核心观点与关键数据
- TMT企业总部选址北京：约34%的中国主要TMT上市企业将总部设在北京，主要得益于北京的政治中心地位、人力资源优势（120所高校，每年输出152,000名毕业生）、信息技术产业发展迅猛（2013年GDP贡献占比9.0%）以及风险投资活跃（2013年投资数量101宗，金额超10亿美元）。
- 中关村是TMT企业聚集地：中关村科技园区承载18,000家企业，从业人员164.5万人，其中电子/信息技术类企业占比57%。超过65%的TMT企业总部位于中关村，海淀区域办公面积超60%被TMT企业租赁。
- TMT行业驱动写字楼需求：2013年TMT类企业办公面积净吸纳量74,900平方米，占北京净吸纳量近30%，位居各行业之首。全球创新投资加速TMT企业成长，中国政府的支持政策也推动TMT行业成为北京写字楼租赁市场的主要需求者。
北京TMT企业选址需求调查
- 扩张与减租的双重制衡：77%的受访企业认为中国TMT行业处于长期高速发展，37%计划增加现有办公面积，33%计划增加雇员数量。同时，超过50%的企业计划采取措施优化租金成本，寻找租金更低的办公空间或要求带装修的办公空间。
- 选址倾向：40%的企业计划在中关村软件园增加办公面积，30%计划选择望京区域。中关村和望京区域因租金相对较低、物业较多而受到青睐。
- 写字楼偏好：80%的企业只考虑统一业权的写字楼，20%考虑自建或自购整栋物业，仅有3%考虑小业主物业。超过三分之二的受访企业要求写字楼品质至少在乙级以上。
北京TMT企业办公选址动向
- 外迁潮：由于CBD区域租金高企（2014年二季度达300.8元/平方米/月），多家大型TMT企业外迁至中关村软件园（如百度、网易）、望京区域（如阿里巴巴）或酒仙桥电子城（如奇虎360、霍尼韦尔）。
- 新兴园区吸引力：中关村软件园等新兴产业园区的政策优惠（如减税）和较低租金吸引TMT企业入驻，并自行开发办公大楼，提升园区影响力。
未来展望
- 核心区域租金难以大幅下降：北京传统核心区域新增写字楼供应有限，短时期内租金难以大幅下降，TMT企业在核心区域的办公面积占比将继续下降。
- 新兴园区发展前景良好：新兴产业园区租金较低、政策优惠，吸引TMT企业将研发、后勤等部门迁至郊区，而保留销售、管理层于核心区域。
- 企业差异化发展：大型TMT企业（如阿里巴巴、百度）将继续购买郊区用地或整栋物业自用，而中小型TMT企业因租金压力更趋谨慎。
