建筑材料行业+公司首次覆盖：城中村专题，聚焦超大特大城市，有效补充建筑设计与地产链需求

城中村改造是完善住房多层次供应体系的重要举措：（1）过去40余年我国城市建设的焦点从增量发展向存量优化转变；城中村改造是城市更新的重要部分，能够盘活用地资源、调整用地规划、增加保障性住房的供应，有助于完善我国住房多层次供应体系；（2）城中村改造与棚改、老旧小区改造的改造对象不同，且改造周期较长、改造方式更温和，更强调综合整治。 本轮城中村改造聚焦超大特大城市，改造周期拉长，社会资本成为重要主体：7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》：（1）改造范围：本轮城中村改造范围聚焦于经济发展较快且人口流入较多的超大特大城市，近期国家统计局更新全国城乡分类代码后扩容至22城；9月自然资源部进一步印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，指出“将在北京市等43个试点城市开展低效用地再开发试点”；（2）改造周期：《意见》中提到“稳中求进”“成熟一个推进一个”，“留改拆”并举也对精细化管理提出了要求，需要兼顾人居环境、配套设施、空间利用等考量，总体而言以稳为主；（3）拆建比例：现行要求城中村改造拆旧比不高于20%，拆建比不低于2，整体要求较严格；当前房地产基本面持续下行，且多数城中村建筑本就涉及到超规模建造的问题，因此我们认为63号文在此轮城中村改造实施的过程中有望适度放宽。（4）资金来源：央国企有望在此轮城中村改造中发挥重要作用，专项债、城中村改造专项借款支持城中村改造的趋势已基本明确，有助于填补资金短板。 超大特大城市城中村改造将带来每年数千亿投资额：（1）截至2023年9月，大部分超大特大城市已经发布了支持城中村改造的相关要求和规划文件； （2）测算22个超大特大城市的城中村建筑面积共计11.5亿方，带来的每年新建商品房建筑面积为6582万方，平均每年拉动投资7076亿元；（3）若测算范围拓宽至包含自然资源部试点中的非超大特大城市后，我们测算城中村建筑面积共计16.1亿方，带来的每年新建商品房建筑面积为9189万方，平均每年拉动投资9878亿元。 投资建议：城中村改造涉及到对空间的重新规划与调整，项目运作流程（特别是拆除重建类项目）与新建项目存在相同之处，从产业链的角度建议关注以下环节：（1）前端设计：主营业务为设计规划类、特别是具备城中村改造项目经验的标的；（2）中端土建与新开工：预计央国企有望在此轮城中村改造中发挥重要作用，新建项目落地有望显著增加地产实物量，从而提振水泥需求；（3）后端竣工与装修：城中村改造将释放公装与家装市场增量，且有望拉动消费建材中防水、涂料、PVC及PPR管等产品需求。 风险提示：城中村改造政策力度不及预期；房地产市场景气度超预期下行。 表1：重点公司估值 1.城中村改造：完善住房多层次供应体系的重要举措 1.1.城镇家庭户以自购和自建为主，城中村改造有助于推动保障房建设 我国经济发展和城镇化在过去的40余年中取得了瞩目的成就，城市开发速度明显下降，城市建设的焦点从增量发展向存量优化转变。根据国家统计局数据，我国城镇化率已由1982年的20.91%提升至2020年的63.89%，截至2022年底我国城镇人口/总人口数达到65.22%；城市建设存量优化背景下，如何打造多层次的住房供给体系，实现城镇居民住有所居的目标，是我国住房市场供给需要解决的关键，1998年房改至今20余年，我国初步形成了商品房以市场化供应为主，经适房、公租房、棚改安置房等保障性住房以政府支持为主的住房供应体系，但根据七普数据，我国城市/建制镇家庭户中，租赁廉租房或公租房的比例分别为3.7%/2.9%，购买经济适用房或两限房的比例分别为4.1%/3.2%，城镇家庭户住房结构中仍以自购和自建住房为主，保障性住房与公租房等供应不足。 图1：我国城镇化率情况 图2：城镇家庭户住房仍以自购和自建为主（2020年） 城市更新是指是指对中心城区建成区内城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。我国城市更新自20世纪90年代开始萌芽，部分特大城市在城市建设和扩张过程中最先面临土地建设紧缺、已建设用地利用低效等问题，迫使地方政府探索；2009年深圳市政府出台了我国第一个城市更新政府规定《深圳市城市更新办法》，明确了以政府引导、市场运作的方式开展城市更新。2019年以来随着棚改的收官，老旧小区改造和城中村改造等城市更新项目成为惠民生的重要手段，2020年《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年计划和2035年远景目标的建议》中明确提出“实施城市更新行动”，根据2021年4月发改委印发的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，城市更新的范围包括“三区一村”改造。 城中村是指农村村落在城市化进程中由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。首先，城中村土地归村集体所有，但由于身处城市，具备城市和农村的双重属性，由于缺少城市土地的法律地位，因此通常会出现游离于现代城市管理之外、建设水平落后、与城市整体规划割裂、缺乏公共服务等问题；其次，城中村中存在房龄长、密度高、房屋结构差、建筑老化、消防设施缺位等问题，建筑安全性较低。 今年以来，中央层面多次提到“城中村改造”，其重要程度明显上升。4月份，中央政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”；7月21日，国常会通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称“《意见》”），7月24日，政治局会议再提“积极推动城中村改造，盘活改造各类闲置房产”，7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开。 表1：2021年以来中央层面出台的“城中村改造”的政策 城中村改造是城市更新的重要部分，能够盘活用地资源、调整用地规划、增加保障性住房的供应，对于完善我国住房多层次供应体系具有重要意义。实施城中村改造行动，一方面有助于提升居住条件、改善城市功能、提升居住品质；另一方面，今年7月国常会《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中指出“高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好”，城镇化进程高速推进意味着城市人口数量集聚增长，伴随着中心城区开发强度接近饱和，带来城市居住用地紧张问题，城中村改造可以通过调整用地规划，与保障性住房建设相结合，对于完善我国住房多层次供应体系具有重要意义。 1.2.城中村改造、棚改、老旧小区改造概念辨析：城中村改造周期较长，改造方式温和，更强调综合整治 从历史进程来看，棚改起步较早，顺应三四线城市商品房库存问题而生，以大拆大建为主。棚改概念最早起源于辽宁省，主要针对城镇中历史遗留的、存在公共安全隐患的成片危房、旧房，随后推广至全国。2008年底，中央启动保障性安居工程，将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容； 2010年，中央全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作；2012年9月，国家明确定义棚改是“重大民生工程，也是发展工程”；2015年棚改迎来货币化安置时代，《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》中提出通过棚改货币化安置的方式代替实物化安置的调整措施，一方面可避免重复建设，另一方面，通过引导棚改居民购买商品房可创造大量刚性购房需求，也有助于协助解决商品房库存问题。但货币化安置和大拆大建的棚改政策直接推高了三四线城市的房价，加重了地方政府和居民的债务负担，因此2018年10月国常会提出“因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”，棚改自此开始退出历史舞台。 狭义的旧改也即老旧小区改造，是城市更新的重要内容之一，通过修缮房屋、完善设施配套、整治公共空间等为居民带来了更好的居住体验，是重要的民生工程。2014年国务院在《国家新型城镇化规划2014-2020》中便提出“有序推进旧住宅小区综合整治”。 2015年，中央召开城市工作会议再次强调加快老旧小区改造；2017年住建部开展老旧小区改造综合试点，探索城市老旧小区改造新模式；2019年中央经济工作会议进一步强调“推进老旧小区改造工作，共同缔造美丽城市，提升城市品质和人居环境质量”；2020年7月国务院正式出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，推动老旧小区改造在全国范围内实施；同年10月出台的十四五规划中将“加强城镇老旧小区改造和社区建设”作为“推进以人为核心的新型城镇化”的重要内容。老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类，基础类主要包括市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等，完善类主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等，提升类主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造。 城中村改造与棚改和老旧小区改造的改造对象不同，且与棚改和老旧小区改造相比，城中村改造周期较长、改造方式更温和，更强调综合整治。 首先，2021年8月住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，提出“严格控制大规模拆除，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；严格控制大规模增建，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；严格控制大规模搬迁，项目居民就地、就近安置率不宜低于50%”等要求，核心不是增量建设，而是存量改造和运营；今年7月住建部发布的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》中也指出“坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建”；并且此轮城中村改造要求“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”，改造周期较长，而棚改则以大拆大建为主，并且由于主要在三四线城市推进，进展相对迅速。 其次，此轮审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中明确指出城中村改造要“多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好”，也就意味着城中村改造的资金来源多元化、市场化、社会资本将发挥重要作用，且涉及到土地开发等环节，不同于以政府出资为主的公益性较强的单纯的老旧小区改造工作。 图3：棚改、老旧小区改造、城中村改造相关政策变迁 表2：城中村改造、老旧小区改造、棚改概念辨析 2.本轮特点：聚焦超大特大城市，改造周期拉长，社会资本成为 重要主体 今年4月以来，中央高级别会议和多项中央意见、通知等都重点提及了城中村改造政策，进一步明确了此轮城中村改造的改造范围、改造内容核心、资金来源等要求： 2023年4月28日，中共中央政治局召开会议，会议提出：在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设； 7月5日，住建部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》中强调：坚持“留拆改”并举、以保留利用提升为主，鼓励城市“微改造”和防止“大拆大建”，划定项目范围主要为既有建筑改造、城市生态修复等；提出健全城市更新多元投融资机制，加大财政支持力度，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续前提下，提供合理信贷支持，创新市场化投融资模式，完善居民出资分担机制，拓宽城市更新资金渠道； 7月14日，国常会审议通过《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》，指出：在超大特大城市积极稳步推进“平急两用”公共基础设施建设，要充分发挥市场机制作用，加强标准指引和政策支持，充分调用民间投资积极性，鼓励和吸引更多民间资本参与“平急两用”设施的建设改造和运营维护 7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出：在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项。要坚持