房地产行业投资策略报告：多维助力，止跌回稳

多维助力，止跌回稳 证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 行业核心观点： ——房地产行业投资策略报告 2024年12月11日 行业相对沪深300指数表现 政策端，9月政治局会议首次提出推动房地产行业“止跌回稳”， 12月政治局会议更明确指出“稳楼市”，均体现了政策端对促进房地产行业止跌回稳的坚定态度与决心。9月政治局会议+多场国新办新闻发布会后，多项政策相继推出，高能级城市纷纷响应，房地产市场初现止跌迹象。我们认为房地产行业的止跌回稳不仅仅需要行业自身的政策支持，更需要宏观经济政策的全面助力，以改善购房者预期。展望2025年，我们认为政策端将延续宽松， 12月政治局会议明确提出实施更加积极的财政政策和适度宽松的 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 房地产沪深300 行业研 究 行业投资策略报告 证券研究报 告 货币政策、加强超常规逆周期调节，预计2025年货币政策以及财政政策空间将进一步打开，居民对未来收入预期将得到改善。房地产行业方面，预计关于收储、城中村改造、高能级城市需求限制政策、房企融资支持性政策等均有望进一步优化，助力行业止跌回稳。需求端，从居民资产配置角度来看，当前股市回暖有望提升居民财富效应，叠加租金收益率持续抬升、房贷利率等购房成本下降，购房吸引力抬升，随着居民财富提升，资产配置或向房产转移。从市场总需求角度来看，我们认为“新房+二手房”成交量将保持平稳，从结构上来看，受供给约束新房市场在2025年预计仍将小幅下滑，二手房成交占比仍保持抬升趋势。投资端，预计在严控土地供应等政策的推动下土地市场将呈现提质降量的趋势，新开工以及竣工端仍将呈现下滑态势，投资端受土地市场以及施工端影响预计在2025年仍下滑，但下滑幅度预计将有所收窄。二级市场投资方面，建议关注�受益于供给侧出清的优质央国企背景房企；②受益于收储政策的相关个股；③行业止跌回稳预期下具有困境反转预期的个股的交易性机会。 投资要点： 政策：一揽子支持性政策助力楼市稳定。2024年9月政治局会议明确提出 要促进房地产市场止跌回稳，当前行业政策从供给与需求、增量与存量、短期与长期等多个维度出台支持性政策助力行业止跌回稳。在9月底以来一揽子支持性政策推出后，行业信心有所回暖，增量政策持续落地见效，目前收储、城中村改造、需求端优化政策等仍在落地过程中，政策端对于行业的呵护与支持仍在持续中，有望进一步推动行业筑底回稳。12月9日中央政治局会议召开，首次明确提出“稳住楼市股市”，进一步体现政策端对于稳定房地产行业的强烈诉求。同时宏观经济政策表述超预期，此次会议提出“实施更加积极有为的宏观政策”、“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”、“加强超常规逆周期调节”等，货币政策以及财政政策均有望持续加大力度，有望改善居民对宏观经济环境预期、改善收入预期，有助于推动房地产行业需求释放。 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 行业库存堵点问题有望在一揽子政策支持下逐步疏通 政策稳步推进落地，推动行业筑底回稳政策组合继续发力，助力行业止跌回稳 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告 需求：“新房+二手房”成交总量预计保持相对稳定。打破不稳定预期是行业止跌回稳的关键，9月底以来在一揽子支持性政策释放后，抑制购房需求释放的核心因素正发生积极变化，居民预期有所修复，10月份房地产行业销售下滑幅度显著收窄。高能级核心城市房价初现止跌，仍需持续关注后续走势。从居民资产配置角度来看，2024年以来房价下行压力加大，居民资产收缩，存款利率下调，存量房贷利率调整政策出台前存量房贷利率处于高位，提前偿债诉求较强，整体表现为存款和商品房销售两者均同时下降，9月底在一揽子政策推出后，市场预期改善，存量房贷利率下调抑制居民提前还贷意愿，股市大幅上行，居民资产负债表有望得到一定修复，进而带动楼市修复。同时，购房成本持续下降以及租金收益率持续抬升提升楼市吸引力，有 望进一步助力房地产行业筑底，我们测算结果显示预计新房+二手房成交需求总量保持相对稳定。 2025年行业核心指标展望：销售端小幅下滑、投资降幅收窄。销 售，2024年1-10月我国商品房销售面积和销售金额分别为7.79亿平 和7.69万亿元，同比分别下滑15.8%和20.9%，我们判断2025年商品房市场成交面积预计将略有下降，降幅预计3%左右。土地，预计在行业销售端现金流未有持续改善前，房企受资金面限制拿地态度仍保 持谨慎，同时政策端强调严格控制土地供应，预计2025年土地供应或呈现提质降量的趋势，2025年土地市场成交规模预计仍承压。新开工，2024年1-10月房地产行业新开工面积累计同比下滑22.6%，预计2024年最后两月较难有大的转变，同时预计2025年由于受前期土地市场收缩影响将延续下滑态势。竣工，2024年1-10月竣工面积同 比下降23.9%，预计2024年全年下滑幅度与2024年前10个月相当， 同时预计2025年竣工面积仍将进一步下行。投资，2024年1-10月房地产开发投资额同比下降10.3%，预计2024年全年房地产开发投资额下降9.5%。展望2025年，预计土地市场收缩的滞后影响仍将继续拖累2025年投资表现，施工面积预计将承压下滑，预计投资额全年仍 将有所下降，但预计降幅将较2024年有所收窄。 风险因素：政策支持力度不及预期、政策效果不及预期、居民收入信心修复不及预期、行业持续下行、数据统计偏误等。 万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共29页 正文目录 1政策：一揽子支持性政策助力楼市稳定5 1.1政策态度坚定积极，支持性政策有望持续加力5 1.2“收储”短期助力库存去化、盘活房企存量资产，长期搭建“保障+市场”住房供给体系7 1.3需求端政策力度加码，高能级城市积极响应落地10 1.4驱动宏观经济修复的利好政策将助力房地产行业止跌回稳13 2需求：“新房+二手房”成交总量预计保持相对稳定14 2.1影响购房需求释放的核心因素正发生积极变化14 2.29月底以来一揽子政策推出后销售端初现企稳迹象15 2.3需求展望：2025年“新房+二手房”需求总量有望保持相对平稳18 3行业核心指标展望：销售端小幅下滑、投资降幅收窄20 3.1销售：预计2025年销售端降幅将明显收窄20 3.2融资：政策持续支持，房企融资有望改善21 3.3投资：开竣工预计仍下降，投资端降幅将收窄23 4市场表现回顾及投资建议26 4.12024年房地产板块实现绝对收益，但仍跑输大盘26 4.2公募基金配置比例仍处低配，Q3首现环比回升26 4.3投资建议与风险因素27 图表1：2023年以来关于房地产行业政策的重要会议梳理5 图表2：房地产行业待售面积（万平，左轴）及去化周期（月，右轴）7 图表3：1999年以来我国住宅新开工与销售面积累计差额（万平，左轴）及去化周期（年，右轴）7 图表4：9月以来国新办会议进一步加大对收储政策的支持力度7 图表5：合肥城建项目收储信息8 图表6：房地产开发企业待开发土地面积(万平方米)9 图表7：全国成交/供应土地规划建筑面积:住宅类用地（万平）9 图表8：已上市开发商土地收储落地情况9 图表9：中国5年期贷款市场报价利率(LPR)（%）11 图表10：中国个人住房公积金贷款利率（%）11 图表11：个人住房贷款利率与十年期国债收益率走势（%）11 图表12：一线城市在9月底新政前后首付比例、房贷利率调整情况对比11 图表13：一线城市在9月底以来房地产行业政策落地情况12 图表14：我国70个大中城市新房价格指数当月同比（%）14 图表15：我国70个大中城市二手住房价格指数当月同比（%）14 图表16：我国居民未来收入信心指数及当期收入感受指数（%）15 图表17：城镇居民人均可支配收入（元，左轴）及增速（%，右轴）15 图表18：居民对未来房价预期变化（%）15 图表19：近半年居民收入变化15 图表20：商品房月度销售面积（万平，左轴）及同比%增，速右（轴）16 图表21：商品房月度销售金额（亿元，左轴）及同比增速（%，右轴）16 图表22：一线城市商品房周度成交面积（万平米）16 图表23：二线城市商品房周度成交面积（万平米）16 图表24：三四线城市商品房周度成交面积（万平米）17 图表25：70城商品房住宅价格环比上涨/下跌/持平数量结构（个）17 图表26：70城商品房住宅价格同比上涨/下跌/持平数量结构（个）17 图表27：70城二手住宅价格环比上涨/下跌/持平数量结构（个）17 图表28：30城二手房市场成交面积（万平米，左轴）及增速（%，右轴）17 图表29：一线城市二手房市场存量挂牌套数（套）17 图表30：14城二手房市场周度成交面积（万平）18 图表31：一线城市二手房市场周度成交面积（万平）18 图表32：居民新增人民币存款与商品房销售面积增速（%，左轴）及沪深300月均指数19 图表33：新房+二手房成交面积测算值（万平，左轴）及二手房成交占比（%，右轴） .............................................................................................................................................19 图表34：10年期国债收益率、百城住宅租金收益率及个人房贷利率（%）19 图表35：商品房销售金额/面积（左轴）及累计同比增速（右轴）20 图表36：2020-2024年100个代表城市商品住宅月度成交面积走势20 图表37：2024年1-11月各阵营销售额均值（左轴）及同比增速（右轴）情况21 图表38：TOP30不同属性房企（剔除历史可比数据不全的企业）销售金额增速21 图表39：TOP30不同属性房企销售金额占比21 图表40：房地产行业到位资金增速（%）22 图表41：房地产行业境外债发行及到期量（亿美元）22 图表42：房地产行业境内债总发行量及净融资额/到期量（亿元）22 图表43：房地产行业银行借款金额（亿元，左轴）月度变化及平均年利率（%，右轴）22 图表44：百强不同性质房企境内债融资规模结构（亿元）23 图表45：全国住宅用地供应/成交规划建筑面积（万平，右轴）及增速（%，左轴） .............................................................................................................................................24 图表46：全国住宅用地成交总价（亿元，右轴）及增速（%，左轴）24 图表47：不同性质企业权益拿地金额占比情况24 图表48：新开工面积累计值（万平，左轴）及累计同比增速（%，右轴）25 图表49：竣工面积累计值（万平，左轴）及累计同比增速（%，右轴）25 图表50：房屋施工面积累计值（万平，右轴）及累计同比增速（%，左轴）25 图表51：房地产开发投资完成额（亿元，右轴）及累计同比增速（%，左轴）25 图表52：A股申万一级行业2024年以来市场涨跌幅情况（%）26 图表53：房地产行业基金重仓配置情况（%）27 1政策：一揽子支持性政策助力楼市稳定 1.1政策态度坚定积极，支持性政策有望持续加力 当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，政策端实时应对、不断优化，地方因城施策工具箱不断丰富，高能级城市不断加码政策放松力度。2024年9月政治局会议明确提出要促进房地产市场止跌回稳，当前行业政策从供给与需求、增量与存量、短期与长期等多个维度出台支持性政策助力行业止跌回稳。在9月底以来一揽子支持性政策推出后，行业信心有所回暖，增量政策持续落地见效，目前收储、城中村改