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基金市场点评：重点公募REITs年报跟踪

2025-03-31 刘鋆财信证券 Angie

核心观点与数据

本报告跟踪了重点公募REITs在3月的升贴水率变动及区间涨跌幅情况，结合年报及二级市场表现，评估了不同领域品种筛选及投资建议的有效性。

主要指数表现

上证指数：2.62%，年初至今 -0.48%
中证基金：1.75%，年初至今 1.12%
股票基金：5.15%，年初至今 3.14%
混合基金：4.22%，年初至今 3.87%
债券基金：-0.21%，年初至今 -0.12%
货币基金：0.24%，年初至今 0.35%

重点公募REITs年报跟踪

博时蛇口产园REIT（180101）
- 净利润同比下降28%，主要因商誉减值损失。
- 可供分配金额同比增长19.8%，分红比例约4.37%。
- 租金水平下降或与免租期分摊安排有关，扩募项目面临竞争挑战。
- 3月涨跌幅：4.2%，升贴水率：4.38%（3月末）。
中金联东科创REIT（508003）
- 出租率下降约2个百分点至96.07%，日租金提升3%至1.80元。
- 可供分配金额1687.4万，分红比例约0.9%。
- 区域内竞争激烈，新增供应充足。
- 3月涨跌幅：6.9%，升贴水率：17.11%（3月末）。
国泰君安临港创新产业园REIT（508021）
- 出租率下降约3.3个百分点至94.36%，平均租金提升5.8%至1.28元。
- 可供分配金额3343.1万，分红比例约3.95%。
- 同类型资产竞争激烈，需关注地理、交通及产业配套优势。
- 3月涨跌幅：5.0%，升贴水率：13.28%（3月末）。
国泰君安东久新经济REIT（508088）
- 出租率保持100%，月租金提升0.93%至29.27元。
- 可供分配金额7768.3万，分红比例约5.1%。
- 金山智造园月租金下降，其他项目提升。
- 3月涨跌幅：7.9%，升贴水率：27.65%（3月末）。
工银河北高速REIT（508086）
- 日均自然车流量15222辆，客货车流量占比约49%/51%。
- 可供分配金额5.90亿，分红比例预计约10.4%。
- 3月涨跌幅：0.2%，升贴水率：-2.77%（3月末）。
易方达深高速REIT（508033）
- 日均自然车流量约54293辆，客货车流量占比约77%/23%。
- 可供分配金额2.81亿，分红比例预计为14.1%。
- 相比竞品优势：收费标准更低，沿线产业生活区更密集。
- 3月涨跌幅：1.2%，升贴水率：5.07%（3月末）。
华夏深国际REIT（180302）
- 杭州项目、贵州项目出租率和平均租金小幅下降，但整体竞争优势突出。
- 可供分配金额3833.2万，分红比例约2.55%。
- 杭州项目仓库类型多样，贵州项目区位优势突出。
- 3月涨跌幅：6.1%，升贴水率：15.06%（3月末）。
中金厦门安居REIT（508058）
- 出租率保持99.5%以上，月租金提升3.7%至34.08元。
- 可供分配金额5815.3万，分红比例4.6%。
- 项目所在区域2025年预计新增2800余套物业。
- 3月涨跌幅：4.0%，升贴水率：54.87%（3月末）。
红土创新深圳安居REIT（180501）
- 保利香槟苑项目出租率下降8.7个百分点至90.8%，月租金提升14%至16.74元。
- 可供分配金额4940.2万，分红比例约4.0%。
- 深圳市租房需求刚性，城中村改造公寓占比较高。
- 3月涨跌幅：1.5%，升贴水率：45.72%（3月末）。
鹏华深圳能源REIT（180401）
- 发电量、结算电量同比下降7%左右，结算电价下降11.5%至0.5元/千瓦时。
- 天然气成本8.96亿，消耗LNG 49.03万吨，平均成本1991.8元/吨。
- 可供分配金额3.56亿，分红比例约为10.4%。
- 3月涨跌幅：3.9%，升贴水率：23.36%（3月末）。
中信建投国家电投新能源REIT（508028）
- 发电量、结算电量及等效利用小时同比增长1.6%左右。
- 含税结算电价0.85元/千瓦时。
- 可供分配金额7.79亿，分红比例约10.6%。
- 3月涨跌幅：4.0%，升贴水率：20.23%（3月末）。
嘉实物美消费REIT（508011）
- 项目整体出租率96.43%，日租金3.98元。
- 可供分配金额6197.2万，分红比例约6.4%。
- 3月涨跌幅：-0.6%，升贴水率：50.84%（3月末）。