国君地产|核心资产,住房的资产配置时代 ——对当前二手房挂牌量的思考

报告认为，本轮地产复苏周期中，二手房挂牌量持续上行是市场的主要分歧点，但其反映的并非简单的供需失衡，而是新阶段下住房配置思路的调整。

一线城市楼市已确认回暖，成交量和价格均表现良好，且在政策未进一步调整的情况下保持了韧性。2025年以来的楼市已不仅是止跌回稳，部分核心区域甚至出现价格反弹。

当前市场的主要担忧在于二手房挂牌量缓慢上行，引发对供给过热的担忧。然而，报告指出，仅从实物供需角度分析房价并不准确，因为新房供给背后可能隐含投资增加，带动区域价值提升和价格上行。

本轮挂牌量上升可能更多反映了对过往投资型需求的修正。过去投资偏好集中于小户型、偏区位、高杠杆产品，类似房企的拿地策略和居民的购房选择。当前挂牌量上升并未引发预期的置换需求链式反应，而是家庭资产配置思路的调整：若卖多套旧房买一套新房，则属于资产配置而非简单置换，可能导致低总价刚需和高端改善市场火热，而中端市场表现相对平淡。

报告判断，家庭正迅速调整资产配置思路，聚焦核心资产。尽管挂牌量上升，但占存量房总量比例仍小，未来供需两旺将支撑核心资产价值。

对于地产板块，建议回归核心资产，重视有资产获取门槛的公司。

风险提示：在信用不扩张背景下，价格企稳仍面临压力。