中指丨核心城市土拍升温，土地市场行情待启？

中指丨核心城市土拍升温，土地市场行情待启？ 核心城市土拍升温，土地市场行情待启？ 2021下半年以来，房地产市场出现深度调整，房企拿地意愿和拿地能力明显下降，土地市场陷入低迷。根据中指监测，2022年，全国住宅用地供求规模大幅下降三成以上,央国企、地方国资拿地比例明显提升,地方国资托底现象明显。 早在去年，22城中就有不少城市进行多批次土拍，突破3次公告的限制，12月，自然资源部发文优化“集中土拍”规则，允许地块“在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让。”持续了两年的“两集中”土拍规则迎来改善。 2023年以来，随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效，多地楼市活跃度有所提升，北京、 杭州等核心城市土拍市场升温，部分地块竞争激烈，如北京朱辛庄0028地块吸引42家房企报名，企业参拍意愿较强。部分城市土地市场升温的背后折射出房企对热点城市后市的看好，同时在去年土地缩量的情况下，房企补库存意愿有所加强，但当前市场热度仅限于热点城市，持续性及覆盖面仍待观察。 一、春节后重点城市市场情绪好转，土拍市场释放积极信号 1月以来，随着疫情影响逐渐消退，在政策带动下，居民预期好转，住房需求得到释放。新房方面，根据中指数据，春节假期后市场活跃度回升，3月以来重点城市新房成交规模整体较2月底有所回落，但成交规模持续保持在较高水平，上周（3月13日-3月19日），重点50城商品住宅成交面积同比增长 47%。二手房方面，春节后重点城市二手房成交量连续增加，并且市场恢复节奏快于新房，连续7周同比 增速超60%，上周重点10城二手住宅成交套数小幅回落，但仍为2019年以来周度成交高位，同比增长近100%。 图：2021年以来重点50城商品住宅周度成交规模及同比走势 图：2022年以来重点10城二手住宅周度成交套数及同比走势 数据来源：中指数据CREIS 伴随着重点城市交易市场活跃度回升，叠加企业端预期有所好转，2023年以来土地市场呈现以下两个特点： 1.核心城市土拍热度回升，土拍分化延续 表：北京2023年首次拟出让清单中地块土拍情况（市本级，截至3月23日） 地块 区域 成交时间 竞拍轮次 成交溢价率 竞得方式 获得企业 企业性质 京土储挂(昌)[2023]003号 昌平 2023.3.23 30 15% 底价上限+ 摇号 大华 民企 京土储挂(昌)[2023]002号 昌平 2023.3.23 1 0% 底价成交 首开 国企 表：北京2022年五批次土拍成交情况（市本级） 地块 区域 成交时间 竞拍轮次 成交溢价率 竞得方式 获得企业 企业性质 京土储挂(昌) [2022]076号 昌平 2023.2.8 53 15% 地价上限+摇号 越秀 国企 京土储挂(石) [2022]074号 石景山 2023.2.8 40 15% 地价上限+竞现房 越秀 国企 京土储挂(朝)[2022]073号 朝阳 2023.2.8 23 15% 地价上限+竞现房上限 +摇号 中建八局 央企 京土储(房)[2022]077号 房山 2023.2.7 1 0% 底价成交 中建一局 央企 京土储挂(通) [2022]075号 通州 2023.2.7 1 0% 新城基业 国企 京土储挂(开) [2022]078号 亦庄 2023.2.7 1 0% 京东 民企 数据来源：中指数据CREIS 3月23日，北京2023年首次拟出让清单中2宗地挂牌出让，其中京土储挂(昌)[2023]003号地块（朱 辛庄0028地块）竞争激烈，共吸引42家房企报价参拍，是北京土地市场有史以来企业参与最多的地块。 在2月7-8日完成的2022年五批次土拍中，3宗触顶（2宗地竞拍至竞“现房销售”环节，昌平朱辛庄信息园地块达到竞现房销售面积上限，最终摇号成交）。 表：杭州2023年以来土拍成交情况（市本级，截至3月23日） 地块 区域 成交时间 竞拍轮次 成交溢价率 竞得方式 获得企业 企业性质 杭政储出[2023]10号 余杭 2023.2.21 33 12% 达到最高限价+摇号 浙江中豪 民企 杭政储出[2022]101号 上城 2023.2.7 28 12% 中天美好 民企 杭政储出[2022]103号 上城 2023.2.7 26 12% 北科建 地方国资 杭政储出[2022]102号 临平 2023.2.7 25 12% 新城控股 民企 杭政储出 [2023]3号 上城 2023.2.21 23 12% 华润 央企 杭政储出 [2023]6号 滨江 2023.2.21 21 11% 伟星 民企 杭政储出[2023]11号 余杭 2023.2.21 20 12% 建发 国企 杭政储出[2023]13号 临平 2023.2.21 17 12% 浙江交控 国企 杭政储出 [2023]4号 萧山 2023.2.21 16 12% 南昌市政 国企 杭政储出 [2023]9号 萧山 2023.2.21 15 12% 南通圆宏 国企 杭政储出 [2023]7号 临平 2023.2.21 14 12% 中腾置业 民企 杭政储出[2022]105号 上城 2023.2.7 11 10% 溢价成交 大家房产 国企 杭政储出 [2023]5号 余杭 2023.2.21 8 7% 滨江 民企 杭政储出 [2023]8号 钱塘 2023.2.21 3 1% 滨江 民企 杭政储出[2023]12号 余杭 2023.2.21 1 0% 底价成交 滨江&建航 民企 杭政储出[2023]14号 富阳 2023.2.21 1 0% 富阳山水 民企 杭政储出[2022]104号 临平 2023.2.7 1 0% 兴耀 民企 杭政储出[2023]15号 临安 2023.2.21 1 0% 国瑞置业 地方国资 数据来源：中指数据CREIS 2023年以来，杭州完成两次土拍，推出18宗地块全部成交，无流拍，两次集中土拍均有多宗地块 竞拍至最高限价，竞拍至地价上限的占比均在六成以上，仅4宗底价成交。 表：苏州2023年首批次土拍成交情况（市本级，截至3月23日） 地块 区域 成交时间 竞拍轮次 成交溢价率 竞得方式 获得企业 企业性质 苏地2023-WG-9号 高新 2023.2.23 81 15% 地价上限+摇号 建发 国企 苏园土挂(2023)01号 工业园 2023.2.16 65 15% 华润 央企 地块 区域 成交时间 竞拍轮次 成交溢价率 竞得方式 获得企业 企业性质 苏地2023-WG-6号 高新 2023.2.23 14 15% 朗诗 民企 苏地2023-WG-7号 高新 2023.2.23 2 1.2% 溢价成交 保利 央企 苏地2023-WG-4号 工业园 2023.2.16 2 0.65% 建发 国企 苏地2023-WG-8号 高新 2023.2.23 1 0% 底价成交 苏高新&横塘投资 国企 苏地2023-WG-1号 吴中 2023.2.16 1 0% 中建三局 央企 苏地2023-WG-2号 吴中 2023.2.16 1 0% 中建三局 央企 苏地2023-WG-3号 吴中 2023.2.16 1 0% 山西万信 民企 WJ-J-2023-00 1 吴江 2023.2.16 1 0% 盛泽投资 地方国资 苏地2023-WG-5号 工业园 2023.2.16 1 0% 招商 央企 数据来源：中指数据CREIS 2月，苏州进行2023年首批次土地出让，推出的11宗地亦无流拍，房企投资信心逐步修复，地价触顶占比近三成，但土拍热度较高地块更多位于核心板块，非核心板块或非优质项目均底价成交。 表：南京2023年首次拟出让清单中地块土拍情况（市本级，截至3月23日） 地块 区域 成交时间 竞拍轮次 成交溢价率 竞得方式 获得企业 企业性质 NO.2023G05 雨花台 2023.3.18 61 15% 地价上限+摇号 万科 混合 所有制 NO.2023G08 江宁 47 15% 招商 央企 NO.2023G06 雨花台 38 14% 上海欣源置业发展 民企 NO.2023G03 建邺 12 14% 伟星 民企 NO.2023G07 江宁 7 4% 溢价成交 大悦城 央企 NO.2023G02 秦淮 6 2% 保利 央企 NO.溧水 2023G01 溧水 2 1% 中霖控股 民企 NO.2023G04 建邺 1 0% 底价成交 中海 央企 NO.新区 2023G01 浦口 1 0% 通宇 国企 NO.溧水 2023G02 溧水 1 0% 溧水经开 地方国资 NO.溧水 2023G03 溧水 1 0% 溧水城建 地方国资 数据来源：中指数据CREIS 3月，南京开展首批次土拍，此次出让11宗地块，涉及2宗拆迁安置用地（均位于溧水区），9宗商住用地。最终，4宗触顶、3宗溢价、4宗底价成交。2022年南京集中土拍底价成交占比整体达79.8%，2022年四批次、五批次全部底价成交，土拍市场情绪偏低，2023年首次土拍表现较去年有一定改善。 表：2023年以来部分三四线城市土拍热度较高地块土拍情况（市本级，截至3月23日） 城市 地块 成交时间 竞拍轮次 成交溢价率 竞得方式 获得企业 企业性质 湖州 湖新区 2022-40号 2023.1.13 202 31% 地价上限 宁波玖辰 民企 台州 台土告字【2023】001号 2023.2.13 137 27% 高溢价 雅馨置业 民企 绍兴 越城区 YC-22A-03 2023.2.8 126 25% 高溢价 天工置业 民企 金华 武土让告字 [2023]6号 2023.2.20 113 25% 高溢价 嘉兴启祥 民企 扬州 GZ441 2023.1.31 102 50% 地价上限 茗筑华天置 业 民企 佛山 TD2022(NH)WG0076 2023.1.16 20 18% 高溢价 东建集团 民企 数据来源：中指数据CREIS 另外，除了22城之外，长三角、珠三角基本面较好的三四线城市企业拿地信心也有修复迹象，扬州、台州、绍兴、金华、湖州核心区域地块企业竞争相对激烈，溢价率最高达到50%，地块竞拍轮次较高。 市场压力较大的城市和板块土拍热度仍较低。如郑州、♘明、西安、南宁近期成交地块均底价出让，东营、菏泽、襄阳、常德、南充、岳阳、邢台等三四线城市住宅用地成交溢价率持续在低位。 图：2023年以来部分二线、三四线城市住宅用地成交溢价率（市本级） 注：仅统计2023年住宅用地成交宗数在5宗（含）以上的城市；数据截至2023年3月33日。 数据来源：中指数据CREIS 2.民企拿地金额占比提升 表：22城2022年及2023年以来涉宅用地不同企业拿地金额占比情况（市本级） 城市 央国企 2022年 混合所地方有制国资 民企 2023年（截至3月23日）央国企混合所地方民企有制国资 北京 69% 8% 19% 4% 68% 0% 6% 26% 深圳 64% 5% 30% 1% - - - - 厦门 64% 3% 31% 3% - - - - 广州 55% 0% 42% 3% 0% 0% 100% 0% 城市 央国企 2022年 混合所地方有制国资 民企 2023年（截至3月23日）央国企混合所地方民企有制国资 上海 49% 4% 35% 12% - - - - 重庆 48% 5% 30% 17% - - - - 长沙 41% 2% 45% 12% - - - - 宁波 38% 3% 40% 19% 29% 0% 26% 45% 南京 35% 2% 54% 10% 56% 16% 2% 27% 天津 34% 0% 44% 22% 0% 0% 100% 0% 福州 32% 0% 65% 3% - - - - 成都 31% 0% 55% 14% 88% 0% 9% 2% 合肥 28% 3% 29% 39% - - - - 济南 27% 0%