政府工作报告点评：强调“止跌回稳”，2025年重点看政策落实

房地产开发 证券研究报告行业点评 2025年03月06日 政府工作报告点评：强调“止跌回稳”，2025年重点看政策落实 事件：3月5日，十四届全国人大三次会议开幕，李强总理作政府工作报告。 本次政府工作报告提到坚持在发展中逐步化解风险，明确房地产政策方向 增持（维持） 行业走势 的同时肯定了房地产对于国民经济的重要性，今年政策核心在于“落实”。房地产开发沪深300 纵观2024年4、9、12月政治局会议及中央经济工作会议，中央对于房地产政策的顶层设计是渐进深化的。本次政府工作报告对地产表述与上年中央经济工作会议较为接近，特别之处在于房地产段落的总体要求，提到了“坚持在发展中逐步化解风险”，明确方向的同时肯定了房地产对于国民经济的重要性；再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，从防风险、稳地产的角度出发，部署2025年政府于房地产领域的工作任务。我们认为，中央稳地产的态度与决心已十分明确，2025年地产政策核心是在“落实”，主要观察具体政策特别是收储、收地细节深化和落地执行的情况。 实施更加积极有为的宏观政策，“超常规逆周期”的财政、货币政策协同发力，将助力房地产市场止跌回稳。报告目标2025年国内生产总值增长5左右。政策总体取向上：实施更加积极的财政政策，赤字率比上年提升 1个百分点至4左右安排，拟安排地方政府专项债券44万亿元、比上 年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。货币端，实施适度宽松的货币政策。我们预计5年期以上LPR有望进一步下行，带动新发与存量住房按揭利率下行，减轻购房者房贷负担的同时，部分城市贷款利率或逐步靠拢住房租金回报率，对房地产市场企稳产生一定托底作用。 地产政策在供给、需求、风险防范等方面均有涉及，财政条线给出收储收地框架总额度，具体财政、央行条线落地情况是2025年观察重点。 供给端，报告明确，要优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增 房地产用地供应。要盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在 收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。在资金支持方面，本次报告主要涉及的是财政部条线的专项债券支持方式，如前文所述，是在本次拟安排政府专项债券44万亿元中的部分。另一方面，央行条线的资金支持提到“拓宽保障性住房再贷款使用范围”，支持规模或维持此前3000亿元，考虑到该工具实际落地偏慢，此次拓宽使用范围或一定程度推动收储收地进一步落地。此外，首次将“好房子”概念写入政府工作报告。我们在近期调研中也发现，购房者越来越愿意为品质高、产品力强的房子买单，这也对开发商自身开发能力和品牌口碑提出更高的要求，我们认为未来以产品口碑为竞争力的房企将领跑市场，满足人民群众对于高品质居住的需要。 需求端，报告提到，要因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧 房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。相关表述承接此前中央会 议，我们认为北京、上海、深圳未来限购限贷政策有望边际松动，工具箱可以考虑外围区域打开限购、或是大面积段打开限购等；城中村改造在上年住建部提新增100万套的框架下继续推进，但考虑到相关改造项目普遍周期较长，预计政策带动增量实物工作量及增量需求仍有一定周期。 风险防范方面，报告将相关表述放在了重要位置，如前文所述在房地产段 落的总体要求中，提到了“坚持在发展中逐步化解风险”。在近期头部房企 40 28 16 4 8 20 202403202407202411202503 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3gszqcom 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiataogszqcom 相关研究 1、《房地产开发：2025W9：二手房成交显著强于新房本周二手房同比707，新房同比112》2025 0302 2、《房地产开发：2025W8：本周新房成交同比59 部分核心城市房价确认阶段平台》20250223 3、《房地产开发：2025W7：广东省率先加速推进土地收储》20250216 请仔细阅读本报告末页声明 风险防范的动向上，我们也看到了积极的信号。具体措施上，报告提到，发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。据金融监管总局局长，房地产融资协调机制目前审批贷款超过6万亿元，涉及已经交付和正在建设的住房超过1500万套，预计该工具 在2025年将继续推进，推动保交楼工作。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报 告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线23二线极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 投资评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期基准指数涨幅在15以上 增持 相对同期基准指数涨幅在515之间 持有 相对同期基准指数涨幅在55之间 减持 相对同期基准指数跌幅在5以上 行业评级 增持 相对同期基准指数涨幅在10以上 中性 相对同期基准指数涨幅在1010之间 减持 相对同期基准指数跌幅在10以上 国盛证券研究所 北京上海 地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产广 场东塔7层 地址：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22 栋 邮编：100077邮编：200120 邮箱：gsresearchgszqcom电话：02138124100 邮箱：gsresearchgszqcom 南昌深圳 地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编：330038邮编：518033 传真：079186281485邮箱：gsresearchgszqcom邮箱：gsresearchgszqcom