地产行业高品质住宅系列报告之二：新一轮产品迭代周期已来，“好房子”助力止跌回稳

证券研究报告 新一轮产品迭代周期已来，“好房子”助力止跌回稳 高品质住宅系列报告之二 行业深度报告地产行业强于大市（维持） 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002 王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003 2025年4月16日 请务必阅读正文后免责条款 投资要点 新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳。2025年“好房子”首次写入政府工作报告，3月31日住建部《住宅规范细则》定义“好房 子”具体建设标准，同时各地新入市项目频现“四代宅”或“准四代宅”，新一轮住宅产品迭代周期已来。短期来看，此前市场由于缺乏价格锚，整体陷入“无差异价格下跌螺旋”（二手房降价新房去化受阻房企折价促销二手房价二次探底）。随着2025年主要城市四代宅项目集中入市，“好房子”有望率先企稳形成价格基准，同地段旧规产品或二手房折价到一定程度价格亦有望企稳，最终通过“价格梯度”重构市场定价体系；中长期来看，产品变革及优质住宅供应有望加速改善需求释放。 “好房子”加速潜在改善需求释放，优质房企增长空间仍存。测算2025年2030年年均改善需求59亿平米（占比为67），对应金额约8万亿。根 据七普数据，2000年前建造房屋面积占比达312，80的居民居住环境无电梯，随着“好房子”的推广，将加速整体改善及更新需求释放。假设2030年人均居住面积提升到42平，年更新率提升至15，测算20252030年年均改善需求将较此前测算（59亿平）提升608至941亿平。2024年30强房企权益销售额22万亿，仅占预测20252030年改善需求均值（8万亿）275，叠加本轮房企供给侧出清，优质房企增长空间仍存。 复盘汽车手机发展历程，产品迭代带动需求企稳盈利改善。复盘近年汽车手机销量发现，新能源汽车及自主品牌、智能手机、高端机型等崛 起，均带来市场格局重塑与销量出货量企稳；进一步从盈利端来看，高端车型、机型利润率更高。与汽车、手机相比，尽管房屋存在交易金额大、核心土地资源短缺等制约，但我们认为仍有启示意义。一方面“第四代住宅”有望通过更高的“套内面积”补偿、更高产品溢价，提升居民拆迁意愿、助力拆迁企业资金平衡，推动城改加速；另一方面，尽管四代宅建安成本高于旧规项目，但结合售价溢价、回款周期短、可售货值多等因素考量，利润率仍有望优于旧规项目。未来随着住宅产品持续迭代升级，在带动行业整体销量企稳同时有望提升行业盈利水平。 投资建议：当前多数“第四代住宅”优势主要以赠送面积、结构优化为主，尚未真正实现政府工作报告强调的“安全、舒适、绿色、智慧”四维 升级目标。正如电梯技术普及加速楼梯房向高层住宅的普及，未来若真正出现“四维升级”的“好房子”，或将催生新一轮改善型需求释放。当前楼市量价较2021年高点已明显回落，短期楼市已步入筑底修复期，同时“对等”关税出台，或加速稳地产政策出台，短期板块存在政策博弈机会，中长期来看，产品迭代叠加周期底部或蕴含新一轮发展机遇，历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企有望率先受益。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等领域头部企业。 风险提示：1）楼市成交持续疲软风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及落地执行不及预期风险。 目录CONTENTS 前言 新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳 “好房子”加速潜在改善需求释放优质房企增长空间仍存 复盘汽车手机发展历程，产品迭代带动需求企稳盈利改善 前言 我们此前在高品质住宅系列报告第一篇《新房“高品质化”下，房企土储结构分析》对房企库存土储结构进行拆解，测算重点房企土储历史包袱及调仓节奏。2024年以来新入市“好房子”去化率、利润率均有一定改善，2025年多地四代宅将集中入市，我们认为短期“好房子”有望率先企稳形成价格锚，同地段旧规产品或二手房折价到一定程度价格也有望企稳，最终通过“价格梯度”重构市场定价体系。 同时当前多数“第四代住宅”主要以赠送面积、结构优化为主的“技术性创新”，尚未真正实现政府工作报告强调的“安全、舒适、绿色、智慧”四维升级目标。正如电梯技术普及加速楼梯房向高层住宅的普及，中长期若真正出现“四维升级”的 “好房子”，或将催生新一轮改善型需求释放。本篇报告我们重点测算未来改善更新（品质提升）需求空间、同时通过对汽 车、手机等行业产品变革时期复盘及类比，探讨本轮住宅产品变革后可能趋势。 目录CONTENTS 前言 新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳 “好房子”加速潜在改善需求释放优质房企增长空间仍存 复盘汽车手机发展历程，产品迭代带动需求企稳盈利改善 新一轮住宅产品迭代周期已来 复盘80年代以来国内住宅产品迭代 80年代90年代 福利分房的“筒子楼”商品房萌芽、产品雏形 20002010年 商品房繁荣、品质提升 20102020年 产品多元化、精细化 2020年至今 科技赋能、高品质住宅 户型：以福利分房为主，户型较为单一，“筒子楼” 户型：户型设计有所进 步，逐渐具备独立客厅 户型：户型设计多样化， 复式、跃层等特殊户型开始 户型：朝着精细化、个 性化方向发展，如入户花 户型：开始出现以用户需 求为导向定制户型，如面向 较为常见。户型紧凑，面 概念，功能分区更加合 出现，面积区间进一步拓宽，园、景观阳台等创新设计，年轻人的小户型公寓、老年 积较小，多为一居室或两 理，面积有所增大，部 注重动静分区、干湿分离等。提高空间利用率。 人的适老化户型等。 居室，通常共用厨房和卫生间，功能分区不清晰， 分新建住宅开始配备独立厨房和卫生间。 建筑风格：外观注重线条、 色彩和装饰细节，建筑品质 配套设施：社区综合性 不断增强，大型社区引入 建筑风格：更强调建筑与 自然融合，第四代住宅概念 居住空间拥挤。 建筑风格：依旧以实用 和工艺大幅提升。 商业、教育、医疗等资源。出现，空中庭院、垂直绿化 建筑风格：多采用简单的行列式布局，以多层建筑为主，外观朴素，仅注重实用性，很少考虑美观 与个性化。 配套设施：基础设施简陋，小区缺乏绿化和公共活动空间，几乎没有专业的物业服务，居民生活便 利性欠佳。 为主，建筑外立面装饰较以往更为丰富。 配套设施：小区规划开 始注重基础设施建设，绿化面积增加，部分新建小区开始配备简单的安保和清洁服务，物业服务雏形开始显现。 配套设施：配套愈发完善，小区配备休闲广场、健身设施、儿童游乐区等公共空间，部分高档小区还配备了会所、游泳池等高端配套，物业服务走向专业化、规范化。 绿色环保理念融入小区规划。 等设计，让居住空间与自然景观有机结合。 配套设施：科技在社区建 设中广泛应用，智慧社区成为趋势。通过物联网、大数据等技术，实现社区安防、物业服务、能源管理的智能化。 “好房子”首次写入政府工作报告，相应规范细则发布 中央多次表态强调建“好房子”：2023年以来中央及住建部曾在多次会议中表态，当下人民对住房要求已从“有没有”转向“好不好”，房企需比拼高质量、新科技、好服务，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，配合行业转型。2025年政府工作报告定调“好房子”，是指安全、舒适、绿色、智慧的高品质房子，“好房子”这一概念首次写入政府工作报告。 中央层面关于“好房子”的表态 出台时间 文件会议 细则 2023117 全国住房和城乡建设工作会议 各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。要大力提高住房品质，为人民群众建设好房子，大力提升物业服务，让人民群众生活更方便、更舒心。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度， 让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障。 20231111 住房城乡建设部党组书记、部长倪虹在接受新华社专访 新模式下房地产企业要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。 202439 十四届全国人大二次会议 在供给方面，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。在使用方面，要加快建 立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度；谁能为群众建设好房子谁就有未来；严重资不抵债、失去经营能力的房企，该破产破产、该重组重组；充分赋予城市调控的自主权 2024823 国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会 发布会明确新模式包括4个方面，要求在理念上深刻领会“房住不炒”定位，建设适应人民群众新期待的好房子 202535 政府工作报告 适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” 2025331 住建部 发布《住宅规范细则》，对层高、电梯、隔音、绿化、适老化设施等做出明确要求 新《住宅规范细则》发布，进一步定义“好房子” 2025年3月31日，住建部发布《住宅规范细则》，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，进一步定义“好房子”建设标准，对层高、电梯、适老化设施、隔音、绿化等均做出明确要求。 住建部《住宅规范细则》主要名目及规定 主要名目 规则细则 层高与室内净高 新建住宅建筑层高不低于3米；卧室、起居室室内净高不应低于26米，局部净高不应低于22米，且局部净高低于26米的面积不应大于室内使用面积的13；厨房、卫生间室内净高不应低于22米 电梯设置 4层及以上住宅设置电梯，12层及以上住宅每单元不少于2台电梯；统一电梯轿厢尺寸，便于设计、生产、维护，提升应急救援能力 隔声性能 将分户墙隔声标准从75分贝提升至65分贝 无障碍和适老化建设 卫生间便器和洗浴器旁应设扶手或预留安装条件；每个住宅单元至少应有1个无障碍公共出入口；提高户门、卫生间门的通行净宽；明确电梯轿厢尺寸、紧急呼叫按钮高度等要求 室内热环境与日照 每套住宅都有满足日照标准的房间；夏热冬冷地区住宅应设供暖设施或预留安装位置 安全防护 栏杆要有防止攀登和物品坠落的措施；单元出入口设雨篷；空调室外机安装在专用平台；阳台等临空处栏杆高度提高至12 米 电气设置 规定每套住宅电源插座设置要求和数量，增加厨房电源插座数量，提高使用便捷度 绿化 新区项目人均集中绿地面积不应小于05平米，旧区改建项目人均集中绿地面积不应小于035平米，集中绿地宽度不应小于 8米 通信 要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内 各地出台住宅品质新规，新房市场向“高品质化”转型 各地推出住宅品质新规，“第四代住宅”概念兴起：2024H1多地发布住宅品质新规，包括取消7090套型限制、优化容积率 计算规则、鼓励发展第四代空间建筑、放宽层高限制、放松建筑密度、优化飘窗和设备平台管控要求等。各地新入市项目频现“四代宅”或“准四代宅”，品质、用材、得房率等较存量项目明显提升，更好满足多样化改善性住房需求。 各地住宅品质新规 出台城市 政策细则 重庆 对开敞式户属立体绿化庭院不再计入容积率，拓展房企在住宅开发过程中在阳台、挑高等方面再拓展空间 天津 将原标准“住宅层高宜为28米”调整为“住宅层高不应低于3米” 武汉 鼓励住宅小区因地制宜采用高低错落、板点结合、围合组团等布局形式；设置街边口袋公园、开放式风雨连廊、景观休闲架空层等高 标准公共空间，进行生态化和公建化立面设计；空中花园不计入建筑密度；开展住宅阳台、空中花园试点 上海 优化新出让商品住房用地套型供应结构，将多层、小高层、高层中小套住宅面积上限分别调整为100、110、120平（原为90、95、100平），中小套型占比最低要求调整为中外环间70、中环内及新城和南北