估值洼地，多重利好驱动价值重估；首予买入评级

置富产业信托目前是香港联交所上市的第三大房地产投资信托基金，截至2024上半年，拥有约300万平方尺的以香港为重点的零售物业，超过72%租户属于日常必需品行业。分析师认为其具有多重投资优势和股价驱动因素，包括稳定的盈利前景、低估值、进一步降息以及潜在纳入沪深港通有利于房地产投资信托基金的估值，首次覆盖给予买入评级。目标价5.86港元。

核心观点：

• 纳入沪深港通：有望收窄交易折让，预计将带来超过11个交易日的购买力，长期估值折让有望收窄。
• 盈利前景稳定：日常必需品行业占比高，租金收入前景将大致保持稳定，地产代理行业环境逐步改善。
• 估值洼地：目前股价对应2025年股息率9.4%，与美国10年期国债收益率的差距较长期水平低约1.1个标准差，估值仍远低于其长期平均水平。
• 降息预期：预计每单位分派将于2025/26年恢复增长势头，2024/25/26年同比增长-10.0%/3.8%/4.1%至36.34/37.71/39.26港仙。

关键数据：

• 截至2024上半年，约72.3%的总可租面积或72.1%的总租金收入来自日常必需品行业。
• 2024年物业净收入利润率预计将小幅下降至74%。
• 2024年现金借贷成本预计同比上升约10%至3.86亿港元。
• 2024年可分派收入预计同比下降9.1%至7.37亿港元。

研究结论：

• 预计置富产业信托的每单位分派将于2024/25/26年同比增长-10.0%/3.8%/4.1%。
• 由于租金前景稳定，潜在的降息和纳入沪深港通将成为中期催化剂，推动该股从目前的估值重估。
• 以10年期DDM评估置富产业信托的公允价值，目标价定为5.86港元，较评估的公允价值8.37港元有30%的流动性折让。

主要风险：

1. 高度依赖香港物业组合。
2. 未能执行收购。
3. 利率持续高企。