降息周期遇上执政周期，美国地产将走向何方？

2025年美国地产市场面临降息周期与执政周期叠加的影响，房价涨幅可能不及2024年。具体来看：

1. 降息周期下，抵押贷款利率出现“逆行”

   • 美联储虽已降息100bp，但30年期抵押贷款利率不降反升，维持在6%-7%区间，主要因市场对持续通胀的担忧推高美债收益率。
   • 成屋销售低迷，新房销售与疫前水平接近，但2025年初两个市场库存均较前几年同期上升，显示供需格局改善。

2. 执政周期下，移民总量趋于减少

   • 拜登时期（2021-2024）美国人口增长率上升（近1%），主要受净移民激增驱动。
   • 特朗普政府倾向于减少移民（如大规模驱逐非法移民），新总统上任后已逮捕超2万名非法移民，移民变量可能逆转，2025年净移民数量或下降，进一步抑制购房需求。

3. 2025年房价涨幅或不及2024年

   • 存量房贷利率高企（超80%低于6%），大部分成屋库存受利率“锁定效应”影响难以流转，但部分高利率成屋可能流转，库存上升斜率有限。
   • 需求端受移民减少影响，房屋总需求量可能回落，供需紧平衡缓解，房价涨幅或不及2024年（2024年涨幅4.5%）。

风险因素：地缘政治风险、国际油价上涨超预期等。