中国房地产行业研报：津汉苏二手成交套数不升反降，极致刚需卖不动了？

房地产 2025-02-06 杨科伟,俞倩倩克而瑞机构上传

核心观点：2024年天津、武汉、苏州三城二手成交套数不升反降，但成交韧性仍好于新房，主要原因是购房者购买力降级，客户基数缩量，且更倾向于性价比高的中等面积段户型。
关键数据：
- 30个重点城市2024年二手房成交面积达2.3亿平方米，较2023年增长6%，创历史新高。
- 天津、武汉、苏州二手成交套数同比微降4%、2%和4%，跌幅均在5%以内。
- 三城二手房成交占比分别增长14、20、21个百分点，至2024年的61%、57%、62%。
- 总价段：200万以下成交占比显著增长（武汉82%、苏州52%），200-300万段跌幅最显著；600-1000万中改高改段占比小幅增长。
- 面积段：70㎡以下占比显著下滑，100-140㎡普涨（武汉100-120㎡上升2.54pct，苏州120-140㎡上升1.23pct）。
- 供求比：天津0.9，武汉1.1，苏州1.93（存在供过于求）。
研究结论：
- 短期内武汉、天津供求基本匹配，市场有望延续高位震荡；苏州挂牌量显著超过成交量，70㎡以下和140㎡以上户型面临库存积压风险。

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