从先行指标到破局路径： 2025 年初核心城市稳市场趋势研判

中专国题房地产 2025年 克而瑞专题 版权所有克而瑞集团研究中心118 从先行指标到破局路径：2025年初核心城市稳市场趋势研判 目录 一、整体趋势兑现政策预期，核心指标从低迷走向企稳4 1，成交规模：2024年下半年迎来止跌企稳一线城市尤为突出4 2，一二手结构：“卖二买一”交易链条恢复，一手房成交占比回升5 3，短期库存：2024年岁末消化周期见顶，狭义库存亦同步回落6 二、规模调整：深圳引领成交复苏，部分城市仍处筑底深水区6 1，成交趋势：2024年交易量仍在探底，仅深圳一二手成交同比双增6 2，人均购房：成都、西安超15，购房需求仍保持相对旺盛6 3，控制供给：天津、成都积极压降供地规模，长期库存快速下行7 4，小结：深圳、成都等规模调整成效显著，部分城市仍存挑战8 三、房价动态：走势向好有迹可循，重庆、长沙投资亮点突出8 1，租售比：均值18超过存款利率水平，重庆已接近商贷利率9 2，房价收入比：购房压力显著分化，长沙人均收入已可覆盖0首付贷款9 3，近期趋势：2024年末房价降幅收窄，一线城市房价环比率先回正9 4，各类项目：高档项目抗跌性较佳，青岛、北京、长沙尤为突出9 5，小结：多数城市租售比已超过存款利率，长沙购房压力最轻9 四、库存压力：显著降低，徐苏深等优质板块存结构性机会9 1、库存规模：青宁郑汉等9城库存压降超100万，加速推进稳市场进程9 2，优质板块库存：徐州、苏州、深圳核心板块去化压力显著好于全市平均10 3、低风险板块交易规模：上海、杭州、成都、深圳仍达2000亿元级别11 4、小结：库存压力显著改善，深圳、苏州等优质板块价值凸显12 五、投资销售：企业拿地缩量提质，近两年成交宅地开盘七成盈利12 1，企业投资：市场化企业更倾向投资优质土储，仅为少数城市拿地主力12 2，开盘去化：下半年销售情况普遍转好，杭州、长沙年均去化率超过五成12 3，项目盈利：盈利项目占比接近八成，杭州101个项目实现盈利12 4，小结：地市高溢价与城投托底并存，上海、杭州、天津投资优势凸显13 六、总结：沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策14 1，杭州、上海等八城多指标表现优异，2025年企稳回升可期14 2，广州、长沙、重庆等单项优势突出，有望迎来更多积极变化15 3、建议提振需求与优化供给并重，结构性调控驱动市场新平衡16 研究视点 2024年下半年以来，在存量及增量政策的双重作用下，房地产市场呈现出积极的变化，四季度全国商品房网签成交数据亮眼，房价指数也逐步回稳，市场信心得到提振。不同城市之间的房地产市场表现仍存在一定差异，上海、杭州等核心城市一马当先，土地与新房市场多项核心指标率先企稳向好。 在此背景下，深入探究典型城市“稳市场”的先行指标具有重要意义。本文将围绕成交规模、房价水平、库存压力等多个维度，对典型城市进行剖析，旨在回答现阶段地方调控的优劣之处、哪些城市有望率先回稳、哪些城市能成为稳市场的第二梯队，以及哪些城市还需加大因城施策力度等问题，为房地产市场的进一步稳定发展提供参考依据，本文主要观点如下： 1典型城市兑现政策成效，核心指标整体企稳向好。2024年下半年以来，在供需两端政策协同发力下，房地产市场呈现积极变化。四季度重点城市新房成交同比止跌回升，一线城市表现尤为突出，深圳新房成交同比激增146。一二手交易链条恢复，四季度一手房成交占比环比提升7个百分点至41，武汉等城市新房占比突破50。狭义库存规模年末回落至202亿平方米，消化周期环比缩短至19个月。 2深圳引领成交规模复苏，部分城市仍处筑底深水区。2024年，深圳成为唯一实现一二手成交双增长城市，新房同比增24、二手房增48，四季度成交量占全年近半。杭州、西安、北京、上海等城市二手房市场率先兑现政策利好，成交实现同比增长，一手房交易量仍在持续下跌。 3成都、西安人均购房面积超15，购房需求仍保持相对旺盛。从历史数据发展经验来看， 一般人均购房面积在15平方米以上时，意味着城市正处于购房需求的快速释放期，成都、西安、重庆、长沙等城市该项指标均位居前列，显示城市需求侧仍有较强的发展韧性。 4房价指标现积极信号，凸显结构性机会。典型城市租售比均值达18（超存款利率），重庆（305）、长沙（242）回报率领先。长沙房价收入比仅7年，居民月收入可覆盖零首付贷款 月供。四季度70城房价降幅收窄，一线城市房价环比率先回正，青岛、北京高档项目抗跌性显著5库存压降加速，优质板块价值显现。2024年青岛等9城库存减少超100万，徐州、深圳 核心板块消化周期较全市平均缩短58个月。上海、杭州等低风险板块年交易规模仍超2000亿元， 18个月以内板块成交占比达64。 6投资聚焦确定性，头部城市盈利优势显著。市场化企业拿地高度聚焦优质土储，2024年四季度以来，杭州、上海优质宅地溢价率频频突破破50。近两年典型城市开盘项目近八成盈利，2024年杭州有101个项目实现了正收益。 7八城有望率先破局，精准调控仍是关键。杭州、上海、成都等八城多指标表现优异，2025年企稳回升可期。广州（严控供地）、长沙（租售比24）、重庆（租售比305）单项优势突出，也有望迎来更多积极变化。建议核心城市提振需求与优化供给并重，通过存量盘活与需求分层激活实现供求新平衡。 一、整体趋势兑现政策预期，核心指标从低迷走向企稳 2024年，各地楼市成交月度呈现出前稳中低后高走势，四季度一二手房成交均出现不同程度放量，新房网签城市更是同比回正，少数核心城市表现更为突出，如深圳、厦门新房成交同比回升，四季度一手房成交占比更是迎来回升，下滑周期、广义消化周期等指标也明显改善。 1，成交规模：2024年下半年迎来止跌企稳一线城市尤为突出 2024年下半年开始，24个重点城市的新房成交情况有了明显积极变化，之前新房成交同比一直下降，到下半年降幅开始缩小，到四季度更是止住下跌势头，开始回升。 从城市能级来看，一线城市恢复得更好。根据CRIC监测的数据，一线城市四季度新房成交相比上年同期增长了46，而24个重点城市平均增长13，深圳表现格外突出，四季度同比增长达146。 新房成交同比在2024年三、四季度的止跌回正，离不开中央宏观调控的支持。7月份三中全会决定，让各个城市在房地产政策上有了更多自主权，并大力支持居民各种各样改善住房的需求。到了四季度，政策明确房地产市场需“止跌回稳”，9月末政治局会议定调“严控增量、优化存量、提高质量”，10月份国新办新闻发布会更是罕见地三度提及房地产，11月财政部降低契税、增值税、土地增值税，住建部扩大城中村改造范围，自然资源部提出专项债券资金收回收购存量闲置土地，12月更是明确将执行适度宽松的货币政策。在税费减免、释放需求、调降库存、融资放宽等多方面举措行之有效的执行下，四季度新房成交也如期止跌回升，作为行业发展的排头兵，一线城市也从中获益更多。 图：2024年各季度24个重点城市新房成交规模同比变化 数据来源：CRIC 2，一二手结构：“卖二买一”交易链条恢复，一手房成交占比回升 二手房市场的变动，清晰折射出市场信心正逐步回暖。在本轮市场调整期，不少房东出于资金套现需求，或是迫于市场下行压力，选择抛售二手房、减少持有资产。这类卖家数量的显著增多，使得二手房市场的角色发生扭转，从原本购房需求的“中继站”，转变为与一手房市场激烈争夺客源的竞争对手。在南京、苏州、重庆等城市，二手房交易甚至一度占据市场主导地位。 然而，到了2024年四季度，市场风向发生转变，进行房屋置换的房东数量有所回升。这一变化直观地反映在一手房成交占比上。数据显示，2024年四季度重点城市一手房成交占比达到41，相较于同年三季度提升了7个百分点。单纯卖房的二手房房东占比下降，侧面表明居民对房地产市场前景的预期更为乐观，市场信心在四季度有了较为显著的恢复。这种信心的提升，促使大家更愿意且更有底气进行房屋的升级换代投资。 典型如武汉，2024年四季度新房成交占比达到52，较三季度提升了12个百分点。年末武汉一手房市场交易量大幅增长，有力分流了大批客流。2024年12月武汉新房成交16万套，同比 大增70，创下2021年以来历年12月的新高。武汉计容新规的出台，及岁末高品质住宅加快入市功不可没。新规与新房源不仅提升了改善型需求者对武汉新房市场的预期，还使得岁末高品质项目平均开盘去化率达到八成左右，新房成功从二手房市场中“抢回”大量客群，进一步稳固了一手房市场的地位。 图：2024年各季度重点城市一手房成交占比 说明：一手房成交占比一手房成交一手房成交二手房成交 数据来源：CRIC 3，短期库存：2024年岁末消化周期见顶，狭义库存亦同步回落略 二、规模调整：深圳引领成交复苏，部分城市仍处筑底深水区（节选） 具体城市交易走向方面，2024年典型城市交易量处于探底周期，新房成交量普遍较2023年同比下滑，但二手房交易量相对坚挺，成都、西安、长沙等市人均购房面积仍超过15平方米，仍然保持着相对旺盛的交易需求。随着一手房交易份额的回升，这些城市未来新房市场的恢复表现也更加值得期待。联系一二级市场表现来看，成都、天津等积极减少土地出让规模，“降库存”步伐更快，近三年长期库存下降超过1000万平方米，2024年新房市场表现好于大多数典型城市。 1，成交趋势：2024年交易量仍在探底，仅深圳一二手成交同比双增 对比2024年一二手房市场表现来看，典型城市主要可分为三类一、新房增长：深圳率先回稳向好 其中深圳更为典型，是24个城市中唯一新房和二手房同比均增长的城市。新房同比增长24，二手房同比增48。这得益于深圳强劲的经济活力、持续的人口流入以及城市更新带来的购房需求。2024年深圳进一步放宽了落户政策，同时加大了对刚需和改善型住房的支持力度，如降低房贷利率、增加保障性住房供应等，“926”后深圳市场交易量激增，四季度新房交易量约占全年成交量的一半。 图：典型城市2024年一二手房成交同比走势 说明：本文统计范围均为市区，下同 数据来源：CRIC 2，人均购房：成都、西安超15，购房需求仍保持相对旺盛 从房地产研究的角度来看，一二手人均购房面积，既体现购房需求的旺盛程度，也与城市房地产需求发展进程紧密相连。从历史数据发展经验来看，一般人均购房面积在15平方米以上时，意味着城市正处于购房需求的快速释放期，当城市经历了购房需求快速释放的高点之后，就北京、上海的发展经验来看，人均购房面积会回落至09平方米左右。 具体来看，成都、西安城市人均购房面积处于领先地位。成都人均购房面积达到167平方米， 西安为17平方米，再加上庞大的常住人口基数，需求总量仍保持相对旺盛。这些城市近年来发展迅速，人才引进政策吸引了大量人口流入，带来了强劲的刚性住房需求。同时，城市更新和基础设施建设不断推进，激发了改善性购房需求。例如成都持续推进老旧小区改造，以及适度宽松的信贷政策，如降低首付比例、下调房贷利率等，均进一步刺激了购房行为。 图：典型城市2024年一二手房人均成交面积 数据来源：CRIC 3，控制供给：天津、成都积极压降供地规模，长期库存快速下行 面对库存压力的节节攀升，地方主管部门响应中央号召，近年来在供地规模和时序方面均作出了行之有效的调整，从近年土地成交规模的管控来看，天津、成都、重庆、青岛等城市表现较佳，近三年土地交易量低于商品房成交量超过800万平方米。 结合2024年房地产市场表现来看，基本面相对较好的天津、成都，2024年新房开盘去化率均超过五成，新房市场表现已然处于典型城市的第一梯队。如2024年成都发布多项稳市场新政，包括支持多孩家庭购房、解除限售、优化公积金使用政策等，2024年四季度以来开盘的保利花照天珺、中环天宸等项目，均实现了100的当日去化率。而重庆、青岛在经过了近三年的大幅调整之后，虽然广义消化周期仍高于6年，但狭义消化周期也都回到了18个月以内的相对安全范围。 图：近三年供地规模控制较佳的典型城市 数据