地产行业周报：“止跌回稳”已具备一定条件，好产品、一二线核心区或率先企稳

证券研究报告 “止跌回稳”已具备一定条件，好产品、一二线核心区或率先企稳 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年10月27日 1 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周地产板块上涨2.97%，9月末“止跌回稳”一揽子政策出台后，市场一方面关心重点城市楼市复苏持续性，另一方面对 于“止跌回稳”路径及2025年楼市看法讨论增加，重申我们此前看法： 节奏：国内已具备海外楼市“止跌回稳”部分特征，关键仍在“收储+降息”节奏。本周重点50城新房成交环比降5.1%，20城二手房成交环比降6.9%，国庆后（10.8-10.25）50城新房日均成交环比9月升43.5%，20城二手房日均成交环比9月升58.3%。海外经验显示楼市企稳需居民购房能力及意愿提升（更多关注专题报告《供需框架下楼市趋势探讨》），当前房价/首付/利率下降下国内居民购房成本较高点已大幅下降，且9月百城租售比已大于十年期国债。未来一方面仍需降息降房贷利率提升租售比吸引力，同时加快收储落地优 化存量库存。 路径：“好产品、一线与二线核心区”或率先“止跌回稳”。从企稳路径来看，政策规定意味着收储和城改或主要聚焦核心城市，率先提振核心城市意图明显，同时鼓励好房子背景下“高品质”住宅具备得房率/品质优势，预计“止跌回稳”将遵循“核心城市好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”路径。 房企：产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先受益。中期由于房企自身禀赋差异，走出困境时点将存在差异，历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化 （实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。由于二手房分流刚需加上开工下滑带来的优质供应不足，预计2025年全国商品房销售仍将下滑5-10%。 维持板块适度积极观点。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 政策环境监测：云南省、佛山市相继发布进一步促进房地产市场止跌回稳平稳健康发展若干措施。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行53.7亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块上涨2.97%，跑赢沪深 市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。本周（10.19-10.25）50城新房成交2.7万套，环比降5.1%；20城二手房成交2.4万 套，环比降6.9%。10月国庆假期后18天（10.8-10.25）50城新房日均成交3846套，环比9月日均升43.5%；20城二手房日均成交3547套，环比9月日均升58.3%。10月（截至25日）新房日均成交同比降7.1%，环比升10.2%；二手房日均成交同比升9.1%，环比升15%。2）库存环比下降，去化周期23.2个月。16城取证库存9890万平，环比降0.4%，去化周期23.2个月。3）土地成交回落、溢价率回升，二线占比提高。上周百城土地供应建面3688.9万平、成交建面2408.6万平，环比升8.1%、降32.5%；成交溢价率7.5%，环比升3pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3.4%、25.8%、70.8%，环比分别降0.9pct、升1pct、降0.1pct。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 预计2024、2025年商品销售面积同比降15%、5-10%。一线及二线核心区域好于全国，新上市高品质住宅凭借品质/得房率等优势去化较 好，制约销售量因素主要为： ①二手房持续分流刚需，根据wind，2024前9月12城二手房成交占比提升至59%（2023年为49%），但随着占比提升，影响将弱于2024年。 ②2024年拿地/新开工下降导致高品质住宅供给不足。 预计2024年全国均价或逐步企稳，但区域分化：1）核心城市放开限价带来高端住宅价格提升；2）核心城市成交占比提升；3）存量库存 较高的二线郊区及三四线、缺乏品质的老产品价格仍有压力。 超预期的催化剂：收储及城改进展超预期，降息力度及节奏超预期。 2024、2025年全国商品房销售面积增速判断 2021 2022 2023 2024前9月 2024E 2025E 一线（4个） 13.7% -24.3% -0.6% -26.0% -17% 14% 二线（26个） 3.3% -29.4% -9.5% -36.3% -32% 0% 三四线（其它） 1.5% -32.4% -8.6% -14.8% -13% -8% 全国 1.9% -31.9% -8.5% -17.1% -15%-6.8% 数据来源：Wind，国家统计局，平安证券研究所；注：2022年全国增速为根据2023年统计局数据修正值。 预计投资仍将承压： ①投资复苏滞后于销售，预计复苏链条将按照“量稳——价稳——房企现金流修复——投资节奏修复” ②尽管一线+二线核心区市场有望企稳，但投资占比较低，而全国销售企稳有待经济复苏 ③存量施工面积萎缩带来建安投资回落，房企拿地能力不足带来土地购置费下滑 超预期的催化剂：投资端超预期来自于施工强度提升，过去几年由于房企资金压力导致在建施工强度大幅下降，若“4万亿”白名单贷款等实质落地，施工强度提升或带来投资超预期表现。 单位施工强度持续下降（元/平）2024、2025年全国房地产投资增速判断 1200 1000 800 600 400 200 0 单位施工投入：（投资-土地购置费）/平均施工面积同比 1% 1% 3% -2% -5% -21% 2018201920202021202220232024年前9 月 4% 2023 2024前9月 2024E 2025E 土地购置费 -5.9% -6.5% -6.5% -6% 建安投资 -11.5% -12.1% -12% -8% 地产投资 -9.6% -10.1% -10% -7% 0% -4% -8% -12% -16% -20% -24% 数据来源：Wind，国家统计局，平安证券研究所 预计“止跌企稳”或遵循“核心城市好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”，当前已看到核 心城市好产品企稳（参见报告《新房“高品质化”下，房企土储结构分析》）；城市层面，一线及二线核心区（二线郊区19-21年拿地带 来库存压力大，有待收储解决）将率先企稳，时点取决于收储及城改、降息等政策；全国楼市企稳有待于全国经济复苏。 产 品层 面 租金有吸引力 降息 高品质住宅具有 得房率/品质优势 正常需求释放 买好房子 供需率先优化 政策催化 好房子率先企稳 新开工/拿地下降 好房子供应不足 收储 重点城市为主 城 增量需求 市 层 面 城改 二线郊区库存 压力较大 经济复苏 政策加速释放 一二手合计 成交趋稳 潜在需求仍在 一线+二线核心区率先企稳 全国楼市企稳 注：标蓝为影响企稳时间的关键政策 一二线库存相 对偏少 6 2024年10月21日云南 发布关于进一步促进云南省房地产市场止跌回稳平稳健康发展的指导意见 2024年10月25日佛山 印发关于进一步优化房地产市场平稳健康 发展的若干措施的通知 南海诸岛 偏松偏紧中性 成交：环比回落，后市有待观察 点评：本周（10.19-10.25）50城新房成交2.7万套，环比降5.1%；20城二手房成交2.4万套，环比降6.9%。10月国庆假期后18天 （10.8-10.25）50城新房日均成交3846套，环比9月日均升43.5%；20城二手房日均成交3547套，环比9月日均升58.3%。10月（截至25日）新房日均成交同比降7.1%，环比升10.2%；二手房日均成交同比升9.1%，环比升15%。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 23.1.2123.5.2123.9.2124.1.2124.5.2124.9.21 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年2024年 万套 2023.102023.122024.22024.42024.62024.82024.10W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下降，去化周期23.2个月 点评：16城取证库存9890万平，环比降0.4%，去化周期23.2个月。 万平 11000 16城商品房取证库存及去化月数 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.2.11 22.4.8 22.6.3 22.7.29 22.9.2322.11.1823.1.13 23.3.17 23.5.12 23.7.7 23.9.1 23.10.2723.12.2224.2.16 24.4.12 24.6.724.8.2 0 24.9.27 土地：成交回落、溢价率回升，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面3688.9万平、成交建面2408.6万平，环比升8.1%、降32.5%；成交溢价率7.5%，环比升3pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比3.4%、25.8%、70.8%，环比分别降0.9pct、升1pct、降0.1pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.92023.122024.32024.62024.9W10.723.1.923.5.923.9.924.1.924.5.924.9.9 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周8%7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（10.14-10.20） 127117112 10093 2023.92023.122024.32024.62024.9W10.7 徐州汕头福州扬州湖州 流动性环境：资金价格均上涨 资金价格均上涨。R001上行9.36BP至1.63%，R007上行13.89BP至1.95%。截至10月25日，OMO存量（MA10）余额为11909.1亿元，较10月18日增加5402.5亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来 OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比上行13.89BP(%) 28000 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 60 2021202220232024 1/32/33/34/35/36/37/38/