房地产行业投资策略报告：多维助力，止跌回稳

政策：一揽子支持性政策助力楼市稳定

• 政策态度坚定积极，支持性政策有望持续加力。9月和12月政治局会议明确提出促进房地产市场止跌回稳和稳楼市，多项政策从供给与需求、增量与存量、短期与长期等多个维度出台支持性政策。
• “收储”政策短期助力库存去化、盘活房企存量资产，长期搭建“保障+市场”住房供给体系。现房收购和存量土地收购政策持续优化，地方城投或率先受益。
• 需求端政策力度加码，高能级城市积极响应落地。9月底以来需求端政策再度加码，高能级城市积极响应落地，提振市场信心。“四个降低”、“四个取消”为核心，同时增加城中村改造货币化安置。
• 驱动宏观经济修复的利好政策将助力房地产行业止跌回稳。本轮房地产深度调整的核心原因在于居民对于未来预期不稳定，需要宏观经济整体层面的政策支持配合，以稳定预期。

需求：“新房+二手房”成交总量预计保持相对稳定

• 影响购房需求释放的核心因素正发生积极变化。居民房价预期有所改善，居民收入预期边际改善。
• 9月底以来一揽子政策推出后销售端初现企稳迹象。10月份房地产行业销售下滑幅度显著收窄，高能级核心城市房价初现止跌，一线城市二手房市场挂牌量高位回落。
• 需求展望：2025年“新房+二手房”需求总量有望保持相对平稳。股市回暖，居民家庭资产有望修复后向楼市转移。购房成本持续下降以及租金收益率持续抬升提升楼市吸引力。

行业核心指标展望：销售端小幅下滑、投资降幅收窄

• 销售：预计2025年销售端降幅将明显收窄。行业层面商品房市场成交面积预计将略有下降，预计下降3%左右；企业层面不同属性房企销售额均明显下滑，国央企背景房企销售韧性更强。
• 融资：政策持续支持，房企融资有望改善。行业层面多项融资支持政策助力下国内贷款及自筹资金规模降幅明显收窄，境外债仍处于净偿还状态，境内债发行规模下滑幅度有所扩大；企业层面境内债融资仍以国央企背景房企占据主导地位。
• 投资：开竣工预计仍下降，投资端降幅将收窄。土地市场持续下行，企业拿地国央企背景仍是拿地主力，新开工和竣工端仍将呈现下滑态势，投资端受土地市场以及施工端影响预计在2025年仍下滑，但下滑幅度预计将有所收窄。

市场表现回顾及投资建议

• 2024年房地产板块实现绝对收益，但仍跑输大盘。
• 公募基金配置比例仍处低配，Q3首现环比回升。
• 投资建议：关注受益于供给侧出清的优质央国企背景房企、受益于收储政策的相关个股、行业止跌回稳预期下具有困境反转预期的个股的交易性机会。
• 风险因素：政策支持力度不及预期、政策效果不及预期、居民收入信心修复不及预期、行业持续下行、数据统计偏误等。
• 评级：强于大市。