中国房地产行业研报：盘点·刚需为主、顶豪增色助力深圳2024年楼市成交唯一正增长

克而瑞观点 版权所有©克而瑞集团·研究中心1/7 中国房地研产报 2025年 盘点·刚需为主、顶豪增色助力深圳2024年楼市成交唯一正增长 盘点·刚需为主、顶豪增色助力深圳2024年楼市成交唯一正增长 文/俞倩倩 2024年已过，盘点各城市楼市2024年“成绩单”，深圳表现可谓“可圈可点”，不仅是新房成交面积、金额TOP10中唯一同比双正增城市，同时一二手房总成交规模增幅高达46%居各城市之首，究竟深圳缘何独领风骚，又是哪些项目托举了市场热度？ 一、深圳一二手成交增幅居前，9·26后成交面积激增占比全年4-5成 2024年深圳楼市实现“逆袭”，新房成交面积、金额均位列全国TOP10，且成为榜单中唯一实现双正增城市，二手房成交金额位列全国TOP2，仅次于上海；且从一二手成交规模来看，全年同比正增46%，涨幅居首。 表：深圳2024年一二手房成交面积、金额变动情况（单位：万平方米，亿元） 分类 绝对量 同比 新房成交面积 490 34% 新房成交金额 3028 29% 二手房成交面积 546 62% 二手房成交金额 3104 51% 一二手房成交面积 1036 46% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从一二手房月度成交数据来看，我们发现，929新政是市场热度提升的直接引爆点，因放松限 购、降首付、取消限价限售、增值税“5改2”等多重利好加持，自2024年10月以来，一二手房成 交面积节节攀升，2024年四季度成交面积占全年比重分别达到了49%和39%。 图：28个重点城市商品住宅供应月度变动情况（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、新房刚需70-90平、300-500万元占比约4成，顶豪占比微增1pcts 新房成交结构呈现出典型的刚需、顶豪“两头翘”特征：刚需70-90平、300-500万元占比约4 成且较2023年占比持增，顶豪200平以上、3000-5000万2024年成交占比均较2023年上升1pcts。成交主力区域也集中在龙岗、龙华、宝安等刚需刚改片区。 面积段来看，70-90㎡为成交主力，2024年成交占比为36%且较2023年持增1pcts，此外小面 积50-70㎡和200㎡虽占比不足5%，但均较2023年占比上升1pcts。 图：深圳2023-2024年新房成交结构对比（按面积段划分） 数据来源：CRIC总价段来看，300-500万元仍是成交大头，成交占比由2023年35%增至41%，增幅高达6pcts, 此外100-300万元，800-1000万元，3000-5000万元2024年成交占比均有了1pcts的增幅。 图：深圳2023-2024年新房成交结构对比（按总价段划分） 数据来源：CRIC区域来看，成交主要集中在龙岗、龙华和宝安区，2024年成交占比均在2成左右，其中龙岗和 龙华占比上升显著，分别上涨了5pcts和2pcts。此外，光明区2024年成交占比为24%，较2023年 也提升了1pcts。 图：深圳2023-2024年新房成交结构对比（按区域划分） 数据来源：CRIC 三、二手房购买力降级、总价300万以上普降，50-90平产品集中度上升 二手房成交主力面积段集中在70-90平，区域集中在龙岗区，与新房结构趋同，差异在于购买力降级，300万以上总价段成交占比或持平或回落，仅100-300万占比上升7pcts。 面积段来看，70-90㎡为成交主力，2024年成交占比为34%且较2023年持增1pcts，此外小面 积50-70㎡占比次之，达到了16%，较2023年占比上升1pcts。 图：深圳2023-2024年二手住宅成交结构对比（按面积段划分） 数据来源：CRIC总价段来看，300-500万元仍是成交大头，成交占比高达34%，不过购买力持续降级特征显著， 以300万为分界线，300万以上总价段2024年成交占比均呈现持平或回落，其中500-800万降幅显 著，2024年较2023年下降6pcts,而300万以内总价段成交占比均呈现稳中有增态势。 图：深圳2023-2024年二手住宅成交结构对比（按总价段划分） 数据来源：CRIC区域来看，成交主要集中在龙岗、福田，2024年成交占比均在2成以上，刚需片区龙岗占比仍 有持增态势，2024年成交占比较2023年微增1pcts。福田、南山等改善片区成交占比不增反降。 图：深圳2023-2024年二手住宅成交结构对比（按区域划分） 数据来源：CRIC 四、新房刚需、高改项目两头翘，二手销量居前多为刚需项目以价换量 细化到单个项目来看，下表我们罗列了深圳2024年商品住宅成交面积TOP10项目，主要集中在南山、龙华和宝安区，同样符合刚需、豪宅“两头翘”特征，南山项目定位高端，项目均价基本都在8万元/平方米以上，其中前海时代、金众云山海公馆等项目年销量均超500套。宝安项目侧重刚 需，鸿荣源珈誉凭借高性价比实现热销，年销售规模超20万平方米位列深圳年度销量榜首。 表：深圳2024年商品住宅成交面积TOP20项目（单位：万平方米，套，元/平方米） 排行 项目 区域 板块 成交面积 成交套数 成交均价 1 鸿荣源珈誉 宝安区 新桥板块 20.30 2176 54548 2 中洲迎玺花园 龙华区 民治板块 12.24 1069 72425 3 绿海山河里 龙岗区 园山板块 10.08 953 43674 4 深湾玖序花园 南山区 红树湾板块 9.91 387 140120 5 满京华金硕 光明区 新湖板块 9.19 869 46950 6 鸿荣源尚云花园 龙华区 民治板块 8.99 1016 64628 7 万丰海岸城 宝安区 新桥板块 8.79 670 55295 8 宏发悦见 龙华区 龙华板块 8.58 858 55173 9 中海时光境 光明区 凤凰板块 8.50 958 46511 10 前海时代 南山区 前海板块 8.27 552 98530 11 拾悦城 宝安区 沙井板块 7.95 765 45155 12 金众云山海公馆 南山区 招商板块 7.70 622 88598 13 润宏城 光明区 凤凰板块 7.10 723 44586 14 信义金御山居 龙岗区 园山板块 6.39 710 40659 15 绿景白石洲璟庭 南山区 华侨城板块 6.14 493 112790 16 云上润府 宝安区 沙井板块 6.09 580 47646 17 星河·星悦云邸 龙华区 大浪板块 6.06 595 54882 18 会展湾雍境 宝安区 沙井板块 5.76 670 48376 19 卓越珺奕府 龙华区 大浪板块 5.66 640 56323 20 深业世纪山谷 南山区 华侨城板块 5.44 189 112464 数据来源：CRIC反观二手项目，成交套数居前多为刚需项目以价换量，热销项目多集中在龙华和龙岗片区，2024 年成交均价较2023年降幅均在10%以上。 表：深圳2024年二手住宅成交套数居前项目价格变动情况（单位：万平方米，套，元/平方米） 项目名称 区域 板块 成交面积 成交套数 成交均价 价格同比降幅 龙珠花园(龙岗区) 龙岗区 布吉板块 1.19 164 29044 -14% 益田村 福田区 福保板块 1.33 147 60457 -13% 金地上塘道(一期) 龙华区 民治板块 0.94 136 54983 -13% 龙光玖钻 龙华区 民治板块 0.72 133 36198 -23% 鸿荣源壹成中心(第六区) 龙华区 龙华板块 1.09 118 56642 -12% 京基御景华城 福田区 南园板块 0.58 113 55367 -14% 阳光花园 龙岗区 吉华板块 0.72 104 34291 -12% 中兆花园 龙岗区 南湾板块 0.62 102 32229 -15% 观山盛苑 罗湖区 东湖板块 0.76 99 40763 -18% 英郡年华 龙岗区 南湾板块 0.75 99 38514 -10% 远洋新干线(一期) 龙岗区 龙岗板块 0.64 99 26827 -18% 特发和平里(二期) 龙华区 民治板块 0.94 93 52254 -18% 锦荟park 龙岗区 横岗板块 0.92 92 36153 -11% 华强城 宝安区 福海板块 0.80 92 43552 -16% 数据来源：CRIC 总体来看，深圳2024年楼市成交“独领风骚”，929新政是直接催化剂，新政后四季度一二手房成交占比全年4-5成，而从成交结构来看，一二手房成交结构趋同，主要以刚需产品 为主，略有差异在于新房顶豪200㎡以上、总价3000-5000万占比持增，为新房成交增色不少，二手房购买力持续降级，100-300万总价段占比增幅显著。预判后市，我们认为，新政对深圳楼市提振效应呈现出递减态势，随着年末阶段性放量结束，后续难免迎来阶段性疲软期，不过若政策利好能持续加码，整体市场仍有望热度延续。