中国房地产行业研报：盘点·刚需为主、顶豪增色助力深圳2024年楼市成交唯一正增长

2024年深圳楼市表现突出，成为全国唯一实现新房成交面积、金额同比双正增的城市，且一二手房总成交规模增幅高达46%，居各城市之首。9·26新政是市场热度提升的直接引爆点，自2024年10月以来，四季度成交面积占全年比重分别达到49%（新房）和39%（二手房）。

核心数据：

• 新房成交面积：490万平方米，同比增长29%；成交金额：3028亿元，同比增长29%。
• 二手房成交面积：546万平方米，同比增长62%；成交金额：3104亿元，同比增长51%。
• 一二手房总成交规模同比增幅：46%，居全国首位。

成交结构特征：

1. 新房：呈现“刚需、顶豪两头翘”特征。

   • 面积段：70-90㎡占比36%（同比增长1pcts），小面积50-70㎡和200㎡占比均上升1pcts。
   • 总价段：300-500万元占比41%（同比增长6pcts），100-300万元、800-1000万元、3000-5000万元占比均上升1pcts。
   • 区域：龙岗、龙华、宝安成交占比均在2成左右，龙岗和龙华占比分别上升5pcts和2pcts，光明区占比提升1pcts。

2. 二手房：购买力降级，300万以上总价段普降。

   • 面积段：70-90㎡占比34%（同比增长1pcts），50-70㎡占比16%（同比增长1pcts）。
   • 总价段：300-500万元占比34%，300万以上总价段占比持平或回落，其中500-800万占比下降6pcts；300万以内总价段占比稳中有增。
   • 区域：龙岗、福田成交占比均超2成，龙岗占比微增1pcts，福田、南山等改善片区成交占比不增反降。

热销项目：

• 新房：南山、龙华、宝安区项目为主，如鸿荣源珈誉（20.3万平方米）、前海时代（8.27万平方米）等，体现刚需、高端项目热销特征。
• 二手房：龙华、龙岗片区项目为主，如龙珠花园（龙岗区，成交均价同比下降14%）、金地上塘道（龙华区，同比下降13%）等，以价换量明显。

研究结论：

• 9·26新政显著提振市场，四季度成交占比达全年4-5成。
• 新房市场以刚需和高改项目为主，顶豪贡献增量；二手房市场购买力降级，100-300万元总价段占比增幅显著。
• 后市预判：政策利好效应递减，年末或迎疲软期，但若政策持续加码，市场热度有望延续。