二手房增幅收窄，新房转降

2025年03月09日 二手房增幅收窄，新房转降 地产周速达四段话看透地产变化 二手房方面，本周（2月28日3月6日）15城成交面积环比增长5，增幅较上周的20收窄。本周成交 面积相当于2024年周成交高点的77。同比来看，好于之前年份的同期水平。相对2024春节后第四周，本周 15城二手房成交同比增长36，增幅略有收窄（前一周为45）。 京沪深、三线城市周二手房成交环比增长，二线城市基本持平。京沪深周成交面积环比增长3，相当于去年高点的81。北京、深圳环比增幅均为7，而上海下滑1。二线城市环比基本持平，相当于去年高点的69，苏州领涨，增幅达到60，杭州、厦门环比分别增长8、4，青岛、成都、南宁环比降幅介于4 13。三线城市环比增长24，金华、扬州大幅增长。相对2024春节后第四周，京沪深、二线城市分别同比增长42、32，增幅收窄（前一周增幅分别为52、46）。 新房方面，本周50城成交面积环比转为下滑7，上周为增长30。周成交面积相当于去年高点的55。相对2024春节后第四周，本周新房周成交同比增长7，而较2023年同期仍低45。 京沪深、三线城市新房周成交环比转为下滑，二线城市基本持平。京沪深周成交环比下滑5，其中上海、深圳分别下滑17、10，而北京维持正增长，环比17。二线城市周成交环比基本持平，三线城市环比下滑14。二线城市中，苏州、成都、杭州环比分别增长23、19、5，而南宁、武汉、济南下滑幅度介于14 22。同比来看，本周楼市表现优于2024年节后第四周，京沪深、二线分别增长7、10，但同比增幅收窄 （前一周增幅分别为55、30）。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 分析师：肖金川邮箱：xiaojchx168comcn 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1hx168comcn 联系人：洪青青邮箱：hongqqhx168comcn SACNO：S1120524030004 SACNO：S1120524040002 表1：15城二手房、50城新房春节后第四周成交面积同比分别增长36、7 单位：万方 15城二手房节后一周 节后二周 节后三周 节后四周 50城新房节后一周 节后二周 节后三周 节后四周 2025 190 228 273 286 2025 182 225 290 273 2024 136 171 188 210 2024 187 301 206 251 2023 113 146 175 206 2023 264 344 382 474 二手房：京沪深 新房：京沪深 节后一周节后二周 节后三周 节后四周 节后一周 节后二周 节后三周 节后四周 2025 69 87 104 107 2025 26 37 49 46 2024 48 66 69 75 2024 22 44 32 43 2023 30 37 42 48 2023 40 63 63 54 二手房：二线城市 新房：二线城市 节后一周节后二周 节后三周 节后四周 节后一周 节后二周 节后三周 节后四周 2025 93 107 130 130 2025 85 100 132 132 2024 67 75 89 99 2024 80 125 102 120 2023 61 85 102 117 2023 132 171 200 263 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 注：因数据缺失，23年及以前二手房统计样本中未包含上海 表2：年初至3月6日，15城二手房成交面积同比增长36、50城新房同比下滑2 单位：万方15城二手房 1月 2月 3月16日年初至3月6日 50城新房 1月 2月 3月16日年初至3月6日 2025 935 792 234 1961 2025 1101 868 211 2180 2024 879 424 143 1446 2024 1297 742 192 2232 2023 413 684 174 1271 2023 1241 1680 323 3244 2021 744 446 152 1343 2021 2664 1655 563 4882 二手房：京沪深 新房：京沪深 1月 2月 3月16日年初至3月6日 1月 2月 3月16日年初至3月6日 2025 336 292 85 713 2025 224 134 30 388 2024 294 142 51 488 2024 269 87 36 392 2023 99 170 38 307 2023 256 238 45 538 2021 226 153 49 428 2021 437 201 94 732 二手房：二线城市 新房：二线城市 1月 2月 3月16日年初至3月6日 1月 2月 3月16日年初至3月6日 2025 445 384 109 938 2025 480 370 99 950 2024 419 201 66 686 2024 623 323 88 1034 2023 233 391 105 730 2023 569 818 159 1547 2021 308 173 66 547 2021 1066 686 234 1986 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 注：因数据缺失，23年及以前二手房统计样本中未包含上海 图11：15城二手房成交面积（万方）：2025年2月28日3月6日同比36，25年2月同比87 15城二手房周成交规模（万方） 2020 2021 2022 2023 2024 2025 400 350 300 250 200 150 100 50 0 010102010301040105010601070108010901100111011201 资料来源：WIND，华西证券研究所 注：因数据缺失，23年及以前二手房统计样本中未包含上海 图12：50城新房成交面积（万方）：2025年2月28日3月6日同比7，25年2月同比17 50城新房周成交规模（万方） 202020212022202320242025 1200 1000 800 600 400 200 0 010102010301040105010601070108010901100111011201 资料来源：WIND，华西证券研究所 京沪深观察二手房周成交面积连增三周 3月第一周（2月28日3月6日）京沪深整体二手房周成交面积环比增长，而新房下滑。 二手房方面，京沪深整体周成交面积环比增长3，北京、深圳增幅均为7，而上海下滑1。截至本周，北京、深圳二手房周成交面积已连续增长三周，上海前两周增幅较高，本周小幅下滑，与去年高点相比，上海已经达到去年高点的88，北京、深圳分别为79、62。 新房方面，京沪深整体周成交面积环比下滑5，北京增长17，已连续增长三周，而深圳、上海本周均下滑，降幅分别为10、17。与去年高点相比，三地新房周成交仍相对偏低，相当于2024年高点的3541。 此外，本周新增杭州楼市跟踪。杭州近期改善明显，二手房、新房周成交面积环比均连增三周，本周二手房、新房周成交面积环比分别增长8、5，相当于2024年高点的91、20。 图21：北京二手房2月28日3月6日成交41万方，环比增长7，是去年高点（12月第一周）的79 北京二手房周成交面积（万方） 60 50 40 30 20 10 0 资料来源：WIND，华西证券研究所 图22：上海二手房2月28日3月6日成交51万方，环比下滑1，是去年高点（12月第二周）的88 上海二手房周成交面积（万方） 60 50 40 30 20 10 0 资料来源：WIND，华西证券研究所 图23：深圳二手房2月28日3月6日成交15万方，环比增长7，是去年高点（12月第一周）的62 深圳二手房周成交面积（万方） 30 25 20 15 10 5 0 资料来源：WIND，华西证券研究所 图24：杭州二手房2月28日3月6日成交17万方，环比增长8，是去年高点（10月底）的91 杭州二手房周成交面积（万方） 25 20 15 10 5 0 资料来源：WIND，华西证券研究所 图25：北京新房2月28日3月6日成交17万方，环比增长17，是去年高点（7月第一周）的41 北京新房周成交面积（万方） 50 40 30 20 10 0 资料来源：WIND，华西证券研究所 图26：上海新房2月28日3月6日成交22万方，环比下滑17，是去年高点（10月底）的35 上海新房周成交面积（万方） 70 60 50 40 30 20 10 0 资料来源：WIND，华西证券研究所 图27：深圳新房2月28日3月6日成交8万方，环比下滑10，是去年高点（10月第二周）的37 深圳新房周成交面积（万方） 25 20 15 10 5 0 资料来源：WIND，华西证券研究所 图28：杭州新房2月28日3月6日成交10万方，环比增长5，是去年高点（7月第一周）的20 杭州新房周成交面积（万方） 60 50 40 30 20 10 0 资料来源：WIND，华西证券研究所 房价观察2月24日3月2日上海二手房挂牌价环比下滑、北京二手房挂牌价环比基本持平 我们主要观察二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。本周更新的是Wind披露的二手房出售挂牌价指数（周度）。 2月24日3月2日，上海二手房周挂牌价环比下滑021，北京环比增长001。与“924”政策前一周相比，上海、北京二手房挂牌价降幅分别为07、32。 图31：2月24日3月2日，上海、北京二手房挂牌价周环比分别下滑021、增长001 上海二手房出售挂牌价指数北京二手房出售挂牌价指数 240 210 180 150 120 90 2016201620172017201820182019201920202020202120212022202220232023202420242025 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 公司评级标准投资说明评级 以报告发布日后的6个月内公司股价相对上证指数的涨跌幅为基准。 行业评级标准 以报告发布日后的6个月内行业指数的涨跌幅为基准。 买入分析师预测在此期间股价相对强于上证指数达到或超过15 增持分析师预测在此期间股价相对强于上证指数在515之间 中性分析师预测在此期间股价相对上证指数在55之间 减持分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数515之间卖出分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数达到或超过15 推荐分析师预测在此期间行业指数相对强于上证指数达到或超过10 中性分析师预测在此期间行业指数相对上证指数在1010之间回避分析师预测在此期间行业指数相对弱于上证指数达到或超过10 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：httpwwwhx168comcnhxzqhxindexhtml 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资