四代宅：创新理念的光环下，交付后的挑战如何破局？

四代宅：创新理念的光环下，交付后的挑战如何破局？ 在过去的一年里，第四代住宅迎来了集中爆发的态势。凭借设计层面的创新优势，四代宅在销售阶段展现出强劲的竞争力，受到了购房者的广泛欢迎。然而，住宅产品力的竞争不仅体现在设计阶段的创意构思上，更关键的是这些理念在交付时所呈现的实际效果。随着福州、西安等城市首批四代宅项目逐步交付，我们得以一窥这些备受瞩目的创新居住产品在实际使用中的表现。 典型城市部分四代宅交付，创新设计初显成效 尽管四代宅在全国范围内的广泛布局主要在近一两年实现，但在福州、宁波、西安、石家庄等城市，对四代宅的探索要更早一些。这些城市去年交付的7个四代宅项目中，大部分 早在2022年甚至更早的时候就已经开盘。 表：典型城市2024年交付的第四代住宅项目 城市 产品 房企 首次交付时间 首次开盘时间 成交均价 （元/㎡） 第四代住宅主要户型 福州 建发缦云 建发 2024年6月 2022年5月 35039 148-168㎡四房 国贸天琴湾 国贸 2024年11月 2022年9月 54579 238-268㎡四房 保利国贸天琴湖 保利发展、 国贸 2024年12月 2022年12月 34753 135-188㎡四房 宁波 明湖悦府 江山万里 置业 2024年10月 2021年6月 43000 450㎡四房 西安 招商西安序 招商蛇口 2024年12月 2022年6月 36401 301㎡三房、370㎡四 房 全运村·丹 桂苑 绿城 2024年12月 2023年5月 18300 143㎡三房、178㎡四 房 石家庄 城发投·瑞 凝府 城发投置 业 2024年6月 2022年9月 24000 270㎡五房 资料来源：CRIC整理 率先交付的四代宅展现出典型的改善属性。在户型面积方面，福州保利国贸天琴湖于2022年12月推出的135㎡四房户型，是目前交付的四代宅中面积相对较小的。除了西安全 运村·丹桂苑有143㎡的三房户型外，其他多数产品都是四房起步，即使招商西安序有三房 产品，其面积也达到了301㎡。像国贸天琴湾的238-268㎡四房户型，以及宁波明湖悦府的 450㎡四房户型，都是针对高端改善型居住需求而精心打造的产品。 创新设计带来全新居住体验 四代宅的一大优势在于推动了生活场景的进化，其将LDKBG空间（客厅、餐厅、厨房、阳台、花园）融为一体，打造出一个多功能的、复合型共享空间，极大地丰富了居住空间的多样性，从而为人们带来了更为丰富多样的居住体验。 从交付的效果看，四代宅成功营造出了宽敞的空间感。以招商西安序的301㎡户型为例，产品配备270°巨幕环绕露台以及开放式复合客厅，实现了客餐厅、书房的贯通，空中露台环绕在客厅外围，从室内向外望去视野十分开阔，而站在露台上的活动空间同样十分充裕。 图：招商西安序300㎡户型图及交付实景 资料来源：网络图片 通常而言，开窗面位于露台正下方的空间，采光受影响最为明显。然而，招商西安序在设计外挑露台时，对露台的长宽尺寸进行了精心考量，从露台下方卧室的实际交付效果来看，室内光线并不昏暗。此外，窗户上方的窗帘盒位置还巧妙地设置了隐藏式灯带，夜间能够照亮窗帘布艺，营造出宁静舒适的氛围；在白天，这些灯带也能起到辅助外部采光的作用。 图：招商西安序露台下方卧室交付实景 资料来源：网络图片 交付时配备覆土绿植的空中露台，能显著增强室内的场景体验感。在宁波明湖悦府的客厅中向外望去，首先映入眼帘的是露台上那些高低错落的植物，它们为视野增添了丰富的层次感，而将目光放远，视野非常开阔，城市的景观尽收眼底。如此的生活场景，不仅提供了舒适的视觉享受，也能让人体会到自然与现代城市的和谐交融，整个空间既安静又充满生机。 图：宁波明湖悦府450㎡户型及立面、客厅交付实景 资料来源：网络图片 可以看出，第四代住宅确实突破了传统平层产品的空间局限，能够兼顾多种场景体验，在满足居住者精神需求和情绪价值方面颇具优势。 立体绿化美观效果的维护遭遇考验 四代宅的一个重要特征是将自然元素与日常生活深度融合，因此，对于带覆土交付的住宅产品，已栽种的绿植是购房者关注的一个重点内容。 福州国贸天琴湾在空中露台植被的选择上颇费心思，主树种为生长速度较慢的树葡萄。在此基础上，结合当地气候条件，巧妙搭配了色彩明艳的天堂鸟、花期悠长的芙蓉菊等低矮灌木，使空中花园的景观既有观赏性又有持久性，做到了美观与实用兼具。 图：福州国贸天琴湾空中露台交付实景 资料来源：网络图片 福州保利国贸天琴湖也是充分考虑实际情况，主要选用浅根系植物，包括低矮灌木、草坪、地被植物和攀援植物，同时点缀了少量耐旱的小型乔木，使得空中露台的景观层次分明，错落有致。 图：福州保利国贸天琴湖空中露台交付实景 在纬度更高的北方城市，由于气候条件的限制，植被的选择需要更加耐寒。石家庄城发投·瑞凝府的空中露台植被配置相对简单，植被数量较少，树种也较为有限。从实际效果来看，树木的绿叶并不多，其装饰作用较为有限。这可能与北方冬季寒冷、植物生长受限有关，同时也反映出在北方地区打造空中花园时，空中花园的植被选择和维护更有难度。 图：石家庄城发投·瑞凝府立面交付实景 资料来源：网络图片 此外，空中花园的后续维护状况也不容乐观。福州建发缦云是当地首个第四代住宅产品，项目于去年6月率先交付，露台花池效果出色。 图：福州建发缦云立面交付实景 资料来源：网络图片 然而，仅过去半年时间，花园的景观便呈现出参差不齐的状态。建发缦云的花池采用的是上台式设计，区别与现在流行的下沉式。一些业主更换了花池里的植被，有的将其改造成养鱼池，更有甚者直接缩小花池面积，甚至直接铲除。尽管合同明确规定“空中花园内已 栽种好的树木、灌木及上爬下垂花草植物，不得进行更改或移除”，以及“不得对该空中花园进行破坏、改建或调整”，但部分购房者并未遵守这些条款。 图：福州建发缦云交付半年后空中露台实景 资料来源：网络图片 显而易见，交付时美轮美奂的立体绿化，如今正面临着长期维持效果的考验。 外立面风貌的统一协调难维护 不仅面临立体绿化的维护挑战，四代宅外立面的统一协调性同样可能遭遇难题。西安的第四代住宅侧重于增加赠送面积，鉴于北方的气候特点，并未对覆土与绿植提出具体要求，而是希望借助空中露台所带来的场景创新，来提升生活的舒适度。不过，实际效果并不理想。 西安国际港务区某项目于2023年底完成交付。一年过去，已有很多业主对露台进行了改造。部分业主觉得双层挑高的空间利用率不高，便搭建了简易顶棚以抵御雨雪侵袭；还有些业主为了彻底隔绝灰尘，干脆将露台封闭起来。这些改造行为虽然在一定程度上解决了灰尘问题，但也对建筑的外立面造成了一定程度的破坏。 图：西安某四代宅项目交付时建筑立面实景 资料来源：网络图片 这些业主之所以这么做，也是出于无奈。西安的灰尘较多，雾霾天气也较为常见，露台很容易堆积灰尘，人们进出露台时，灰尘很容易被带入室内，从而影响到居住环境的整洁与舒适。空中露台原本设想中的生活场景并未如愿呈现，最终沦为面积有所增加的普通阳台，外立面破坏也降低了小区的整体品质。 图：西安某四代宅项目交付一年后建筑立面实景 资料来源：网络图片 早期的第四代住宅，其建筑立面的维护状况更是堪忧。成都天鹅湖花园建于2007年，是当地较早的第四代住宅产品。然而，随着时间的推移，建筑立面的维护问题逐渐凸显。有的业主在露台搭建房子，有的种满了植物，有的堆放杂物，还有的直接空置。这些改造行为 使得从外部看去，整个建筑显得杂乱无章，既损害了建筑的外观美感，也影响了社区的居住体验和生活品质。 图：成都天鹅湖花园实景 资料来源：网络图片 物业服务与时俱进，仍难调和与业主改造之间的矛盾 从四代宅交付后的实际效果看，其建筑立面维护、立体绿化维持管理等方面暴露出不少问题，这凸显了四代宅在后期管理中所面临的难度和挑战。实际上，房企已经提供了针对四代宅定制相应的物业服务内容，植物养护是重点。 福州国贸天琴湾，其中花园土壤底层铺设了自动滴灌系统，能够根据季节变化调整滴灌频率；在此基础上，物业还每月提供2次免费的上门养护服务。在宁波明湖悦府，物业还提 供每月1次“花园修剪”、每年6次“花草更换”、“定时植物消杀除菌”等一系列服务。然而，即使物业通过周到的服务来减轻业主的维护负担，也难以彻底遏制业主的改造行 为。在福州建发缦云，尽管物业提供每月上门1次的统一维护，但业主们依然按照自己的意愿进行空中花园改造。这表明，尽管物业服务在一定程度上为四代宅的维护提供了助力，但业主的个性化需求和对居住环境的自主改造意愿仍然较强，这是四代宅的长期管理所必须面对的挑战。 总体来看，四代宅凭借创新理念和独特设计，吸引了大量购房者，但交付后，产品的部分缺陷逐渐暴露出来。在建筑立面维护、立体绿化管理以及业主个性化改造等方面，后期物业管理遭遇诸多难题。实际上，部分城市并不适合发展四代宅。因此，尽管四代宅代表着住宅产品进化的重要一步，却并非住宅发展的完美路径。住宅产品的创新需全方位考量，不能只局限于一种模式。唯有如此，方能让住宅产品呈现多样化，助力行业稳健前行。