2024年REITs市场总结：大步向前
1. 政策基础进一步完善
- 产品定位明确：证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确REITs为权益属性产品，优化投资者结构，减少减持行为。
- 常态化发行推动：国家发展改革委发布通知，简化发行流程，扩大资产范围，提升市场配置效率。
- 多业态支持：多部委支持新能源、环保、养老等领域发行REITs，扩大应用领域。
- 多层次市场建设：国务院提出完善多层次资本市场体系，推动REITs市场高质量发展。
- 信息披露健全：交易所完善存续期信息披露规则，提升信息披露的及时性和规范性。
2. 资产配置属性开始显现
- 市场情绪转变：从政策、情绪、资金驱动转向对资产本身的关注，投资者对产品估值中枢逐渐稳定，指数走势平稳，波动率下降。
- 阶段划分：
- 2023年10月-2024年2月：缩量下跌，市场情绪悲观。
- 2024年2月-3月：放量反弹，政策利好+估值低位。
- 2024年4月-7月：量价稳定，市场平淡。
- 2024年8月-12月：快速上涨后缩量阴跌再上涨，股债联动显现。
3. REITs实时指数发布
- 中证指数公司发布中证REITs（收盘）指数和全收益指数的修订公告，为市场提供更完善的参考基准，推动指数基金、ETF等衍生产品发展。
4. 一级新发开始提速
- 2024年新发公募REITs数量29只，募资规模655亿元，创历史新高。
- 资产业态丰富，包括产业园、消费、高速、能源、仓储物流、保障房、水利等。
5. 估值基础进一步夯实
- 新发项目估值压降明显，提高抗风险能力，为投资者提供安全垫。
6. 板块间差异进一步分化
- 二级市场投资者对确定性溢价，顺周期板块估值下调，保障房、能源等项目认购倍数较高。
7. 战略配售比例逐年提高
- 2021-2024年战略配售金额比例分别为74%、75%、78%、82%，成为机构参与市场的主要形式。
8. 投资者结构逐步丰富
- 公募固收、公募FOF、银行理财、中小险资、私募等增量资金涌现。
9. 对资产的认知逐步细化
- 投资者逐渐认识到REITs的风险收益特征，将其并列于股票、债券、基金和衍生品。
10. 运营考核机制逐步市场化
- 部分项目设置市场化激励约束机制，如苏园REIT、中信建投国电投新能源REIT等。
2025年投资策略展望：大有可为
- 固收产品收益率持续下行：十年期国债收益率跌破2%，存款利率全面进入“1时代”，为REITs市场带来增量资金。
- 红利资产仍处于上升通道：低利率环境下，红利股表现优异，REITs将进一步夯实低波红利策略。
- 各主要板块投资观点：
- 产业园：优选基本面企稳、高分红标的。
- 仓储物流：优选供需格局改善、出租率稳健标的。
- 保障性租赁住房：重视地方政策及无风险收益变化。
- 高速公路：关注宏观经济修复情况。
- 环保水利：关注二级市场价格回调机会。
- 新能源发电：关注电价走势。
风险提示
- 二级市场价格大幅波动风险。
- 相关支持政策调整风险。
- 使用公开资料可能存在信息滞后风险。
