中国房地产行业研报：津汉苏二手成交套数不升反降，极致刚需卖不动了？

克而瑞观点 版权所有©克而瑞集团·研究中心1/5 中国房地研产报 2025年 津汉苏二手成交套数不升反降，极 致刚需卖不动了？ 津汉苏二手成交不升反降，极致刚需卖不动了？ 文/杨科伟俞倩倩 2024年二手房市场延续高位震荡行情，30个重点城市2024年二手房成交面积高达2.3亿平方米，较2024年正增6%，达历史新高。多数城市延续增势，不过也有天津、武汉、苏州二手成交套数不升反降，增长动能放缓，究竟背后原因几何？2024年三城二手成交结构又出现了哪些新特征呢？ 一、津汉苏2024年二手房成交套数跌幅均在5%以内，韧性仍好于新房 聚焦核心一二线城市2024年二手房市场成交套数数据，涨多跌少，仅天津、武汉、苏州三城同比微降4%、2%和4%，跌幅均在5%以内，总体仍呈现高位震荡。 图：重点城市2024年二手房成交套数和同比变动情况（单位：套） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统虽然天津、武汉、苏州三城二手房成交稳中有降，但是成交韧性仍显著好于新房，2021年以来 二手房成交占比均呈现波动上行趋势，至2024年三城二手房成交占比分别为61%，57%和62%，较2021年分别增长14pcts,20pcts和21pcts. 图：天津、武汉、苏州2021年-2024年二手房成交面积占比变动情况 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、总价段：200万以下刚需购买力降级，600万以上中高改和豪宅坚挺 从成交总价段来看，天津、武汉、苏州无一例外都出现了刚需购买力降级，中高改购买力相对坚挺的情况，总价200万以下成交既是主力且占比增长显著，武汉、苏州2024年成交占比分别为82%和52%，较2023年分别增长6.14pcts和4.52pcts，在各面积段涨幅居首。而跌幅最为最显著的当属200-300万这一总价段。值得关注的是，天津、苏州等600-1000万中改高改总价段成交占比也出现了小幅增长，1000万以上总价段成交占比亦无明显变化，可见改善和高端购买力相对持稳。 表：天津、武汉、苏州2024年分总价段成交套数占比较2023年变动情况 总价段 200万元以下 200-300 万元 300-400 万元 400-500 万元 500-600 万元 600-800 万元 800-1000 万元 1000-3000 万元 3000-5000 万元 5000万元以上 天津 1.17pcts -0.70pcts -0.34pcts -0.15pcts -0.02pcts 0.01pcts 0.02pcts 0.00pcts 0.00pcts 0.00pcts 武汉 6.14pcts -4.20pcts -1.06pcts -0.52pcts -0.16pcts -0.09pcts -0.08pcts -0.04pcts 0.00pcts 0.00pcts 苏州 4.52pcts -3.89pcts -0.99pcts -0.19pcts 0.08pcts 0.14pcts 0.03pcts 0.26pcts 0.04pcts 0.00pcts 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、面积段：70平以下极致刚需占比显著下降，100-140平性价比凸显 从成交面积段来看，天津、武汉、苏州70平以下极致刚需成交占比均出现了显著下滑，而大面 积段100-160平均出现了普涨行情，其中天津、武汉面积70平以下成交套数占比均下跌了2个百分 点以上，武汉100-120平2024年成交套数占比上升了2.54pcts,苏州120-140平和180平以上成交套数占比分别上升了1.23pcts和1.38pcts。这点也不难理解，当前购买二手房客群主要追求一步到位的自住需求，100平以上大面积段从户型设计和功能性来看都能完美满足三口之家基本生活需求，因而备受刚改中改客群青睐。 表：天津、武汉、苏州2024年分面积段成交套数占比较2023年变动情况 面积段 70㎡以下 70-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-120㎡ 120-140㎡ 140-160㎡ 160-180㎡ 180㎡以上 天津 -3.03pcts -0.18pcts 0.82pcts 0.72pcts 0.48pcts 0.66pcts 0.22pcts 0.10pcts 0.21pcts 武汉 -2.09pcts -0.59pcts -0.53pcts -0.46pcts 2.54pcts 1.06pcts 0.43pcts -0.03pcts -0.33pcts 苏州 -1.99pcts -0.58pcts -0.74pcts -0.36pcts 0.20pcts 1.23pcts 0.52pcts 0.34pcts 1.38pcts 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、津汉挂牌与成交匹配度高，苏州70平以下和140平以上供给严重过量 上文可知，天津、武汉、苏州三城2024年刚需购买力持续降级，二手房客群青睐中等面积100-160 平、低总价200万以内高性价比房源为主。若要分析三城2024年二手房市场成交放缓的原因，我们 还需将2024年三城二手房新增挂牌量和成交套数进行横向对比。 从量的层面来看，供给约束并不显著，苏州甚至存在严重的供过于求，供求比高达1.93，天津、武汉基本呈现出供求持稳态势，供求比分别为0.9和1.1。 图：天津、武汉、苏州2024年新增挂牌套数和成交套数对比（单位：套） 备注：供求比=年度二手住宅新增挂牌套数/年度二手住宅成交套数 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统而从结构数据来看，供求结构也基本匹配，总价段层面，无论是二手房新增挂牌结构还是成交 结构，主力仍聚焦在总价200万以下，占比均超5成。 图：天津、武汉、苏州2024年总价200万以下新增挂牌套数占比和成交套数占比对比 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统面积段层面，天津、武汉各面积段基本呈现出供求持稳，供求比基本在0.8-1.5之间波动，苏 州各面积段基本都呈现供过于求，尤其是小面积段90平以下和大面积段150-160平和180平以上， 供求比均超过2，存在严重的供过于求。 表：天津、武汉、苏州2024年分面积段新增挂牌套数/成交套数比值情况 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 总体来看，2024年天津、武汉、苏州二手房成交套数不升反降，但总体成交韧性好于新房，主要源于购房者购买力持续降级，客户基数缩量，而从购房偏好上来看，比起70平以内极 致刚需，客户更倾向于一步到位的100-140平中等面积段户型，尤其在当下业主普遍调低预期，以降价吸睛的背景下，中等面积段户型性价比凸显，满足了刚改和中改客群需求。 结合新增挂牌量和结构数据预判后市，我们认为，短期内武汉、天津等供求基本匹配，整体市场有望延续高位震荡行情，相较而言，苏州短期内挂牌量显著超过成交量，70平以下和140平以上户型面临库存积压风险。