房地产行业深度报告：止跌企稳专题二：去库存的测算及未来展望

核心观点与数据

• 供求关系变化：2023年7月中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，正式进入去库存周期。本轮周期住房和库存规模均大于前两轮，政策宽松力度接近底部，量价下行时间更长。
• 库存测算：截至2024年10月，狭义库存（商品住宅待售面积）3.75亿平，同比+20%，去化周期21.6个月；广义库存（已开工未售）约20亿平，去化周期30.2个月；超广义库存（含未开工）约31亿平，去化周期约42个月。
• 政策措施：地方政府收储、旧改货币化安置、专项债回收土地等政策将推动去库存，预计2026年末已开工未售库存去化周期降至13.9个月，未开工+已开工未售库存去化周期降至21.8个月。

去库存展望

• 开工销售剪刀差：预测2024-2026年销售面积分别为8.06亿、8.22亿、8.47亿平，土地成交面积增速分别为-18%、-12%、-6%，新开工面积增速分别为-20%、-10%、-5%，预计减少新开工未收库存7.4亿平。
• 收储进程：未来两年预计去库存约2亿平，央行保障性住房再贷款已投放162亿元，地方专项债也将支持收储。
• 旧改货币化安置：新增100万套旧改，假设套均100平米、100%货币化安置、75%新房购买转化率，预计去化0.75亿平库存。
• 专项债回收土地：限制高去化周期城市供地，重启专项债回收土地，预计回收资金约2.59万亿，回收土地面积约8.53亿平，占当前未开工土地建面的77.6%。

投资建议

• 强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团。
• 双轮驱动房企：新城控股、龙湖集团。
• 房地产后服务市场：贝壳、我爱我家。

风险提示

• 宏观经济下行。
• 资金到位不及预期。
• 行业竞争加剧。