房地产风险有待进一步化解

行业研究|行业周报 看好（维持） 房地产风险有待进一步化解 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年04月29日 核心观点 本周市场回顾。第17周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为1.9%。沪深300指数报收3584.27，周度涨幅为1.2%；创业板指数报收1823.74，周度涨幅为3.9%；房地产指数（申万）报收 1828.17，周度涨幅为3.1%。 全国性政策方面。住房城乡建设部、应急管理部、自然资源部、农业农村部、市场监管总局五部门联合印发《关于加强农村房屋建设管理的指导意见》；住建部强调住房城乡建设事业转型发展离不开标准的引领支撑；财政部、税务总局表示农村集 体土地转移暂不征收土地增值税；住建部召开座谈会支持民营建筑企业高质量发展。住房城乡建设部倪虹强调了对民营建筑企业家声音的认真倾听，对企业反映问 题的深入研究，以及对企业所提意见建议的充分吸纳。地方政策方面。多地对公积 金贷款进行调整，其中，安徽合肥、河南洛阳、江苏淮安等地调整公积金贷款额度，给予三孩家庭更大优惠；辽宁鞍山出台房地产新政：首套房最低首付20%，降低二套房利率；深圳发起“换馨家”住房置换活动，推动二手房以旧换新；上海预计今年启动不少于15个“城中村”改造项目；广州：优化不动产登记含土地“带押过户”等十条；南京拟放宽落户条件，合法稳定住所非户籍者可直接落户。 本周新房销量较第16周增加，二手房销售量较第16周减少。第17周44大城市新房销售为2.0万套，较第16周增加15.1%；21大城市二手房销售2.1万套，较第16周减少1.3%。一线城市新房、二手房交易较第16周分别增加20.5%、减少 5.0%；二线城市新房、二手房交易较第16周分别增加19.0%、增加0.9%。库存量较第16周增加，库销比较第16周减少。截至第17周，18大城市库存为107.1万 套，较第16周增加0.5万套；库销比为26.4个月，较第16周减少0.2个月。本周 土地市场活跃度较第16周上升。第17周36大城市市本级合计成交土地29块。土 地出让金减少。2024年第17周36大城市市本级土地出让金为176.61亿元，较第 16周减少156.31亿元。平均溢价率上升。2024年第17周36大城市市本级土地成 交平均溢价率5.5%，较第16周上升3.2pct。第17周36大城市流拍或中止、取消 及延迟交易的地块数量为8块。 重点公司公告。特发服务、保利发展、大悦城等15家房企发布2023年业绩年度报告。卧龙地产等4家房企公布2024年第一季度经营数据。金科地产超短融提前到期，未能按期足额偿付本息。碧桂园宣布延迟发布23年年报。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 融资协调机制初见成效2024-04-21 3月小阳春略有表现，二手房好于一手房2024-04-15 郑州等多地推进住房“卖旧买新、以旧换2024-04-08 新” 投资建议与投资标的 根据财新等媒体的报道，近日，高层在讨论化解房地产风险的方案时，考虑借鉴日本的经验，建立一个全国性的房地产平台公司，负责收购各地烂尾楼。后续，这些收购来的房源将被打造成保障性住房，对外出售或出租。在目前房地产行业下行期，若报道属实，且有足够的财政资金支持且计划能够落地，国家队进场收购或将有效解决烂尾楼问题，有助于楼市去库存，房企回笼部分资金，缓解其流动性压力，同时，在一定程度上利于稳定房价。相较于各地方政府引入国企平台或开发商参与收购，成立全国性平台公司能够在收购标准、运营机等方面进行统一，在资金方面，或将凭借中央介入拓宽资金筹措渠道。该方案在成型前有许多问题待理清，比如资金来源、如何制定收购标准、后续如何妥善营运收购来的房源、如何防止各环节潜藏的寻租风险等等。综上，若有足够的财政资金支持此类计划，将有利于开发商去库存、缓解其流动性紧张问题、稳定全国房价，但未来政策落地后成效仍很大程度上取决于该政策的实际影响规模以及中央政府财政支持力度。看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第17周市场行情回顾（2024.04.20~2023.04.26）4 1.1第17周行业指数表现4 1.2第17周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.04.20~2023.04.26）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议11 风险提示11 附录11 图表目录 图1：2024年第17周44城新房成交套数6 图2：2024年第17周21城二手房成交套数6 图3：2024年第17周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图4：第17周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）8 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）10 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单12 1.第17周市场行情回顾（2024.04.20~2023.04.26） 1.1第17周行业指数表现 第17周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为1.9%。沪深300指数报收3584.27，周度涨幅为1.2%；创业板指数报收1823.74，周度涨幅为3.9%；房地产指数（申万）报收1828.17，周度涨幅为3.1%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2024/04/26) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3584.27 1.2% 1.9% -7.4% 创业板指 1823.74 3.9% -0.4% -22.3% 房地产指数（申万） 1828.17 3.1% -2.9% -39.0% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第17周地产板块个股表现 第17周地产板块涨幅居前的公司分别为海南高速、南国置业、空港股份、铁岭新城、新城控股。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 海南高速 27.9% ST世茂 -22.1% 南国置业 20.6% 中迪投资 -16.9% 空港股份 15.3% *ST金科 -14.9% 铁岭新城 14.7% 广汇物流 -14.4% 新城控股 12.7% 迪马股份 -12.5% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.04.20~2023.04.26） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。住房城乡建设部、应急管理部、自然资源部、农业农村部、市场监管总局五部 门联合印发《关于加强农村房屋建设管理的指导意见》；住建部强调住房城乡建设事业转型发展离不开标准的引领支撑；财政部、税务总局表示农村集体土地转移暂不征收土地增值税；住建部召开座谈会支持民营建筑企业高质量发展。住房城乡建设部倪虹强调了对民营建筑企业家声音的 认真倾听，对企业反映问题的深入研究，以及对企业所提意见建议的充分吸纳。地方政策方面。 多地对公积金贷款进行调整，其中，安徽合肥、河南洛阳、陕西渭南、江苏淮安等地调整公积金贷款额度，给予三孩家庭更大优惠；辽宁鞍山出台房地产新政：首套房最低首付20%，降低二套房利率；深圳发起“换馨家”住房置换活动，推动二手房以旧换新；上海预计今年启动不少于15个“城中村”改造项目；广州：优化不动产登记含土地“带押过户”等十条；南京拟放宽落户条件，合法稳定住所非户籍者可直接落户。 全国性政策： 1)住房城乡建设部、应急管理部、自然资源部、农业农村部、市场监管总局五部门联合印发 《关于加强农村房屋建设管理的指导意见》，该《指导意见》旨在到2035年全面建立农房建设管理制度体系和技术标准体系。（4.22） 信息来源：观点地产网 2)住建部：住房城乡建设事业转型发展离不开标准的引领支撑（4.23）信息来源：观点地产网 3)财政部、税务总局：农村集体土地转移暂不征收土地增值税。（4.25）信息来源：观点地产网 4)住建部召开座谈会支持民营建筑企业高质量发展。住房城乡建设部倪虹强调了对民营建筑企业家声音的认真倾听，对企业反映问题的深入研究，以及对企业所提意见建议的充分吸纳。他要求，相关政策应进一步完善，提出务实管用的政策举措。（4.26） 信息来源：观点地产网 地方政策： 1）郑州：启动二手住房“以旧换新”试点，计划年内完成1万套二手房以旧换新（4.21）信息来源：观点地产网 2）合肥：取消住房公积金异地贷款户籍限制（4.22）信息来源：观点地产网 3）湖北鄂州：鼓励农村居民进城购房，自愿退出宅基地的给予购房补贴（4.22）信息来源：观点地产网 4）河南洛阳：高层次人才公积金贷款最高额度100万元（4.23）信息来源：观点地产网 5）辽宁鞍山出台房地产新政：首套房最低首付20%，二套房利率调整（4.23）信息来源：观点地产网 6）海口新政：符合条件的个体工商户购房享受市民同等待遇（4.23）信息来源：观点地产网 7）上海：预计今年启动不少于15个“城中村”改造项目（4.23）信息来源：观点地产网 8）广州：优化不动产登记含土地“带押过户”等十条（4.23）信息来源：观点地产网 9）深圳发起“换馨家”住房置换活动，推动二手房以旧换新（4.23）信息来源：观点地产网 10）陕西渭南：调整优化住房公积金使用政策（4.24）信息来源：观点地产网 11）江苏淮安：调整公积金贷款政策，单方缴存者最高可贷60万元（4.25）信息来源：观点地产网 12）甘肃武威：可提取公积金付首付款（4.26）信息来源：观点地产网 13）南京拟放宽落户条件：合法稳定住所非户籍者可直接落户（4.26）信息来源：观点地产网 14）宁波：2024年度建设用地供应计划发布，住宅用地减半（4.26）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第17周新房销量较第16周增加，二手房销售量较第16周减少。第17周44大城市新房销售为 2.0万套，较第16周增加15.1%；21大城市二手房销售2.1万套，较第16周减少1.3%。一线城市新房、二手房交易较第16周分别增加20.5%、减少5.0%；二线城市新房、二手房交易较第16周分别增加19.0%、增加0.9%。 图1：2024年第17周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 2021年 第17周 2021年 第31周 2021年 第45周 2022年 第7周 2022年 第21周 2022年 第35周 2022年 第49周 2023年 第12周 2023年 第26周 2023年 第40周 2024年 第2周 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2024年 第17周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2024年第17周21城二手房成交套数 30,00