2024物业服务卓越表现报告

卓越指数•2024物业服务卓越表现报告 1 卓越指数•2024物业服务卓越表现报告 目录 03物业服务卓越表现报告 业务运营 社区增值服务非业主增值服务财务管理 并购交易IPO 二级市场政策表现 132024物业服务卓越表现 研究成果说明及活动办法 2024物业服务企业卓越表现 2024物业服务企业品牌价值卓越表现 2024物业服务企业管理能力卓越表现 2024物业服务企业创新能力卓越表现 2024物业企业服务力卓越表现 2024物业企业城市服务卓越表现 2024物业服务企业数字化卓越表现 2024物业服务上市企业卓越财务表现 1 卓越指数•2024物业服务卓越表现报告 “前言 房地产业处在新旧模式的过渡阶段，与之关联的物业服务行业正积极调整，探索新的发展路径。 2023年，物业服务企业回归品质服务，谋求长期、稳定的发展，行业整体规模获得有序提升。同时，随着近年来物业服务行业发展空间不断扩展，企业服务边界不断外延，新的机遇正应运而生。在人们日益增长的美好生活的需要以及企业自身降本增效的激励下，一些物业服务企业还在现代社区、数字技术等方面创新。可以说，物业服务行业依然大有可为。 过去一年里，哪些物业企业能脱颖而出，引领行业之先？2024物业服务卓越表现，旨在寻找和表彰过去一年在物业服务领域中追求卓越，能力出众的物业企业。 ” 2 多极赛道 “条条大路通罗马”，在找寻盈利的赛道上，物企们正进行着多元的尝试。 2023年，宏观环境以及房地产风险依然给物业服务行业带来了压力，在增量放缓、存量竞争日趋激烈的环境下，物企正视自身能力，拥抱变化，以品质服务为抓手，在规模扩张上取得了进展。 社区增值服务延续较低增速的同时，继续拉动物企毛利率。生活服务类已经被物企比较广泛地尝试，团餐、托幼及养老等业务逐渐成长。 截至2023年度末，物企增收不增利的状况有所舒缓，总体上，央企净利润表现更优。但也有部分因为资产减值计提给净利润造成了较大损害，最终增收不增利。显示企业经营管理效率与成本控制的平均管理费用率指标，同比下降了0.24个百分点，期内，样本物企毛利率、净利润均整体下滑明显，这意味，当前物业服务行业正进入微利时期。 与此同时，IPO热度再降，报告期内仅2家小型区域物企在港交所上市，募资金额再次刷新低。龙湖智创生活考量市场情绪及当前的估值水平后，也暂缓了上市进程。 二级市场表现上，港股66家上市物企中，仅五家较报告期初出现涨幅，区间跌幅在50%以上的港股物企共有23家。尽管部分物企进行了回购动作，但股价修复效果不佳。 01 物企轻资产属性强，估值上通常更多参考盈利增长水平，但目前物企地产母公司的财务和经营稳定性更被看重，唯有地产行业的基本面企稳，才有望实现在二级市场上的估值修复。 生产总值126.06万亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%，这为部分行业企稳回升奠定了良好基础。 在房地产领域，商品房销售面积和销售额均出现下降，待售面积有所增长。国家统计局数据显示，2023年商品房销售面积同比下降8.5%，商品房销售额同比下降6.5%，商品房待售面积同比增长19.0%。反映了房地产市场调整不及预期，行业整体继续承压。 尽管宏观环境及地产方影响较大，物业服务行业2023年还是在规模扩张、品牌建设、市场策略调整以及经营环境改善等方面取得了一定的进展。不过，也同时面临着市场挑战和行业内部的分化问题。 从规模来看，2023年度样本物企在管面积仍处于上升和增长阶段，绝大部分物企的在管面积都实现了正向增长，平均涨幅15.3%，涨幅较上年同期观点指数观测到的29.9%有较大幅度下降，表明物业服务企业规模增长放缓。 其中，非住宅业态在规模增长中的角色越来越重要，物企在非住业态的竞争也日趋激烈。 业回归务品质运、多营元竞赛 2023年，中国宏观经济在疫情影响消退后恢复增长，国内 数据来源：企业公告，观点指数整理 在管面积方面，碧桂园服务截至2023年度末除“三供一业”业务外的物业服务收费管理面积达到9.57亿平方米，较2022年度同比增长10%；保利物业在管面积7.196亿平 方米，较2022年度同比增长24.91%，增速同样较快。 需要正视的是，目前整体增量放缓已是行业共识，也基于此，大多物企在近些年开始调整自己的运营策略。 具体包括进行市场化扩张，发力新的赛道，竞争非住业态；强调回归品质服务，重视品牌建设，寻求更长期稳定的发展；以科技赋能实现降本增效，进行数字化转型。另外有部分物企加大了非核心业务的外包，以优化资源配置；部分物企面对行业深度调整和市场不断变化，对组织架构和管理团队进行了必要调整。 例如，在回归品质方面，雅生活集团对2023年及未来3年提出了“四个目标”，即“树品牌、稳发展、强能力、促融合”。具体来看，雅生活按“平台做轻，城市做实，项目做优”的组织定位，横向以“资源统筹，整合提效”为目标，推进区域、成员企业间融合；纵向以“管理下沉，平台精简”为导向，聚焦核心，完成城市公司平台搭建，驱动组织与业务共生。 金科服务主动大幅减少向金科集团在内的房地产开发商提供案场服务，聚焦现金流和回款有保障的高质量项目；建业新生活等也有类似动作，对效益不好的项目主动进行撤场等。 观点指数认为，对物企来说，强调高质量、市场化、独立化发展的时代已然来临。 新的赛道成为发力的重点，城市服务、商业运营、智慧科技应用、增值服务、非住物业管理、IFM（设施管理）、资产增值、内部管理和服务力提升等潮流涌起，也对应提高了专业化要求，这给物企扩展服务深度与广度带来机遇。 观点指数注意到，目前各企业关注点有所不同，未来细分领域或将出现佼佼者。 建发物业曾于2022年9月与建发国际及建发房产签订框架 协议，将承接建发房产、建发国际以及其附属公司各类商业资产项目的商业运营业务。 商业运营业务壁垒高且盈利空间广阔，将轻资产商管业务放入上市物管企业也是目前开发商的常见做法，建发物业的商业运营业务主要通过其旗下的厦门悦发进行，目前其商业运营规模较小，不过，建发物业也表示，建发商管会充分利用国有企业背景及自身的品牌优势，积极探索国有平台下存量商业资产的外拓机会。 保利物业2023年7月正式成为IFMA国际设施管理协会年度战略合作伙伴，在IFMA拥有的16大专委会中，保利物业已进入企业设施、机场设施、非营利性设施、设施管理咨询、设施设备、博物馆与文化馆设施等8项专委会，意味着其国际设施管理领域的知名度和影响力将提升。 另外，人事变动可以看出企业的战略、业务转型趋势。2023年物企的人事变动主要体现在高管层的更换、创始人退出以及董事、监事的离开等。 其中，碧桂园服务试图拓展新的增长边界，徐彬淮作为继任者，主要负责业务创新战略规划、运营管理、数位化管理及社区生活服务事业经营等。 观点指数认为，2023年是物企为了适应外部环境的变化，实现可持续发展进行重要战略调整的一年。未来，随着行业竞争趋向激烈，市场集中度或将持续提升；央国企及有实力的头部物企仍将占据主导优势；细分赛道中拥有优势的物企也将获得更好的发展机会。 02 社增速区放缓增、探值索持服续务 在由大量交付带来的面积增长红利消退后，物业管理企业 4 逐渐寻找新的增长驱动力，就企业经营层面而言，增值服务能够使物管企业更加独立于地产周期，可以改善物业管理企业面积驱动的主逻辑。 并且，物业服务企业认识到社区增值服务在提升业主生活品质、增强业主黏性以及提高企业自身发展中的重要作用。通过提供特色服务和销售商品，物业服务企业旨在改善业主居住环境，从而实现业务模式的多元化和稳定盈利。 2023年度物企增值服务收入延续较低增速，基本延续了上个年度的态势。 主要是因为国内经济环境承压、消费需求收缩，社区零售、到家服务以及社区传媒等业务需求减少；同时，房地产销售下滑，跟房屋资产相关的经纪业务、美居业务等受到影响。 据观点指数统计，社区增值业务板块依然能够为企业带来较高的利润空间，2023年度，样本物企的整体毛利率均值约为20.80%，而社区增值服务业务板块整体的毛利率均值为31.64%，高出整体业务毛利率均值超10个百分点。 数据来源：企业公告，观点指数整理 同时，样本港股物企社区增值服务毛利率中位数为32%，而整体毛利率中位数为20.3%，观点指数认为，当前物企在整体业务能力方面较为集中，或者目前增值服务方面的门槛不高。 值得注意的是，2023H1样本物企社区增值服务毛利率均值较2022H1的48.97%出现大幅下降，影响因素包括了宏观环境与关联房企影响、民企开发商关联收入拖累、新交付项目减少导致业务缩减，人工成本上升等。 目前，物企社区增值服务主要包括社区生活服务、空间运营及广告、家装美居、资产管理等类别。其中生活服务类比较广泛，团餐、托幼及养老等业务获得成长。 以团餐来看，早先涉及这一领域的主要包括保利物业、金科服务、新希望服务及新城悦服务等少数几家，截至2023年末，入局团餐领域的已有龙湖智创生活、美置服务，雅生活等十多家物企。 崛起的团餐业务近些年也受到政策的支持和广泛关注。如 《国务院办公厅关于印发国民营养计划（2017-2030年）的通知》《团餐企业经营规范》等法律、法规及标准规范的制定，及不断修订和完善。2022年10月，住建部、民政部联合发布《关于开展完整社区建设试点工作的通知》，提到社区应规划配建食堂等一系列便民商业服务设施。反映出相关部门对民生、社区食堂建设的重视。 团餐市场的服务对象主要为学校、企业、医院等，这些与物业企业服务的场景相似，增加了物企进入团餐市场的契机。物业公司通过物业与团餐的一体化经营，可以提高客户管理对接的效率和便捷性，同时提升客户的服务体验，有利于增加业主粘性。此外，物业公司的智慧化系统、项目保洁等服务人员可以复用，降低运营成本，增加人效。 但也会有一些情况使得入局团餐变得没有那么具备吸引力，例如目标客户对性价比的要求会比较高，造成团餐的利润很薄；随着进场的玩家越来越多，竞争压力也会越来越大；面临着预制菜争议、食品安全、供应链等挑战，物企在该领域的探索还将继续。 目前已经崭露头角的新城悦服务在2020年通过收购诚悦时代开启团餐业务进击之路。随后收购上海学府餐饮，完成了在医院、高校、办公等全业态领域的后勤餐饮服务布局。 2022年，新城悦服务新增苏州海奥斯餐饮、天津金玉和上海翔禧物业三项并购，进一步补全公司在工厂、园区业态团餐服务以及医疗业态团餐服务等方面的能力。2023H1新城悦服务团餐业务收入2.22亿元，占社区增值服务收入的比例达到49.8%，同比大幅增长约55.3%。 金科服务通过收购、合作以及内部孵化子品牌等方式，已经建立起从高端星级酒店餐饮服务，中大型高端团餐再到社区餐饮的差异化业态布局，为其带来了显著的收益增长。 2023年度该公司物业服务+团餐服务联合中标项目超10个；餐食服务收入约3.44亿元，同比增长73.8%，第二增长点初步成形。 观点指数认为，物企将在社区增值服务的范围和深度上持续拓展，追求服务的优化和升级，在质量和服务内容上不断寻求突破和提升。同时，随着城镇化进程的加快和老龄化问题的凸显，物业服务企业将承担更多的社会责任和公共服务功能，如何满足多元业务的融合发展，将是物企面临的主要课题。 2023年度，物业服务企业的非业主增值服务收入整体持续明显下降，其中民营物企因为关联房企销售下行幅度更大，业务收缩更为严重；央国企该业务板块下降较小。 数据来源：企业公告，观点指数整理 数据显示，万物云、中海物业、绿城服务及保利物业2023年度的非业主增值业务板块收入均超过20亿元，其中，中海物业同比增长18.3%，保利物业降幅为4.60%。 以变动幅度来看，2023年度增长较快的包括越秀服务、中海物业、京城佳业等，分别同比增长39.6%、18.30%及15.40%；另外，金茂服务、绿城服务及