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地产行业周报:如何看待核心城市土拍升温

房地产2025-03-29杨侃、郑茜文、王懂扬平安证券我***
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地产行业周报:如何看待核心城市土拍升温

1 证券研究报告 如何看待核心城市土拍升温 地产行业周报 行业评级:地产强于大市(维持) 平安证券研究所地产团队 2025年3月30日 请务必阅读正文后免责条款 周度观点:成交环比提升,深圳探索房票制度。随着供给端逐步放量,本周重点50城新房成交环比增长27.1%,3月前28天日均成交同 比降8.4%,但受制于2024年主流房企补货不足及工期影响,优质供给不足仍是制约新房成交重要因素。本周深圳出台关于规范城市更新的若干意见,涉及房票补偿、容积率灵活调整、加大融资支持等方面,有望解决市场化主导下资金平衡问题,但后续仍需观察资金落地、居民拆迁意愿等。 土拍升温,侧面印证“好房子+一二线核心区”率先止跌回稳。近期杭州、成都等地土拍市场升温,多宗土地楼面地价创新高。我们认为房企年初补地一方面为应对2024年补货不足带来的可售货值下降;另一方面正如“春江水暖鸭先知”,核心城市优质地块升温正侧 面印证我们持续强调的“好房子+一二线核心区”率先止跌回稳逻辑。部分投资者担忧地价上升带来毛利率下滑,但我们认为核心地块“去化流速”保障更为重要,同时“好房子”带来的产品溢价也将利于项目保持较高毛利率,实现毛利率与流速均衡。 短期成交延续改善,中期产品迭代叠加周期底部或蕴含新一轮发展机遇,看好库存结构优、拿地能力强、产品力强的房企,个股建议关注:1)历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等;2)估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等;3)同时建议关注经纪(贝壳)、物管(中海物业、保利物业、招商积余)、代建(绿城管理控股)等细分领域头部企业。 政策环境监测:深圳发布关于规范城市更新实施工作的若干意见,多地优化公积金政策。 市场运行监测:1)成交环比提升,后市有待观察。本周(3.22-3.28)重点50城新房成交2.8万套,环比升27.1%,重点20城二手房成交2.3万套,环比升2.1%。3月(截至28日)重点50城新房日均成交同比降8.4%,环比升41.6%;重点20城二手房日均成交同比升20.1%,环比升40.9%。2)库存环比下降,去化周期18.8个月。16城取证库存9048万平,环比降0.7%,去化周期18.8个月。 资本市场监测:1)地产债:本周境内地产债发行26亿元。2)地产股:本周房地产板块下跌1.49%,跑输沪深300(0.01%);当前地产 板块PE(TTM)36.14倍,估值处于近五年93.59%分位。 风险提示:1)楼市修复不及预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)行业短期波动超预期风险。 2025年3月27日青岛 住房公积金贷款额度上浮、借款人年龄上限 放宽、加大多子女家庭支持 2025年3月27日株洲 优化调整2025年度住房公积金使用政策方案 2025年3月26日深圳 印发《关于规范城市更新实施工作的若干意见》的通知 2025年3月24日海南 优化调整住房公积金离职提取业务办理条件 南海诸岛 偏松偏紧中性 成交:环比提升,后市有待观察 点评:本周(3.22-3.28)重点50城新房成交2.8万套,环比升27.1%,重点20城二手房成交2.3万套,环比升2.1%。3月(截至28日)重点50城新房日均成交同比降8.4%,环比升41.6%;重点20城二手房日均成交同比升20.1%,环比升40.9%。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数(右) 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2022年2023年2024年2025年 24.6.824.8.824.10.824.12.825.2.8 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 2022年2023年2024年2025年 2024.32024.52024.72024.92024.112025.12025.3W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存:环比下降,去化周期18.8个月 点评:16城取证库存9048万平,环比降0.7%,去化周期18.8个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数(右)月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.4.29 22.6.24 22.8.1922.10.1422.12.9 23.2.10 23.4.7 23.6.223.7.28 23.9.2223.11.1724.1.12 24.3.8 24.5.3 24.6.28 24.8.2324.10.1824.12.13 0 25.2.7 流动性环境:资金价格多数上行 资金价格多数上行。R001上行1.10BP至1.78%,R007上行43.91BP至2.26%。截至3月28日,OMO存量(MA10)余额为12345.8亿元,较3月21日增加2900.8亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性,2021年以来OMO存 量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比上行43.91BP(%) OMO存量(MA10)环比上行 资金价格多数上行(%) 2025/3/212025/3/28涨跌幅 (BP) 1D 1.77 1.78 1.10 R 7D 1.82 2.26 43.91 14D 2.16 2.17 0.65 1M 2.17 2.13 -4.16 1D 1.75 1.72 -3.04 DR 7D 1.77 2.05 28.21 14D 2.11 2.12 0.68 ON 1.76 1.73 -3.20 SHIBOR 1W 1.75 1.94 18.20 1M 1.97 1.94 -3.20 3M 1.97 1.92 -4.70 境内房地产债发行:发行量环比下降、净融资环比下降 本周境内地产债发行量环比下降、同比下降,净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为26亿元,总偿还量为172.9亿元,净融资额为-146.9亿元。到期压力方面,25年全年到期和提前兑付规模总共3381.7亿元,同比24年减少约4.77%;向后看,26年3月是债务到期压力最大月份,到期规模约457.7亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202320242025 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 亿元 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 202320242025 亿元总偿还量到期+提前兑付 700 600 500 400 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 300 200 100 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 26-01 26-04 26-07 26-10 0 板块涨跌排序 本周房地产板块下跌1.49%,跑输沪深300(0.01%);当前地产板块PE(TTM)36.14倍,高于沪深300的12.43倍,估值处于近五年93.59%分位。 行业涨跌情况房地产PE(TTM)走势图 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% 本周涨跌幅 0.01% -1.49% 50 45 40 35 30 25 20 15 医农食家沪基银非煤有交公汽传石房美电轻建社环综商电纺钢建机通国计10 300 药林品用深础行银炭色通用车媒油地容力工筑会保合贸子织铁筑械信防算5 房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM) 生牧饮电化 金金运事 石产护设制材服 零服装设军机 物渔料器工 融属输业 化理备造料务 售饰饰备工 2020/3/182021/3/182022/3/182023/3/182024/3/182025/3/18 个股表现 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为时代中国控股、美的置业、中国金茂,排名后三为远洋集团、绿城中国、路劲。 企业 事项 绿城中国 张亚东辞任董事会主席等职务,刘成云任新主席 华润置地 2024年营业额2788亿元,同比增长11%,股东应占溢利255.8亿元,同比下降18.5%,核心净利润254.2亿元,同比下降8.5% 中国金茂 2024年收入590.5亿元,同比下降18.4%,所有者应占溢利扭亏为盈,录得10.6亿元 建发国际集团 2024年收益1429.9亿元,同比增长6.4%,权益持有人应占溢利48亿元,同比下降4.6% 贝壳 联合招商蛇口6.7亿元竞得长沙雨花区一宗宅地 13.8% 9.8% 5.1% 时代中国控股美的置业 中国金茂 远洋集团 绿城中国 -9.3% -11.3% -14.4% 路劲 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 上市50强涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项 重点公司对比 股票代码 最新市值(人民币、亿元) 2024年权益拿地金额(亿元) 拿地金额/市值 2024年权益销售金额(亿元) 2024年权益拿地金额/2024 年权益销售额 绿城中国 3900.HK 251 549 219% 1210 45% 建发国际集团 1908.HK 303 406 134% 1040 39% 中国金茂 0817.HK 153 187 122% 678 28% 滨江集团 002244.SZ 327 346 106% 544 64% 越秀地产 0123.HK 199 189 95% 687 27% 保利发展 600048.SH 1012 583 58% 2545 23% 中国海外发展 0688.HK 1424 688 48% 2858 24% 华发股份 600325.SH 149 68 46% 692 10% 招商蛇口 001979.SZ 863 285 33% 1506 19% 华润置地 1109.HK 1681 546 32% 1800 30% 龙湖集团 0960.HK 657 68 10% 676 10% 万科A 000002.SZ 849 47 6% 1590 3% 金地集团 600383.SH 210 4 2% 424 1% 1)楼市修复不及预期风险; 2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险:若政策发力、楼市修复不及预期,资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形; 3)房地产行业短期波动超出预期风险:若地市延续分化,多数房企新增土储规模不足,将对后续货量供应产生负面影响,进而影响行业 销售、投资、开工、竣工等。 地产团队 分析师 邮箱 资格类型 资格编号 杨侃 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 证券投资咨询 S1060514080002 郑茜文 ZHENGXIWEN239@PINGAN.COM.CN 证券投资咨询 S1060520090003 王懂扬 WANGDONGYANG339@PINGAN.COM.CN 证券投资咨询 S1060522070003 13 平安证券综合研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐(预计6个月内,股价表现强于市场表现20%以上)推荐(预计6个月内,股价表现强于市场表现10%至20%之间)中性(预计6个月内,股价表现相对市