购买：性能稳定
Flashnote2017年1月25日9MFY16 / 17业绩大致符合预期运营绩效步入正轨；债务指标保持强劲维持买入评级；目标价维持在1.75新元9MFY16 / 17业绩大致符合预期MCT报告的16/17财年9月份DPU为6.4新元（占2016/17财年汇丰银行77％的份额：8.3新元，而市场共识为8.4新元的76％）。收入为2.7亿新加坡元（占2016/2017财年汇丰银行业务的73％：3.69亿新加坡元，共识：3.68亿新加坡元），财产净收入2.09亿新加坡元（占2016/17财年银行业务的73％：2.87亿新加坡元）以及 目标价（新币）上一个目标（SGD）1.75分享价格（新币）上/下1.48+18.2%（截至2017年1月25日）市场数据市值（SGDm）4,218市值（美元）2,974BBGMCT SP1.63亿新加坡元（汇丰FY16 / 17e的77％：2.12亿新加坡元）。我们预计收入将出现2H的偏差300万个ADTV（美元）5RIC马克西和丰树净业务收入归因于丰树业务的后端贡献一期城市（MBC I），其收购于8月25日完成2016.金融和比率（SGD）年到03 / 2016a03 / 2017e03 / 2018e03 / 2019e业绩公布后，我们对2016/17财年进行了微小的调整估算（DPU汇丰DPU0.0810.0830.0880.089影响小于1％），以反映出投资组合。汇丰DPU（上）-0.0830.0880.089变化（％）-0.6--共识DPU0.0810.0840.0880.088剩余的占用空间使运营绩效步入正轨高股息收益率（％）5.55.65.96.0价格至净资产1.11.11.11.1投资组合入住率略微提高至99.0％（2016年9月末：98.8％），各种属性的物理占用和承诺占用相同。2016/3财年第三季度52周价格（新加坡元）VivoCity的购物者流量同比增长+ 6.7％（16/17财年同比：7.0％），而租户销售则增长+ 2.0％（16/17财年第二季度：同比+ 1.5％）。在16/17财年9月17日承诺的121个零售租赁中，固定利率为95.4％，固定租金承租人的返还率是+ 13.5％（1H16 / 17：+ 13.8％）。同样适用于办公室/商业园区细分市场1.901.551.2001 /1607 /1601 /1716/17财年9月17日承诺20项租赁，保留率为87.3％，实现 目标价：1.75高位：1.60低位：1.27当前价：1.47回复+ 8.5％（不包括MBC I，回复为+ 9.7％）–对于1H16 / 17，这是+ 12.3％（不包括MBC I，恢复率为+ 14.0％）。 16/17财年余下时间即将到期的租约支出极少，由于零售和办公领域的租约到期，按租金收入总额计，不到租约的1％。债务指标保持强劲截至2016年12月底的负债率略低至37.0％（vs. 2016年9月：37.3％），平均债务期限为4.3年，债务成本为2.64％（vs. 2016年9月：2.66％），固定债务比例为81.2％（vs。2016年9月末：74.1％），所有资产均无抵押。在发行8200万新元，年息2.795％，2023年到期的票据后，2018年3月底之前没有未偿债务。维持买入评级；目标价维持在1.75新元我们的RNAV为1.59新元，而两阶段DDM的估值为1.87新元。我们的目标价（基于RNAV和DDM估值的平均值）保持不变，为1.75新元。以目前的价格，MCT的交易价格相对于RNAV折让了c7％，DPU收益率为5.6％，两年期DPU CAGR为3.7％。上升空间为18.2％，我们维持买入评级。资料来源：彭博社，汇丰银行估计Pratik Burman Ray *，CFA东盟高级房地产分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行pratikray@hsbc.com.sg+65 6658 0611Utkarsh Rastogi *助理班加罗尔*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证披露与免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。MCI（P）094/06/2016 MCI（P）085/06/2016报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行查看汇丰银行全球研究部：新加坡股本房地产丰树商业信托（MCT SP）购买：性能稳定买进自由浮动66% 资质●房地产2017年1月25日2财务与估值：丰树商业财务报表截止至三月03/2016 03 / 2017e 03 / 2018e 03 / 2019e损益表（SGDm）总收入物业费用 财产净收入资产管理和信托费用288(67)221(26)371(83)288(43)434(95)339(36)443(97)346(36)息税前利润194246303310净利息费用(39)(58)(68)(71)公允价值收益144000税前收入299188235239所得税费用0000税后收入299188235239净投资收益（用于分配）173214253257现金流量摘要（SGDm）产生的现金运作213274325326投资产生的现金流量活动(7)(1,866)(11)(11)筹资活动产生的现金流量活动(197)1,587(321)(328)现金和现金净变化等价物9(5)(7)(13)期初现金和现金等价物55645952现金及现金等价物结束64595239资产负债表摘要（SGDm）非流动资产投资属性4,3426,1296,1406,151其他非流动资产4444总非流动资产4,3456,1336,1446,155当前资产贸易及其他应收款6161919现金和现金等价物64595239总电流资产70757159资产总额4,415 6,208 6,215 6,213流动负债贸易及其他应付款52687879相信购买每单位数据（分）03/201603 / 2017e03 / 2018e03 / 2019eEPU 14.17.38.28.3稀释的EPU 14.17.38.28.3DPU 8.18.38.88.9稀释后的DPU 8.18.38.88.9股息收益率（％）5.5％5.6%5.9%6.0%RNAV计算（SGDm）MCT：历史PBV图表1.51.41.31.21.11.00.90.811年5月12月6日8月13日至10月14日至11月15日2017年1月短期借款35547337448MCTPBV平均+1标准差-1标准差其他流动负债5555资料来源：彭博社，汇丰银行流动负债合计非流动负债412121420532计息借贷1,1972,3092,0201,909MCT：相对于FSSTI和FSTREI的性能其他非流动负债43434343190非流动负债合计1,2392,3522,0631,952负债总额1,6512,4732,4832,484资产净值2,7643,7353,7323,729160比率增长和单位分析截至03/2016 03 / 2017e 03 / 2018e 03 / 2019e的年份同比变化1301006,962797,0412,3571162,4734,5682,8721.59资产总值其他资产总GAV债务其他负债负债合计区域导航台数（米）RNAV /单位（SGD）+1标清：1.24平均值：1.12-1标准偏差：1.00收入2%29%17%2%财产净收入4%31%18%2%70税后收入-4%-37%22%2%11年4月2012年2月12月12日13年10月14年7月15年5月16年3月2017年1月净投资收益（用于分配）2%24%18%2% FSSTIFSTREI MCT完全稀释的EPU2%3%5%1%完全稀释的DPU2%3%5%1%资料来源：彭博社，汇丰银行比率NPI保证金77%78%78%78%债务/资产总额35%38%38%38%净债务/资产34%37%37%37%息税前利润/净利息支出5.04.34.54.4 资质●房地产2017年1月25日3+1标清：6.5％平均克：5.9％-1标清：5.3％估值与风险目标价维持在1.75新元；重申买入我们的估值方法基于RNAV和DDM估值的50:50权重。我们将其与我们的框架相结合，以应用保费/折扣来达到我们的目标价格。我们针对MCT的RNAV为1.59新元（资产估值基于我们在稳定基础上估算的物业预计净财产收入和4.7％的估值上限），而我们的两阶段DDM估值为1.87新元（第一阶段直到FY19并使用我们预计的DPU，而最终阶段假设增长率为2.5％）。两者均未更改，因此我们的RNAV和DDM估值的平均值为SGD1.73（不变）。我们的溢价/折扣框架不赋予此平均估值溢价或折扣（不变）；因此，我们将MCT的目标价格（向上调整）定为1.75新元（不变）。我们的目标价意味着有18.2％的上涨空间，并且鉴于我们预计2017年投资者将继续偏爱稳定的现金流和有股息收益的股票，因此我们维持买入评级。下行风险主要风险包括：MCT为收购支付过多的费用，以及投资组合的组成随着时间的推移而发生变化（REIT的零售重点被稀释，因为发起人渠道主要由办公/商业园区资产组成），而宏观冲击（可能会对零售支出和投资产生负面影响）办公需求）和加息是SREIT部门的一般风险。我们RNAV的历史溢价/（折价）我们DDM的历史溢价/（折价）2%0%-2%-4%-6%-8%-10%-12%-14%9月16日10月16日11月16日16年12月2017年1月MCT平均+1标准差-1标准差-14%-16%-18%-20%-22%-24%-26%-28%9月16日10月16日11月16日16年12月2017年1月MCT平均+1标准差-1标准差资料来源：彭博社，汇丰银行估计资料来源：彭博社，汇丰银行估计股息收益率股息收益率分布在10年期政府债券上8%6%7%5%6%4%5%3%4%Apr-12 Feb-13 Nov-13 Sep-146月15日至3月16日至1月17日MCT平均+1标准差-1标准差资料来源：彭博社，汇丰银行估计2%Apr-12 Feb-13 Nov-13 Sep-14 Jun-15 Mar-16 Jan-17MCT股息收益率分布在10年期政府债券上资料来源：彭博社，汇丰银行估计 +1标清：-2％平均克：-6％-1标清：-11％+1标清：-18％平均值：-21％-1标清：-25％平均克：3.8％ 资质●房地产2017年1月25日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Pratik Ray重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中使用的评级定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配了评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格或
