从先行指标到破局路径： 2025 年初核心城市稳市场趋势研判

核心观点与关键数据

• 整体趋势：2024年下半年房地产市场政策显效，核心指标企稳向好。一线城市尤为突出，深圳新房成交同比激增146%。一二手交易链条恢复，四季度一手房成交占比提升至41%。狭义库存规模年末回落至2.02亿平方米，消化周期缩短至19个月。
• 规模调整：深圳引领成交复苏，成为唯一实现一二手成交双增长的城市。成都、西安人均购房面积超1.5㎡，购房需求旺盛。天津、成都积极压降供地规模，长期库存快速下行。
• 房价动态：多数城市租售比超存款利率，重庆、长沙投资回报率领先。长沙房价收入比仅7年，居民月收入可覆盖零首付贷款月供。四季度70城房价降幅收窄，一线城市房价环比率先回正。
• 库存压力：青岛等9城库存压降超100万㎡，加速推进稳市场进程。徐州、深圳核心板块去化压力显著好于全市平均。上海、杭州等低风险板块年交易规模仍超2000亿元。
• 投资销售：企业拿地缩量提质，近两年成交宅地开盘七成盈利。市场化企业更倾向投资优质土储，仅少数城市拿地主力为市场化企业。杭州、长沙年均去化率超过五成。北京、上海盈利项目占比达85%。

研究结论

• 八城有望率先破局：杭州、上海、成都等八城多指标表现优异，2025年企稳回升可期。广州、长沙、重庆等单项优势突出，有望迎来更多积极变化。
• 精准调控是关键：核心城市应提振需求与优化供给并重，通过存量盘活与需求分层激活实现供求新平衡。三四线城市需强化“以销定产”机制，实现库存压降与市场活力的动态平衡。
• 政策建议：供给端完善分级管控机制，实现土地要素精准投放；需求端结构性分层激活有效需求，增强市场内生动力；政策协同强化政策时效性，引导预期，稳定市场信心。