南山控股：2023年年度报告
2023年年度报告 2024年3月 2023年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人杨国林、主管会计工作负责人兰健锋及会计机构负责人（会计主管人员）胡永涛声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义..............................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标..........................................................................................6第三节管理层讨论与分析......................................................................................................10第四节公司治理......................................................................................................................38第五节环境和社会责任..........................................................................................................55第六节重要事项......................................................................................................................57第七节股份变动及股东情况..................................................................................................78第八节优先股相关情况..........................................................................................................84第九节债券相关情况..............................................................................................................85第十节财务报告......................................................................................................................88 备查文件目录 一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 四、其他有关资料。 五、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据是□否追溯调整或重述原因：会计政策变更 会计政策变更的原因及会计差错更正的情况 根据《企业会计准则解释第16号》规定，自2023年起对租赁期开始日初始确认租赁负债并计入使用权资产的租赁交易因资产和负债的初始确认所产生的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异，由原不确认递延所得税，变更为分别确认相应的递延所得税负债和递延所得税资产，并相应对2022年期末数进行追溯调整。 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 报告期内，公司主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务，行业及市场情况如下： （一）仓储物流业务 2023年物流行业在承压中波动复苏，整体呈现稳中有进的发展态势。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，2023年全国社会物流总额约为352.4万亿元，按可比价格计算，同比增长5.2%，物流业总收入达到13.2万亿元，同比增长3.9%。与物流行业发展紧密相关的消费市场潜力也逐步释放，2023年社会消费品零售总额为47.15万亿元，同比增长7.2%，其中，实物商品网上零售额13.02万亿元，同比增长8.4%。全国快递业务收入和业务量分别有望超1.2万亿元和1,321亿件，同比分别增长14.3%和19.4%，超大规模市场优势支撑电商物流需求持续增长。 从高标仓供需看，消费逐步复苏叠加跨境电商、生物医药、新能源等新兴行业规模的快速扩张，有效推动高标仓净吸纳量显著提升，其中，跨境电商在广州、深圳、东莞、佛山和惠州等五个城市市场的新增租赁面积超250万平方米。据世邦魏理仕统计，2023年高标仓净吸纳量为722万平方米，同比增长44%，为仅次于2021年的第二高峰，但在上年延期项目和大量新增项目的集中投运影响下，2023年新增供应量达1,200万平方米，创历史新高，市场仍呈现供过于求的态势，推动市场平均空置率上升至21.8%的历史高位，三分之二的城市租金水平较去年同期有所下降。 从物流仓储用地供应情况看，部分城市供地进一步向满足战略性新兴产业的生产需求倾斜，减少了物流仓储用地供应，2023年全国24个主要城市年新增供应中物流仓储用地占工业用地比重降至10%以下，创近十年新低。中长期来看，在新增物流仓储用地供应量持续减少的情况下，未来市场供求关系有望逐渐重回均衡，同时，已聚焦核心城市实现规模化布局的仓储物流开发商的先发优势愈发凸显。 从政策层面看，全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，中国经济新动能的加速发展和消费潜力的有效释放，将进一步促进物流地产市场回升向好。此外，2023年公募REITs市场多元化扩容提速，底层资产类型日趋丰富，已上市的3只仓储物流REITs分别为中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT和嘉实京东仓储REIT，其底层资产四季度末整体出租率分别为89.6%、96.0%和100%，经营稳定性仍优于其他产权类公募REITs，物流资产的价值凸显，同时，公司计划发行的华泰宝湾物流REIT已于12月8日由中国证监会及深圳证券交易所正式受理，业务转型升级步伐稳步迈进。 （二）房地产开发业务 2023年年初以来，房地产市场延续低迷态势，7月中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，促进房地产市场平稳健康发展，多部委从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设等方面释放积极信号，重点城市限制性政策加速退出，核心一二线城市开启“四限”松绑潮，但市场信心和购房预期的修复尚需时日，房地产市场仍处底部修复、边际改善企稳的阶段。 在销售市场方面，全国商品房销售市场仍处于筑底阶段。据国家统计局数据显示，2023年，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降8.5%和6.5%，与2021年行业顶峰相比，销售面积和销售额分别下降35%和34%，延续下行趋势。分季度看，一季度商品房销售额在前期积压需求集中释放的影响下同比实现增长，但复苏持续性不足，全年呈现出“前高中低后稳”的变化特征。从需求结构看，首套房“认房不认贷”、降低二套商贷利率等政策的接续落地，进一步促进了改善性住房需求的释放，与上年同期相比，30个代表城市中，18个城市120平方米以上新房成交套数占比提升，19个城市120至144平方米新房成交套数占比提升，改善型产品成为新房市场主流产品的特征明显。从商品房销售模式看，各地从保交楼、保障购房者权益角度出发，探索商品房预售制度改革，有序推行现房销售模式，2023年现房销售面积约2.5亿平方米，同比增长18.0%，占总销售面积的比重为22.5%，较2022年末提升5.2个百分点，市场表现明显好于期房，考虑到消费者在市场调整期的置业倾向，预计未来现房销售占比有望进一步提升。 在土地市场方面，受销售端尚未转暖影响，政府推地、房企拿地均偏谨慎，投资进一步向核心城市聚焦，土地市场整体低迷与局部竞争加剧并存。据中指研究院统计，2023年全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降19.6%、20.8%， 均为近十年最低，成交金额较2022年也明显收缩，同比下降15%。为提高房企参拍意愿，各地政府不断完善土拍政策，加大核心区域或优质地块的供应力度，22个核心城市中，已有18个城市取消土地限价，优质地块的溢价率提高，带动全国300城成交楼面均价同比上涨7.6%。从区域选择看，房企具备投资意愿的城市范围不断收窄，拿地金额TOP10的全国性房企中，除保利、建发、华润、中国铁建拿地城市数量超过20个，其余企业拿地城市数量均在20个以下，且一二线核心城市占比超八成。从拿地主体看，央国企依旧是拿地主力，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比达49%，较2022年提升12个百分点，资金优势进一步凸显。 （三）产城综合开发业务 报告期内，全国工业经济运行呈现出“冷热不均”的结构性复苏特征。总体层面，全国规上工业企业利润总额同比下降2.3%，虽然降幅延续逐月收窄态势，但企业扩张扩产动能仍然较弱，相应的对园区空间载体的需求有限，但在以产业创新、产业升级推动构筑新竞争优势的现代化产业体系背景下，高技术制造业投资同比增长9.9%，增速比整体制造业投资高3.4个百分点，其中，航空、航天器及设备制造业投资增长18.4%，计算机及办公设备制造业投资增长14.5%，电子及通讯设备制造业投资增长11.1%，为产业园区带来结构性发展机会。 从供应端看，据国家统计局数据显示，2023年全国厂房及建筑物竣工面积达到69,694.5万平方米，同比增长11.9%，仍处于供应高峰，大量竣工物业的投运加剧产业园区招商去化压力，产业园区开发商拿地更趋谨慎，年内全国工业用地成交面积约为14.04亿平方米，同比下降17.