卓越指数2024数字化发展卓越表现报告

卓20越24指数数字化发展卓越表现报告 1 前言 在不动产行业，以及住宅、商业办公、产业园区、物业、物流、租赁、康养、文旅等细分领域，企业的数字化尝试最初从营销场景出发，却已覆盖企业经营的方方面面，如何依托数字化经本增效，寻找“新的增长曲线”将是不动产企业的长期课题。除此之外，新能源厂商对智能化的大额投入引人注目。 4月10日，观点机构在深圳举办2024观点数字未来发展大会，具有数字化发展亮点的企业高层、创新先行者、专家学者、金融投资机构等齐聚一堂，分享对数字化开拓、发展、业务融合的创新和经验。 与此同时，观点指数研究院在现场发布“卓越指数•2024数字化发展卓越表现”系列研究成果，并发布《卓越指数•2024数字化发展卓越表现报告》，分享如何以数字驱动业务和发展，创新未来。 智链未来 运营侧，物业管理是地产链条中数字化技术运用和普及度相对较高的领域。 2023年，在科技变化日新月异，不断刷新人们对于数字化未来的想象空间的同时，不动产领域还处在低谷期。房地产开发商在数字化转型方面亦有所放缓，研发投入变得谨慎。同时，线上营销效果难及预期。期内主要以科技赋能内部治理，提升运营效率为主。整体趋势主要从开发侧向运营侧深化。 运营方面，物业管理的数字化技术运营及普及度相对较高。超过七成物企完成运营智能化（包括计划运营管理、智慧调度中心等运营智能化应用）阶段。部分头部物企如万物云、中海物业、招商积余等已有外部拓客的数字化或科技品牌。 商办方面，智慧+服务双向赋能是当前商业地产行业高质量发展的重要趋势。2023年，部分商办企业在智慧商场的运营及线上平台、会员体系的建设上动作活跃。各购物中心品牌线都倾向于构建独立的会员体系，以微信小程序或App等作为便于消费者接触的触点，提供更优质的购物体验。 另外，在双碳背景下，能耗管理、绿色认证也成为园区等高能耗业态的运营重点。尽管打造智慧园区会遇到诸如产业同质化、高运营成本、竞争压力加大及盈利等方面的难题，但当前智慧园区蕴含着巨大的潜力，新技术革命下，发展也将有所提速。 报告期内，智慧物流园建设成为热门，京东物流、ESR、普洛斯、申通等均有不同的项目上线；其中，冷链物流仍然备受关注。 房开企业数字化转型遇挫，从开发向运营侧深化 1 过去一年，以生成式人工智能（AIGC）领衔的科技风潮给世界带来惊喜，人们期待它们与实体经济逐步结合，在产业升级、科技创新、企业转型、效率创造等方面发挥巨大价值。 房地产行业经历了两年多的调整，尚未走出低谷期。在告别以往高负债、高杠杆、高周转模式的同时，也从增量时代转向存量时代，从资本红利时代转向管理红利时代。外部环境不断挤压房地产企业利润空间，企业内部业务布局及组织架构也不得不面临深度调整。 面对新的竞争形势，房地产企业唯有在营销、运营、成本及风控等多个领域进行精细化管理，才有望获得更大的发展空间。而数字化转型则有助于企业降本增效、模式创新、决策智能及业务增长。 从现状来看，尽管房企对数字化转型的重视程度在不断提升，但在数字化转型过程中也是挫折不断。 2022年至今，大型房企都出现了首席信息官（CIO）或者数字化相关负责人离职的现象。值得注意的是这些离职人员也不再是跳槽去其他房企履职，而是创立了科技公司。房企方面，部分在首席信息官离职后直接撤销了该岗位，有的则安排传统的地产开发管理人员兼顾公司的数字化。 这一做法反映出，在房地产行业流动性危机及楼市持续下行的影响下，数字化的应用场景大幅减少；部分开发商举步维艰，企业利润变薄甚至亏损，无力或不想负担数字化的成本；另一方面，过往数字化的模式未能实现真正提质增效，业务与技术的融合仍需漫长的时间。 中国不动产行业的数字化转型属于顺应“大势”而起，当下头部的房地产企业已经基本完成数字化基建和信息化系统的平台搭建，数据显示2022年75%的头部房企实现ERP、财务、人力、OA等内部系统和数据的贯通；但头部房企尚未实现数字驱动业务的全面转型，大多数仍处于起步阶段。 随着基础信息化平台完成搭建及整体环境变化，上市头部房企对于研发投入更为谨慎。绝大多数房企在研发支出方面仍然占比较小。在2023年上半年披露研发费用的房企中，仅碧桂园、万科、绿地控股及金隅集团研发投入突破了1亿元，更多房企的研发投入基本为几百万元，可以认为自费进行科技建设的房企仍是少数。 此外，较多房企的研发投入在2023年上半年都有继续收缩的趋势，数字化转型仍然任重而道远。 报告期内，少部分房企在数字化转型方面表现较为活跃，其中包括金隅集团、远洋集团及万科等。主要涉及到赋能 企业内部治理，提升运营效率；探索智慧节能、低碳建筑，PropTech创新方案；聚焦科技研发及数智化人才培养；尝试直播买房、线上营销等。 数据来源：企业公告、观点指数整理 金隅集团分别于2023年9月及11月与华为及阿里云签约战略合作，协议的内容较为一致，主要涉及在产业数智化转型、数字经济业务创新、数智化重点课题联合研究、数智化人才培养以及产品和服务互惠协同等领域。 据了解，金隅集团的主业为“建材+房地产”，其数字化更多是在智能装备产品和新材料专利端。过往信息显示，金隅集团以科技创新为引领，打造了包含装配式混凝土建筑装配式钢结构建筑、装配式外墙、工业化内装、超低能耗建筑五大产品复合体系的金隅智造房屋体系。 金隅集团管理层曾表示高度重视区块链等信息化、数字化技术的应用。从近几年研发支出来看，该公司的研发投入也在不断增长。 万科则尝试在ChatGPT热度兴起之时抓住风口，在2023 年2月便与微软AzureOpenAI有合作落地。 数据来源：企业公告、观点指数整理 作为初期的尝试，AzureOpenAI嵌入了万科预警平台，后者利用自身GPT-3模型从大量舆情、投诉、突发事件数据中提取特征，对客户服务进行前置化处理。 另外，部分房企或房地产经纪公司的数字化方向转向销售，报告期内，我爱我家与人工智能技术提供商第四范式合作，计划打造首个房产经纪大模型，助推房产领域智能决策AI+大模型生成式AI双轮驱动；中原地产则与商汤科技签署战略合作协议，共同推出SenseMARS原境空间房产营销AIGC解决方案，并将在AI+房产营销领域开展长期深入合作。 实际上，线上卖房并非新鲜事，早在2020年“天猫好房”推出之时，碧桂园、万科、富力及建业集团等房企便与其合作。从房企角度来看，牵手互联网巨头有利于打通看房、购房全链条，利用数据实现精准营销。 2023年9月11日，复地集团与快手旗下快手理想家举行合作发布会，双方计划共同探索直播卖房、新房线上营销交易新模式；同时，快手理想家还宣布直签珠海复地星愉湾项目，将和复地星愉湾项目合作，开启集中聚焦打盘和跨城打盘。 据快手发布的2023年第四季度及全年业绩财报，2023年第三季度快手理想家累计交易额高达140亿元，第四季度理想家业务累计房产交易额超160亿元，截止2023年第三季度末，快手理想家覆盖的城市数量达到了120个，发展势头较强。 但当前与类似流量平台采取合作直播卖房的开发商并不多。过往房企如碧桂园线上直播卖房，越秀地产通过购房平台“越秀房宝”线上营销等案例显示，网络营销常常存在投 入多，有效度不高的情况；VR看房等模式流量多的同时，还存在线上客户转化率低，房企意向客户流失度较高。 观点指数认为，房企销售承压主要是市场整体需求下降，购买力遭受较大冲击造成，而非房企的营销方式落后。因而，通过与流量平台合作进行房产销售的效果终究有限。 在智能建造方面，房开企业主要是运用了BIM（建筑信息模型）技术创造建筑物的三维模型，进而提供精确的建筑物信息，控制施工成本。 该领域有所突破的房企主要为碧桂园，旗下全资子公司博智林设计了建筑机器人并投入商业化应用。据其官微介绍，该公司机器人品类包括了砌块搬运机器人、砂浆喷涂机器人、打孔机器人、丝杆安装机器人、外墙喷涂机器人、腻子涂敷机器人、地坪施工类机器人、室内喷涂机器人、布料机器人等。 来源：企业官网、观点指数整理 截止2023年5月，碧桂园建筑机器人服务覆盖31个省份 （自治区、直辖市）超650个项目，累计交付超2100台次，应用业态包括住宅、学校、办公类、市政公建项目等。 另外，建业地产通过旗下上市企业筑友智造押宝智慧装配式建筑，在多个省市布局智能化数字工厂，在引入广联达作为二股东后，基于SaaS的装配式建筑产业互联网平台，以数字化+产业化为中心合作运营。 截止2023年度末，筑友智造累计的专利达1973项，同时，录得预制装配式建筑组件销售收入约6.73亿港元。 目前，智慧建造在市场上的规模化应用程度仍然较低，主要原因包括了智慧建造面临的人才管理体制与智慧建造人才不适应、房地产行业整体信息化水平不高、建筑机器人 的大部分技术专利还在研发阶段。 总结来看，2023年不动产行业整体进入存量时代，数字化的趋势主要从开发侧向运营侧深化，更多结合服务场景运作。 技，中海物业旗下兴海物联、招商积余旗下建筑科技等。 2 部分头部物企实现数字化创收，未来社区仍在探索中 运营侧，物业管理是地产链条中数字化技术运用和普及度相对较高的领域。 数据显示，TOP50物企已经基本完成了中后台信息化（包括财务系统、OA系统等各类信息化系统）和硬件数字化（包括智能摄像头、停车道闸、智能门禁等各类智能设备）。超过七成物企完成运营智能化（包括计划运营管理、智慧调度中心等运营智能化应用）。另外，约有16%的头部物企在应用平台化领域（以平台延展能力+生态链整合能力为核心的数字化生态）的探索较深。 数据来源：观点指数整理 观点指数认为，物企在推进数字化方面有见效快，具体应用场景多等优势。例如，在管理场景中布置智能识别摄像头，提高管理效率的同时降低人力成本；通过物业管理过程中获取和采集的住户行为习惯数据、资料，针对性地发展对应的社区服务；以及与人工智能和虚拟人技术结合的便捷管家和客户服务等。 在数字化转型动力方面，物企相较于房开企业也更足，一方面物企现金流较为充沛，另一方面，物业行业管理费提升困难，人工成本上升压力等会对利润率有较强的削弱。 实际来看也是如此，部分头部物企旗下都有独立甚至能做到外部拓客的数字化或科技品牌，例如万物云旗下万睿科 万物云主要通过AIoT及BPaaS解决方案服务来实现创收，业务主要面向地产开发商、物业管理者及政企客户等。另外，还针对从事城市服务的公司提供远程空间运营服务，如智慧城市空间工作流程管理服务及运营数据分析服务，通常每年向客户收取其收入的2%作为数字化运营服务费，由于万物云的城市服务业务基本采取小股操盘模式，不会直接并入报表，科技板块对其赋能的同时也实现了将城市服务收入在报表中间接体现。 年报显示，2023年度万物云的AIoT及BPaaS解决方案服务产生收入为27.8亿元，同比增长16.9%；毛利率为29.2%，在总体业务板块中盈利能力较强。报告期内，企业BPaaS业务新增外部客户69个，包括头部通信企业、大型公募基金及龙头汽车企业；空间BPaaS业务累计在39个城市项目中落地。 值得一提的还有其“蝶城”生态，这一概念是指3公里半径的地理空间内，围绕居民生活与资产服务需求，基于空间物联技术及应用构建的社区共享服务网络。其商业逻辑是通过打破传统住宅物业围墙，人员调度从小区内变为跨小区，让效率得以提升。 2023年，蝶城也进一步推动智能化升级。万物云在蝶城内展开对“灵石”边缘计算服务器以及“飞鸽”智能工单系统的发试点。前者是万物云在蝶城内整合服务器、通行业务、通讯业务、巡检业务的集成系统，未来将结合大模型等技术，达成多场景互融互通；后者提供任务智能拆解、智能派发等功能，万物云称该系统为行业内首个。 招商积余报告期内在智能化赛道的拓展上也取得了积极成果。旗下建筑科技先后取得了浙江诸暨30MW分布式光伏 项目、太子湾DY04-0506项目光伏发电及储能工程等项目。积