业园区招商去化压力延续，产业园区开发商土地投资策略趋于审慎的同时，注重持续提升资源整合、数字化招商及增值服务等核心能力，旨在通过精细化管理和创新服务模式，增强园区整体竞争力，有效应对市场供需失衡带来的挑战。从市场数据看，未来行业供应节奏整体放缓，根据国家统计局发布的数据显示，2024年全国厂房及建筑物竣工面积69,139万平米，同比下降0.8%，增速放缓，结束连续三年的高增长周期，年内工业用地成交总面积12.19亿平方米，同比下降16.47%，厂房办公建筑物竣工面积与工业用地成交规模持续收缩，产业园区供需压力有望得以缓解。 此外，在公募REITs常态化发行政策推动下，市场规模显著提高。截至2024年底，累计已有16只产业园区公募REITs上市，含扩募规模达287.23亿元，其中，2024年新发行产业园区公募REITs7只，规模91.27亿元。产业园区公募REITs的常态化发行，推动产业园区运营商加速盘活存量资产，优化资本结构，提升运营效率。 除上述公司各主营业务所处行业外，在新能源行业方面，2024年，中央和各部委接连发布和实施了一系列促进新能源发展的政策和举措，旨在通过技术创新、产业升级和市场机制改革，推动我国新能源产业的快速发展，实现能源结构优化和绿色低碳转型。2024年，我国光伏、风电累计装机容量同比分别增长45%、18%。截至2024年底，已建成的新型储能装机规模达1.68亿千瓦时，较2023年末增长超130%，行业整体发展动能强劲，同时随着电力市场化改革进程的纵深推进，新能源产业将加速向高质量、智能