各方支持开展自救，风险有待化解

业绩 2025年3月31日，公司发布2024年业绩：实现营收343176亿元， 同比2632；实现归母净利润49478亿元，而23年同期为12163亿元。 点评 风险尚未彻底化解，业绩大额亏损。业绩亏损主因：24年房开业 务结算收入27909亿元，同比305；房开业务结算毛利率953，同比588pct。计提或因合并范围变动而增加的各类减值准备合计 3355亿元，其中新增计提了信用损失准备约2640亿元，23年为55 亿元；计提存货跌价准备706亿元，23年为349亿元；部分非主业财务投资出现亏损；为更快回笼资金，公司加速处置资产及股权，部分交易价格低于账面值。 25年面临公开债务集中兑付，流动性压力进一步加大。截至24年末， 公司有息负债合计36128亿元，分期限看：一年内到期15828亿元， 人民币元成交金额百万元 占比438；一年以上20300亿元，占比562。分融资对象看：银 行借款占比714，债券占比167，其他借款占比119。而集团期末货币资金为8816亿元，对短债的覆盖率仅557。 公司瘦身健体、聚焦主业、全力自救，取得一定进展。2024年公司 销售回款率保持100以上；大宗资产交易完成54个项目交易，合计签约259亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现 金超百亿；全年新增融资和再融资948亿；经营性物业贷落地293亿 元；白名单项目申报178个。 股东、政府有关部门、金融机构支持万科稳健发展，更多支持有待落地。自2023年底以来，深圳国资国企及深铁集团持续给予公司“真金白银”有力支持，并积极协调各类金融资源，助力公司开展融资。 1100 1000 900 800 700 600 240331 240630 240930 241231 成交金额万科A沪深300 12000 10000 8000 6000 4000 2000 250331 0 公司基本情况（人民币） 营业收入增长率 756 2632 1106 1814 1269 惯例水平。面对2025年到期压力，仍有待更多融资落地，以改善公 归母净利润百万元 12163 49478 24159 15231 6199 司流动性。 归母净利润增长率 4623 50681 5117 3696 5930 25年2月，深铁集团分两笔向公司提供合计70亿元的股东借款，借款利率低于公司从金融机构获得的融资利率，借款抵质押率高于市场 项目202320242025E2026E2027E 营业收入百万元465739343176305206249833218121 投资建议 在新一届管理团队的带领下，公司正积极推动实施业务重整和风险化解的“一揽子方案”，工作重心在保兑付和保交房，或仍存在资产处置及减值压力，我们预计20252027年归母净利润分别为242亿元 152亿元62亿元。维持公司“中性”评级。 风险提示 房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约 摊薄每股收益元 1019 4147 2025 1277 0520 每股经营性现金流净额 033 032 389 359 239 ROE归属母公司摊薄 485 2441 1353 933 395 PE 1026 175 348 552 1357 PB 050 043 047 052 054 来源：公司年报、国金证券研究所 附录：三张报表预测摘要 损益表（人民币百万元） 2022202320242025E2026E2027E 资产负债表（人民币百万元） 2022202320242025E2026E2027E 主营业务收入503838465739343176305206249833218121 增长率76263111181127 195354 存货 907057 701696 519009 399972 314734 267876 主营业务成本405319394784308265275063224590 货币资金1372089981488163202614217374221599 应收款项280206262142229555213241193034175703 销售收入804 848 898 901 899 896 其他流动资产908868660980785719656441758498 毛利98519 70955 34912 30143 25243 22767 流动资产14153561150260917512887792789559723676 销售收入196 152 102 99 101 104 总资产 805 764 713 716 696 682 营业税金及附加24394 18585 18361 15871 12991 11124 长期投资 233191 242888 258794 247454 242492 237814 销售收入48 40 54 52 52 51 固定资产 18589 22372 22403 21365 20556 20148 销售费用12412 12272 10384 9156 7495 6544 总资产 11 15 17 17 18 19 销售收入25 26 30 30 30 30 无形资产 25826 24438 21802 20131 19790 19459 管理费用9584 5767 6394 5494 4497 3926 非流动资产 341768 354590 368748 352843 344693 337516 销售收入19 12 19 18 18 18 总资产 195 236 287 284 304 318 研发费用686 536 508 458 375 327 资产总计175712415048501286260124063411342521061192 销售收入01 01 01 02 02 02 短期借款 68055 65990 162019 255580 230022 207020 息税前利润（EBIT）51442 33796 735 835 115 846 应付款项 463146 383474 312350 276966 244161 225383 销售收入102 73 na na na 04 其他流动负债 546600 372321 244693 194137 162471 138587 财务费用2615 3715 5939 4868 3354 3262 流动负债 1077802 821785 719062 726683 636654 570989 销售收入05 08 17 16 13 15 长期贷款 180773 197764 178886 160998 160998 160998 资产减值损失932 3868 33566 14507 9183 2804 其他长期负债 93558 82367 49457 37831 36337 34930 公允价值变动收益 5 340 10 0 0 0 负债13521331101917947405925511833988766917 投资收益4094 2688 2859 1000 500 0 普通股股东权益 242691 250785 202666 178508 163277 157078 税前利润78 90 na na na 00 其中：股本 11631 11931 11931 11931 11931 11931 营业利润52007 29252 45644 22210 13652 5220 未分配利润 97380 93616 44138 19979 4748 1451 营业利润率103 63 na na na na 少数股东权益 162300 152149 136188 136615 136987 137196 营业外收支379 554 1543 500 300 200 负债股东权益合计 17571241504850128626012406341134252 1061192 税前利润52386 29805 47187 22710 13952 5420 利润率104 64 na na na na 比率分析 所得税14835 9350 1517 1022 907 569 2022 2023 2024 2025E 2026E 2027E 所得税率283 314 na na na na 每股指标 净利润 37551 20456 48704 23732 14859 5990 每股收益 1945 1019 4147 2025 1277 0520 少数股东损益 14933 8293 774 427 371 210 每股净资产 20866 21020 16987 14962 13685 13166 归属于母公司的净利润 22618 12163 49478 24159 15231 6199 每股经营现金净流 0236 0328 0318 3889 3587 2388 净利率4526 na na na na 每股股利 0976 0680 0000 0000 0000 0000 现金流量表（人民币百万元） 回报率净资产收益率 932 485 2441 1353 933 395 2022 2023 2024 2025E 2026E 2027E 总资产收益率 129 081 385 195 134 058 净利润 37551 20456 48704 23732 14859 5990 投入资本收益率 509 319 011 012 002 014 少数股东损益 14933 8293 774 427 371 210 增长率 非现金支出 10232 12949 42288 21395 13613 6099 主营业务收入增长率 1127 756 2632 1106 1814 1269 非经营收益 4478 2574 7594 7158 5872 4736 EBIT增长率 486 3430 10217 1367 8618 83226 营运资金变动 40554 26918 2622 41576 38172 23648 净利润增长率 042 4623 50681 5117 3696 5930 经营活动现金净流 2750 3912 3800 46397 42797 28493 总资产增长率 936 1436 1453 355 857 644 资本开支 12749 7989 815 3501 2134 1071 资产管理能力 投资 9651 4021 1937 13078 5962 5578 应收账款周转天数 44 58 82 100 120 140 其他 9370 7395 9687 1000 500 0 存货周转天数 8927 7437 7227 5500 5500 5500 投资活动现金净流 13030 4616 10809 8577 3328 4507 应付账款周转天数 2790 2362 2260 1750 1850 1900 股权募资 14373 11868 484 0 0 0 固定资产周转天数 121 152 222 237 278 311 债权募资 41479 3352 1213 65885 25640 23080 偿债能力 其他 36638 36890 19814 6408 5726 5696 净负债股东权益 4454 5549 8165 7243 6259 5461 筹资活动现金净流 19214 21670 20543 59477 31365 28776 EBIT利息保障倍数 197 91 01 02 00 03 现金净流量 9491 22339 5803 114451 14760 4225 资产负债率 7695 7322 7366 7460 7353 7227 来源：公司年报、国金证券研究所 市场中相关报告评级比率分析市场中相关报告评级比率分析说明： 日期 一周内 一月内 二月内 三月内 六月内 市场中相关报告投资建议为“买入”得1分，为“增持”