房地产行业土地增值税合规报告（2025）

房地产行业土地增值税合规报告（2025） 前言 huashui.com 近年来，房地产市场不复2019年前的繁荣盛况，受经济下行影响，我国房地产开发投资呈下滑态势，全国及各省份土地增值税收入数据普遍在波动中下降。为应对房地产市场变化，2024年12月中央经济工作会明确提出要用好系列政策稳楼市，有效防范化解重点领域风险。然而，我国土地增值税的法律化进程长期滞后，土地增值税现有法规体系过于笼统，缺乏足够的细节关注，导致各地规范呈现出显著的差异性和区域化特征。 由于制度层面的供给不充分，各地在扣除项目的清算归集期、成本分摊方法、清算单位等税收实体要素方面频繁出现税务纠纷。这些争议不仅增加了企业的合规成本，也给房地产市场的健康发展带来了不小的挑战。在行业整体表现欠佳的当下，有效减少土地增值税风险，不仅需要国家层面积极推动土地增值税立法进程，更需要房地产企业自身加强税务合规管理，对潜在的税务风险进行科学的预测和评判。唯有如此，才能在复杂多变的市场环境中稳健前行，实现可持续发展。 《房地产行业土地增值税合规报告（2025）》是基于华税对房地产行业的深入观察以及房地产行业土地增值税案件代理经验的深刻总结而编写的法律研究报告，旨在观察房地产行业土地增值税案件征管趋势和政策变化，结合案例汇总分析土地增值税清算高频争议点，并提出涉税争议解决专业策略与合规建议，以期为房地产企业预防风险与解决争议提供有益指导。 huashui.com 目录 一、 2024年房地产行业经济数据观察 1 二、 2025年房地产土地增值税征管趋势 3 三、 2025年房地产土地增值税风险分析 8 四、 房地产土地增值税争议典型案件解析 19 五、 房地产企业土地增值税风险管理与合规建议 24 一、2024年房地产行业经济数据观察 2024年房地产行业发展速度进一步放缓，全国房地产开发投资呈现出下滑 态势。根据国家统计局2019—2024年1-10月全国房地产开发投资额数据：2019 huashui.com 年1-10月房地产开发投资额为109603亿元，而后持续增长至2021年同期的124934亿元。2022年开始，投资额出现下降趋势，连续三年降幅为8.8%、9.3%、 10%，直至2024年同期投资额下降至86309亿元。 2019—2024年11月全国房地产开发景气指数显示：2019年11月全国房地产开发景气指数为101.16，略高于最适宜的100点景气水平。然而，随后几年该指数逐年下降，2021年11月已接近100点，2022年11月该指数大幅下滑至 94.42，开始跌入较低景气水平区间。到了2023年和2024年，该指数接连下降至93.42和92.62，进一步反映了房地产市场处于较低景气水平的态势。 huashui.com 根据《2024房地产上市公司测评研究报告》，2023年上市房企总资产均值为1429.20亿元，同比下降2.2%；房地产开发业务收入均值为257.94亿元，同比下降5.73%；营业利润均值为21.95亿元，同比下降17.86%。权益销售金额方面，2023年，10强上市房企均值约为1784.88亿元，同比下降1.71%；11-30强上市房企均值约335.10亿元，同比下降17.63%；31-50强上市房企均值约 167.73亿元，同比下降12.46%。 根据东方财富网数据统计，截至12月27日，共有94家房企发布2024年三 季度业绩报告。营业收入同比下滑的有65家，占比约70%。净利润同比下降的有74家企业，占比超过78%，整个行业的利润空间显得尤为狭窄。以行业龙头保利发展控股集团股份有限公司盈利能力指标来看，2018年9月30日其公布的净利率为14%，2019、2020年同期保持在15%左右，2021年开始该指标呈现持续下降态势，今年公布的三季度报告中净利率仅为6.70%。 总体来说，房企业绩普遍不佳、行业发展呈现下滑态势确是客观事实，并将成为今后几年内房地产土地增值税征管趋势和风险演变的重要诱因。 二、2025年房地产土地增值税征管趋势 huashui.com （一）土地增值税收入变化观察 在上述房地产行业发展背景之下，全国以及各省份土地增值税的收入数据整体呈现下降趋势。2019年至2021年全国1-11月期间土地增值税收入统计显示： 2019年至2021年全国土地增值税收入呈增长态势，2021年达到土地增值税收入 峰值6442亿元；自2022年，土地增值税收入持续下滑，连续3年降幅为9%、 15.1%、8.1%。2024年全国1-11月土地增值税收入仅为4574亿元，比2021年峰值6442亿元下降了28.9%。 再观各省份土地增值税的收入，以云南与山东两省数据为例。 huashui.com 云南省近四年1-11月土地增值税统计数据显示，2021年土地增值税收入达峰值，同比增长24.9%，之后土地增值税收入逐年下降，从2021年的107.5亿 元亿下降至2024年的60.1亿，降幅超过44%。 山东省近四年1-11月土地增值税统计数据显示，2021年土地增值税收入为453亿元，同比增长15.6%；2022年土地增值税收入为457亿元，涨幅缩小至0.8%； 2023、2024两年土地增值税持续下降，降幅为14.4%、17.6%，至2024年土地增值税收入跌至322亿元。 以上数据可以看到，受房地产市场和行业影响，全国及各地土地增值税收入呈现疲软状态，地方财政收入来源受到一定冲击。 （二）土地增值税政策变化观察 1.国家层面土地增值税政策变化 （1）土地增值税预征率下调降低房企负担 huashui.com 2024年11月13日，国家税务总局发布的《关于降低土地增值税预征率下 限的公告》（国家税务总局公告2024年第10号）指出：“将土地增值税预征率 下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。”该项政策的调整将直接减少房地产开发商在土地增值税方面的现金流压力，降低企业前期预缴土地增值税的资金负担，为房企提供喘息空间。 （2）土地增值税优惠政策助力农村集体产权制度改革 2024年4月16日，财政部、国家税务总局发布的《关于农村集体产权制度 改革土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2024年第3号）指出：“村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。”该政策有利于降低农村产权制度改革中的税负，促进农村集体资产的合理流转与优化配置，体现了国家对于该项改革制度的保障与支持。 （3）土地增值税立法进展 国务院于1993年12月13日发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 huashui.com （国务院令第138号），该条例对土地增值税的税收实体要素进行了概括，明确了纳税义务、计税依据、税率、扣除项目及免税规定等核心内容；随后，财政部于1995年1月27日发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号），该实施细则对《暂行条例》进行了细化和补充，二者共同构成了土地增值税领域的主要法规框架。 然而，经过多年的实践，土地增值税在立法制度上暴露出了一些缺陷：第一，法律位阶层级较低，滞后于社会经济发展要求；第二，政策工具职能单一化，过于强调其作为房地产市场调控工具的作用，而忽视了其作为税种应有的财政、调节和监督等多方面职能；第三，税制要素不明确，导致征纳双方在纳税申报和缴纳税款时无所适从，增加了税收征管难度。基于这些问题，土地增值税立法制度的完善工作成为政府应当关注的要点内容。 2024年7月18日，党的第二十届三中全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，提出：“健全有利于高质量发展、社会公平、市场统一的税收制度，优化税制结构。”2024年9月5日，中国政府网发布《学习〈决定〉每日问答之健全有利于高质量发展、社会公平、市场统 一的税收制度，优化税制结构，需要把握哪些重点》，提出：“加强税收立法修法工作，研究与新业态相适应的税收制度，稳步推进增值税、消费税、土地增值税等税收立法。” 土地增值税的立法工作并非首次被提及。早在2019年，财政部就认为《暂 行条例》上升为法律的条件和时机已经成熟，于2019年7月16日就《中华人民共和国土地增值税法》（征求意见稿）向社会公开征求意见。财政部在该年度立法工作情况中公布，已将土地增值税法送审稿上报国务院审议。但是，与其一同送审的印花税法案已于2022年7月1日实施，土地增值税法草案却无后续。查 询2020—2024年财政部立法工作安排、国务院立法工作计划、全国人大常委会年度立法工作计划，均未提及土地增值税立法进度。二十届三中全会重申税收法定原则后，是否能为之前暂缓的土地增值税立法进程注入新动力尚需观察。 2.各地土地增值税政策变化 huashui.com 由于土地增值税立法工作推进缓慢，现有的土地增值税法规框架对于税收实体要素规定并不完善，各地税务机关只能出台大量规范性文件以指导其工作。 以土地增值税扣除项目金额标准为例，2024年多地税务机关发布规范性文件对该问题进行规定。2024年4月10日，《国家税务总局阳江市税务局、阳江 市住房和城乡建设局关于发布阳江市2020年土地增值税扣除项目金额标准的公 告》（国家税务总局阳江市税务局、阳江市住房和城乡建设局公告2024年第2号）规定：“（一）在土地增值税清算过程中，纳税人符合《公告》第二十七条有关清算所附送的凭证资料不符合清算要求或不实情形的，税务机关通过适用 《标准》测算其土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化工程造价，并据以计算扣除成本。（二）在土地增值税清算过程中，纳税人符合《公告》第四十条规定的核定征收条件，税务机关根据第四十一条规定对清算项目进行评估计算时，通过适用《标准》测算其土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化工程造价，作为核定应纳税额的参考标准。” 2024年3月6日，《国家税务总局佛山市税务局关于发布佛山市2020年土 地增值税扣除项目金额标准的公告》（国家税务总局佛山市税务局公告2024年 第1号）规定：“一、在土地增值税清算过程中，纳税人办理土地增值税清算所附送的凭证资料不符合清算要求或不实的，税务机关按照公告标准核定其‘土建、 安装、装饰装修、市政设施、园林绿化’工程造价成本，并据以计算扣除。二、纳税人对税务机关按照公告标准核定的扣除成本金额有异议的，应当提供相关证据材料，经税务机关认定后，予以调整。” 2024年3月22日，《国家税务总局云浮市税务局云浮市住房和城乡建设局 关于发布云浮市2020年土地增值税工程造价核定扣除标准的公告》（国家税务 总局云浮市税务局云浮市住房和城乡建设局2024年第2号）规定：“（一）……有关清算所附送的凭证资料不符合清算要求或不实情形的，土地增值税扣除项目 （房地产开发成本）中的工程造价金额参照本《标准》据以计算扣除成本。 （二）……规定的核定征收条件，税务机关根据第四十一条规定对清算项目进行评估计算时，通过适用《标准》计算其工程造价，作为核定应纳税额的参考标准。” huashui.com 此外，多地税务机关也调整了土地增值税预征率。2024年1月27日《国家税务总局舟山市税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（国家税务总局舟山市税务局公告2024年第2号）规定：“对房地产开发项目应当预征土地增值税的，按照以下规定实行差别化预征率：（一）普通住宅预征率为2%；（二）其他类型房地产预征率为2.5%（包括车库、车位、储藏室以及除普通住宅以外 的房产等）。”2024年2月22日《国家税务总局湖北省税务局关于继续执行我 省土地增值税预征率有关事项的公告》（国家税务总局湖北省税务局公告2024 年第1号）规定：“土地增值税预征