地产行业周报：如何看待核心城市土拍升温

1 证券研究报告 如何看待核心城市土拍升温 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2025年3月30日 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：成交环比提升，深圳探索房票制度。随着供给端逐步放量，本周重点50城新房成交环比增长271，3月前28天日均成交同 比降84，但受制于2024年主流房企补货不足及工期影响，优质供给不足仍是制约新房成交重要因素。本周深圳出台关于规范城市更新的若干意见，涉及房票补偿、容积率灵活调整、加大融资支持等方面，有望解决市场化主导下资金平衡问题，但后续仍需观察资金落地、居民拆迁意愿等。 土拍升温，侧面印证“好房子一二线核心区”率先止跌回稳。近期杭州、成都等地土拍市场升温，多宗土地楼面地价创新高。我们认为房企年初补地一方面为应对2024年补货不足带来的可售货值下降；另一方面正如“春江水暖鸭先知”，核心城市优质地块升温正侧 面印证我们持续强调的“好房子一二线核心区”率先止跌回稳逻辑。部分投资者担忧地价上升带来毛利率下滑，但我们认为核心地块“去化流速”保障更为重要，同时“好房子”带来的产品溢价也将利于项目保持较高毛利率，实现毛利率与流速均衡。 短期成交延续改善，中期产品迭代叠加周期底部或蕴含新一轮发展机遇，看好库存结构优、拿地能力强、产品力强的房企，个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 政策环境监测：深圳发布关于规范城市更新实施工作的若干意见，多地优化公积金政策。 市场运行监测：1）成交环比提升，后市有待观察。本周322328重点50城新房成交28万套，环比升271，重点20城二手房成交23万套，环比升21。3月（截至28日）重点50城新房日均成交同比降84，环比升416；重点20城二手房日均成交同比升201，环比升409。2）库存环比下降，去化周期188个月。16城取证库存9048万平，环比降07，去化周期188个月。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行26亿元。2）地产股：本周房地产板块下跌149，跑输沪深300（001）；当前地产 板块PE（TTM）3614倍，估值处于近五年9359分位。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2025年3月27日青岛 住房公积金贷款额度上浮、借款人年龄上限 放宽、加大多子女家庭支持 2025年3月27日株洲 优化调整2025年度住房公积金使用政策方案 2025年3月26日深圳 印发《关于规范城市更新实施工作的若干意见》的通知 2025年3月24日海南 优化调整住房公积金离职提取业务办理条件 南海诸岛 偏松偏紧中性 成交：环比提升，后市有待观察 点评：本周322328重点50城新房成交28万套，环比升271，重点20城二手房成交23万套，环比升21。3月（截至28日）重点50城新房日均成交同比降84，环比升416；重点20城二手房日均成交同比升201，环比升409。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套35 3 25 2 15 1 05 0 8万套 6 4 2 0 2022年2023年2024年2025年 2468248824108241282528 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 100 80 60 40 20 0 20 40 60 新房月日均成交同比一线同比二线三线 35万套 30 25 20 15 10 05 00 2022年2023年2024年2025年 202432024520247202492024112025120253W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下降，去化周期188个月 点评：16城取证库存9048万平，环比降07，去化周期188个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22429 22624 2281922101422129 23210 2347 236223728 2392223111724112 2438 2453 24628 24823241018241213 0 2527 流动性环境：资金价格多数上行 资金价格多数上行。R001上行110BP至178，R007上行4391BP至226。截至3月28日，OMO存量（MA10）余额为123458亿元，较3月21日增加29008亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存 量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比上行4391BP OMO存量（MA10）环比上行 资金价格多数上行（） 20253212025328涨跌幅 （BP） 1D 177 178 110 R 7D 182 226 4391 14D 216 217 065 1M 217 213 416 1D 175 172 304 DR 7D 177 205 2821 14D 211 212 068 ON 176 173 320 SHIBOR 1W 175 194 1820 1M 197 194 320 3M 197 192 470 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 本周境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为26亿元，总偿还量为1729亿元，净融资额为1469亿元。到期压力方面，25年全年到期和提前兑付规模总共33817亿元，同比24年减少约477；向后看，26年3月是债务到期压力最大月份，到期规模约4577亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202320242025 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 50 亿元 150 100 50 0 50 100 150 200 202320242025 亿元总偿还量到期提前兑付 700 600 500 400 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 300 200 100 2301 2304 2307 2310 2401 2404 2407 2410 2501 2504 2507 2510 2601 2604 2607 2610 0 板块涨跌排序 本周房地产板块下跌149，跑输沪深300（001）；当前地产板块PE（TTM）3614倍，高于沪深300的1243倍，估值处于近五年9359分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 2 1 0 1 2 3 4 5 6 本周涨跌幅 001 149 50 45 40 35 30 25 20 15 医农食家沪基银非煤有交公汽传石房美电轻建社环综商电纺钢建机通国计10 300 药林品用深础行银炭色通用车媒油地容力工筑会保合贸子织铁筑械信防算5 房地产申万PETTM沪深300PETTM 生牧饮电化 金金运事 石产护设制材服 零服装设军机 物渔料器工 融属输业 化理备造料务 售饰饰备工 202031820213182022318202331820243182025318 个股表现 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为时代中国控股、美的置业、中国金茂，排名后三为远洋集团、绿城中国、路劲。 企业 事项 绿城中国 张亚东辞任董事会主席等职务，刘成云任新主席 华润置地 2024年营业额2788亿元，同比增长11，股东应占溢利2558亿元，同比下降185，核心净利润2542亿元，同比下降85 中国金茂 2024年收入5905亿元，同比下降184，所有者应占溢利扭亏为盈，录得106亿元 建发国际集团 2024年收益14299亿元，同比增长64，权益持有人应占溢利48亿元，同比下降46 贝壳 联合招商蛇口67亿元竞得长沙雨花区一宗宅地 138 98 51 时代中国控股美的置业 中国金茂 远洋集团 绿城中国 93 113 144 路劲 20 15 10 5 0 5 10 15 20 上市50强涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项 重点公司对比 股票代码 最新市值人民币、亿元） 2024年权益拿地金额（亿元） 拿地金额市值 2024年权益销售金额（亿元） 2024年权益拿地金额2024 年权益销售额 绿城中国 3900HK 251 549 219 1210 45 建发国际集团 1908HK 303 406 134 1040 39 中国金茂 0817HK 153 187 122 678 28 滨江集团 002244SZ 327 346 106 544 64 越秀地产 0123HK 199 189 95 687 27 保利发展 600048SH 1012 583 58 2545 23 中国海外发展 0688HK 1424 688 48 2858 24 华发股份 600325SH 149 68 46 692 10 招商蛇口 001979SZ 863 285 33 1506 19 华润置地 1109HK 1681 546 32 1800 30 龙湖集团 0960HK 657 68 10 676 10 万科A 000002SZ 849 47 6 1590 3 金地集团 600383SH 210 4 2 424 1 1）楼市修复不及预期风险； 2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形； 3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业 销售、投资、开工、竣工等。 地产团队 分析师 邮箱 资格类型 资格编号 杨侃 YANGKAN034PINGANCOMCN 证券投资咨询 S1060514080002 郑茜文 ZHENGXIWEN239PINGANCOMCN 证券投资咨询 S1060520090003 王懂扬 WANGDONGYANG339PINGANCOMCN 证券投资咨询 S1060522070003 13 平安证券综合研究所投资评级： 股票投资评级 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10至20之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在10之间）回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10以上） 行业投资评级 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5以上） 中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在5之间） 弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5以上）公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本 人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利