四代宅：创新理念的光环下，交付后的挑战如何破局？

四代宅：创新理念的光环下，交付后的挑战如何破局？ 在过去的一年里，第四代住宅迎来了集中爆发的态势。凭借设计层面的创新优势，四代宅在销售阶段展现出强劲的竞争力，受到了购房者的广泛欢迎。然而，住宅产品力的竞争不仅体现在设计阶段的创意构思上，更关键的是这些理念在交付时所呈现的实际效果。随着福州、西安等城市首批四代宅项目逐步交付，我们得以一窥这些备受瞩目的创新居住产品在实际使用中的表现。 典型城市部分四代宅交付，创新设计初显成效 尽管四代宅在全国范围内的广泛布局主要在近一两年实现，但在福州、宁波、西安、石家庄等城市，对四代宅的探索要更早一些。这些城市去年交付的7个四代宅项目中，大部分 早在2022年甚至更早的时候就已经开盘。 表：典型城市2024年交付的第四代住宅项目 城市 产品 房企 首次交付时间 首次开盘时间 成交均价 （元） 第四代住宅主要户型 福州 建发缦云 建发 2024年6月 2022年5月 35039 148168四房 国贸天琴湾 国贸 2024年11月 2022年9月 54579 238268四房 保利国贸天琴湖 保利发展、 国贸 2024年12月 2022年12月 34753 135188四房 宁波 明湖悦府 江山万里 置业 2024年10月 2021年6月 43000 450四房 西安 招商西安序 招商蛇口 2024年12月 2022年6月 36401 301三房、370四 房 全运村丹 桂苑 绿城 2024年12月 2023年5月 18300 143三房、178四 房 石家庄 城发投瑞 凝府 城发投置 业 2024年6月 2022年9月 24000 270五房 资料来源：CRIC整理 率先交付的四代宅展现出典型的改善属性。在户型面积方面，福州保利国贸天琴湖于2022年12月推出的135四房户型，是目前交付的四代宅中面积相对较小的。除了西安全 运村丹桂苑有143的三房户型外，其他多数产品都是四房起步，即使招商西安序有三房 产品，其面积也达到了301。像国贸天琴湾的238268四房户型，以及宁波明湖悦府的 450四房户型，都是针对高端改善型居住需求而精心打造的产品。 创新设计带来全新居住体验 四代宅的一大优势在于推动了生活场景的进化，其将LDKBG空间（客厅、餐厅、厨房、阳台、花园）融为一体，打造出一个多功能的、复合型共享空间，极大地丰富了居住空间的多样性，从而为人们带来了更为丰富多样的居住体验。 从交付的效果看，四代宅成功营造出了宽敞的空间感。以招商西安序的301户型为例，产品配备270巨幕环绕露台以及开放式复合客厅，实现了客餐厅、书房的贯通，空中露台环绕在客厅外围，从室内向外望去视野十分开阔，而站在露台上的活动空间同样十分充裕。 图：招商西安序300户型图及交付实景 资料来源：网络图片 通常而言，开窗面位于露台正下方的空间，采光受影响最为明显。然而，招商西安序在设计外挑露台时，对露台的长宽尺寸进行了精心考量，从露台下方卧室的实际交付效果来看，室内光线并不昏暗。此外，窗户上方的窗帘盒位置还巧妙地设置了隐藏式灯带，夜间能够照亮窗帘布艺，营造出宁静舒适的氛围；在白天，这些灯带也能起到辅助外部采光的作用。 图：招商西安序露台下方卧室交付实景 资料来源：网络图片 交付时配备覆土绿植的空中露台，能显著增强室内的场景体验感。在宁波明湖悦府的客厅中向外望去，首先映入眼帘的是露台上那些高低错落的植物，它们为视野增添了丰富的层次感，而将目光放远，视野非常开阔，城市的景观尽收眼底。如此的生活场景，不仅提供了舒适的视觉享受，也能让人体会到自然与现代城市的和谐交融，整个空间既安静又充满生机。 图：宁波明湖悦府450户型及立面、客厅交付实景 资料来源：网络图片 可以看出，第四代住宅确实突破了传统平层产品的空间局限，能够兼顾多种场景体验，在满足居住者精神需求和情绪价值方面颇具优势。 立体绿化美观效果的维护遭遇考验 四代宅的一个重要特征是将自然元素与日常生活深度融合，因此，对于带覆土交付的住宅产品，已栽种的绿植是购房者关注的一个重点内容。 福州国贸天琴湾在空中露台植被的选择上颇费心思，主树种为生长速度较慢的树葡萄。在此基础上，结合当地气候条件，巧妙搭配了色彩明艳的天堂鸟、花期悠长的芙蓉菊等低矮灌木，使空中花园的景观既有观赏性又有持久性，做到了美观与实用兼具。 图：福州国贸天琴湾空中露台交付实景 资料来源：网络图片 福州保利国贸天琴湖也是充分考虑实际情况，主要选用浅根系植物，包括低矮灌木、草坪、地被植物和攀援植物，同时点缀了少量耐旱的小型乔木，使得空中露台的景观层次分明，错落有致。 图：福州保利国贸天琴湖空中露台交付实景 在纬度更高的北方城市，由于气候条件的限制，植被的选择需要更加耐寒。石家庄城发投瑞凝府的空中露台植被配置相对简单，植被数量较少，树种也较为有限。从实际效果来看，树木的绿叶并不多，其装饰作用较为有限。这可能与北方冬季寒冷、植物生长受限有关，同时也反映出在北方地区打造空中花园时，空中花园的植被选择和维护更有难度。 图：石家庄城发投瑞凝府立面交付实景 资料来源：网络图片 此外，空中花园的后续维护状况也不容乐观。福州建发缦云是当地首个第四代住宅产品，项目于去年6月率先交付，露台花池效果出色。 图：福州建发缦云立面交付实景 资料来源：网络图片 然而，仅过去半年时间，花园的景观便呈现出参差不齐的状态。建发缦云的花池采用的是上台式设计，区别与现在流行的下沉式。一些业主更换了花池里的植被，有的将其改造成养鱼池，更有甚者直接缩小花池面积，甚至直接铲除。尽管合同明确规定“空中花园内已 栽种好的树木、灌木及上爬下垂花草植物，不得进行更改或移除”，以及“不得对该空中花园进行破坏、改建或调整”，但部分购房者并未遵守这些条款。 图：福州建发缦云交付半年后空中露台实景 资料来源：网络图片 显而易见，交付时美轮美奂的立体绿化，如今正面临着长期维持效果的考验。 外立面风貌的统一协调难维护 不仅面临立体绿化的维护挑战，四代宅外立面的统一协调性同样可能遭遇难题。西安的第四代住宅侧重于增加赠送面积，鉴于北方的气候特点，并未对覆土与绿植提出具体要求，而是希望借助空中露台所带来的场景创新，来提升生活的舒适度。不过，实际效果并不理想。 西安国际港务区某项目于2023年底完成交付。一年过去，已有很多业主对露台进行了改造。部分业主觉得双层挑高的空间利用率不高，便搭建了简易顶棚以抵御雨雪侵袭；还有些业主为了彻底隔绝灰尘，干脆将露台封闭起来。这些改造行为虽然在一定程度上解决了灰尘问题，但也对建筑的外立面造成了一定程度的破坏。 图：西安某四代宅项目交付时建筑立面实景 资料来源：网络图片 这些业主之所以这么做，也是出于无奈。西安的灰尘较多，雾霾天气也较为常见，露台很容易堆积灰尘，人们进出露台时，灰尘很容易被带入室内，从而影响到居住环境的整洁与舒适。空中露台原本设想中的生活场景并未如愿呈现，最终沦为面积有所增加的普通阳台，外立面破坏也降低了小区的整体品质。 图：西安某四代宅项目交付一年后建筑立面实景 资料来源：网络图片 早期的第四代住宅，其建筑立面的维护状况更是堪忧。成都天鹅湖花园建于2007年，是当地较早的第四代住宅产品。然而，随着时间的推移，建筑立面的维护问题逐渐凸显。有的业主在露台搭建房子，有的种满了植物，有的堆放杂物，还有的直接空置。这些改造行为 使得从外部看去，整个建筑显得杂乱无章，既损害了建筑的外观美感，也影响了社区的居住体验和生活品质。 图：成都天鹅湖花园实景 资料来源：网络图片 物业服务与时俱进，仍难调和与业主改造之间的矛盾 从四代宅交付后的实际效果看，其建筑立面维护、立体绿化维持管理等方面暴露出不少问题，这凸显了四代宅在后期管理中所面临的难度和挑战。实际上，房企已经提供了针对四代宅定制相应的物业服务内容，植物养护是重点。 福州国贸天琴湾，其中花园土壤底层铺设了自动滴灌系统，能够根据季节变化调整滴灌频率；在此基础上，物业还每月提供2次免费的上门养护服务。在宁波明湖悦府，物业还提 供每月1次“花园修剪”、每年6次“花草更换”、“定时植物消杀除菌”等一系列服务。然而，即使物业通过周到的服务来减轻业主的维护负担，也难以彻底遏制业主的改造行 为。在福州建发缦云，尽管物业提供每月上门1次的统一维护，但业主们依然按照自己的意愿进行空中花园改造。这表明，尽管物业服务在一定程度上为四代宅的维护提供了助力，但业主的个性化需求和对居住环境的自主改造意愿仍然较强，这是四代宅的长期管理所必须面对的挑战。 总体来看，四代宅凭借创新理念和独特设计，吸引了大量购房者，但交付后，产品的部分缺陷逐渐暴露出来。在建筑立面维护、立体绿化管理以及业主个性化改造等方面，后期物业管理遭遇诸多难题。实际上，部分城市并不适合发展四代宅。因此，尽管四代宅代表着住宅产品进化的重要一步，却并非住宅发展的完美路径。住宅产品的创新需全方位考量，不能只局限于一种模式。唯有如此，方能让住宅产品呈现多样化，助力行业稳健前行。