2024年粤港澳大湾区写字楼市场

大湾区甲级写字楼市场要点洞察（2024年）

经济增长与产业结构

• 区域经济增长：2024年大湾区经济整体增长5.1%，增速放缓1.1个百分点，但仍高于全国平均水平0.1个百分点。新质生产力成为主要驱动力，各城市加码布局人工智能、低空经济、生物医药等产业。
• 城市贡献：深圳、香港、东莞对区域经济增长贡献最高，分别达31.0%、19.6%、11.9%。深圳经济增长最活跃，战略性新兴产业增加值增长10.5%，占GDP比重42.3%。

市场供应与存量

• 新增供应：全年新增供应120.3万平方米，同比下降46.5%，为近十年最低水平。东莞、中山、江门、肇庆无新增供应；深圳、广州、香港为主要供应来源，占比超70%。
• 总存量：截至年末，区域甲级写字楼总存量升至3,685.4万平方米，同比扩张3.4%。深圳、香港、广州存量合计占区域总量的74.2%，深圳与其它城市差距进一步拉大。

租赁市场

• 净吸纳量：区域净吸纳量53.0万平方米，同比增长13.5%，但仍徘徊在50万平方米水平，平均空置率升至28.0%，同比上升0.5个百分点。
• 需求趋势：
  • 新质需求：战略性新兴产业需求增长，企业类型多样化。
  • 消费者服务：教育、休闲、康体类需求活跃。
  • 传统需求：仍是底层支撑，展现韧性。
• 租赁策略：降本增效成为主导，新兴商务区凭借高性价比吸引搬迁需求；业主提供租金优惠以提升出租率。

租金与价格

• 租金指数：区域租金指数同比下降7.0%，较2018年末累降28.6%。所有城市租金下降，降幅区间4.9%至9.0%，受需求倾软和成本控制严格影响。
• 价格指数：区域价格指数同比下降9.4%，较2018年末累降28.0%。除广州外，其它城市降幅均超8.5%，投资者收益率要求提高，卖方议价空间压缩。

未来展望（2025年）

• 供应高峰：全年新增供应预计达423.7万平方米，珠海供应规模将突破100万平方米，市场总存量有望突破4,000万平方米。
• 挑战与机遇：外部环境严峻，全球贸易争端加剧，但地方政府政策加码将刺激内生需求。经济发展重心由量转质，新质生产力催生高质量需求，高性价比新项目将刺激升级需求释放。