公司概况
公司以现代高端仓储物流为战略性主业，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进资产证券化工作，不断提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。
公司仓储物流业务以成为全球化布局的“行业领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进资产证券化工作，不断提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。
公司房地产开发业务秉持“稳字当头、质效优先”的总基调，坚定执行“优化提升存量、精细运营资产、稳慎化解风险”的发展策略，面对行业新阶段，聚焦现有项目基本盘的价值挖掘与现金流安全，通过强化自主操盘能力，深化内部资源整合与全周期精细化管理，全力推动存量资产高效去化、稳健运营与价值提升，巩固公司经营的韧性基础。
公司制造业聚焦船舶与海洋工程、新能源基建等领域，致力于成为创新引领的综合性高端装备与钢结构制造解决方案提供商。公司产业园区业务结合政策导向、行业趋势与新时期的业务定位，聚焦存量主题产业园区和高标准厂房的精益运营与价值提升。
经营情况
2025年，宝湾物流营业收入186,167万元，同比下降4.2%，主要受行业竞争加剧，租金水平承压影响；经营净现金流107,017万元，同比下降11.0%，主要受宝湾物流作为华泰宝湾物流REIT原始权益人于报告期内缴纳项目出表所得税影响。
公司房地产开发业务聚焦“提升产品品质、精细运营提效”，核心城市项目去化取得一定成效，累计实现全口径销售金额78.3亿元，同比增长29.6%。
公司制造业经营业绩保持平稳，高质量发展取得初步成效。全年实现营业收入21.78亿元，其中，国际业务营收占比达77.5%，净利润4,499万元，经营净现金流2.12亿元。
公司产业园区业务紧紧围绕产业发展提质主线，强化市场跟踪，把握优质产业客户，制定精准高效的租售策略，加速存量资产去化进程。
行业情况
2025年，我国物流行业整体运行保持稳中有进的发展态势。全国社会物流总额达368.2万亿元，按可比价格计算，同比增长5.1%；物流业总收入14.3万亿元，同比增长4.1%，市场基本面稳健。
从高标仓供需看，整体呈现“需求强、供应聚、租金分化”的结构性特征。需求端，受“以旧换新”等政策红利驱动，第三方物流及制造业仓储需求显著提升，推动全年高标仓净吸纳量创历史新高。供应端，全年高标仓新增供应约900万平方米，同比基本持平，但新增供应高度集中于华南、华东等核心区域，导致市场结构性分化加剧。租金方面，全国高标仓平均租金同比下降12.8%，“以价换量”趋势延续，且区域间差异显著。
2025年，我国房地产行业在深度调整中持续筑底，发展模式正从“规模扩张”转向“质量效益”驱动，市场整体呈现“政策优化深化、销售结构性回暖、投资缩量提质”的特征，行业向新发展模式平稳过渡。
2025年，全球海洋油气勘探开发投资已连续五年保持增长，展现出极强的韧性。高端海洋装备制造业迎来系统性发展机遇，行业高端化、绿色化、智能化转型路径清晰，公司重点布局的海洋工程装备与船舶内装业务，正持续受益于全球航运周期复苏及国内产业升级的多重动力。
全球造船行业处于新一轮上行周期，高端化、绿色化成为主线。中国造船业三大指标（完工量、新接订单量、手持订单量）全球市场份额分别达到56.1%、69%和66.8%，规模优势持续巩固，并在LNG运输船、大型邮轮、超大型集装箱船等高端船型领域实现全面突破。
除上述公司各主营业务所处行业外，产业园区行业在2025年整体呈现“需求结构优化，供给缩量提质”的发展态势。基于上述行业特征，公司产业园区业务将聚焦存量资产的运营提质与价值挖掘。
公司也密切关注到在“双碳”战略深化与新型电力系统加速建设的驱动下，新能源行业核心逻辑从“规模扩张”全面转向“质量竞争”与“价值创造”。
核心竞争力
宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，基本盘持续巩固。公司持有资产规模位居国内行业第一梯队，随着运营管理面积的持续增长，已构筑起持续、稳健的现金流坚实基础。
宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累了丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；并践行ESG以追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。
宝湾物流持续创新增值服务模式，拓宽服务的广度和深度，结合客户需求和行业发展趋势，积极探索自营供应链服务、冷链和屋顶光伏、充换电站、低碳园区等延伸业务，持续赋能产业客户、消费类BC端客户，助力仓储主业高质量发展；同时，稳步推进数智化运营管理，重点加强智慧园区管理平台、IOT物联网平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运营管理能力处于行业领先水平，不断增强业务竞争力。
房地产开发业务坚持“聚焦核心区域，严控投资风险”的发展策略，重点关注上海、深圳两大核心城市，审慎投资，控制风险，在房地产行业持续调整的背景下，确保了资产质量的稳定性和抗风险能力；同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。
房地产开发业务始终坚守稳健经营、审慎发展的原则，将财务安全与运营质量置于规模扩张之上，构建了以“现金流管理”为核心的动态风险管控体系，强调“质量、效益、规模”均衡发展的战略方向。
制造业业务坚定推进业务转型与国际化布局，经营业绩保持平稳，高质量发展取得初步成效。旗下企业深耕海洋工程与船舶内装领域多年，熟悉国际海工行业标准，在导管架建造、高端客船内装总包等方面积累了丰富的实操经验和良好的市场口碑，导管架建造质量和效率全球领先，高端客船总包能力在国内形成差异化竞争优势。
公司制造业业务在深圳赤湾、佛山三水等地拥有生产制造基地，形成了高效协同的生产网络，面对国际业务的快速增长，通过外协合作、劳务派遣、战略采购等多种模式有效破解产能瓶颈，持续优化供应链体系。同时，内外部资源的灵活整合与高效协同，构筑了快速响应全球客户需求、有效控制成本和风险的核心竞争优势。
产业园区业务聚焦存量项目的高质量运营与产业生态构建为核心，稳步提升出租率水平的同时，积极推动产业集聚与标杆项目打造。同时，公司通过数字化系统全面赋能园区运营，并积极建设光伏、储能等设施，打造低碳园区，响应ESG趋势，提升园区可持续竞争力。
