房地产行业研究周报：住建部明晰25年工作重点，哪些施策角度值得关注？

房地产 证券研究报告 2024年12月29日 住建部明晰25年工作重点，哪些施策角度值得关注？ 行业追踪（2024.12.22-2024.12.28） 12月24日至25日，住房城乡建设部召开全国住房城乡建设工作会议，会议系统总结2024 年工作，明确2025年重点任务。 1）2024年工作成果：着力稳地产、构建新模式，市场出现积极变化 会议指出，2024年房地产市场出现积极变化。着力稳定房地产市场，加快构建房地产发展新模式。一是部门合力打出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，各地因城施策、一城一策、精准施策，房地产市场呈现止跌回稳势头。二是持续打好保交房攻坚战，已交付住房338万套，完成既定目标。三是着力化解房地产企业风险，推动地级及以上城市全部建立房地产融资协调机制，“白名单”项目扩围增效。四是建立人房地钱要素联动新机制，主要大中城市编制实施2024年住房发展年度计划。五是城中村改造扩围至300多个城市，实施城中村 改造项目1790个，建设筹集安置住房161.7万套，改造城市危旧房7.4万套（间）。六是建 设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房共计172万套（间）。七是支持全国2050 万缴存人提取住房公积金2402亿元用于支付房租，通过试点累计100多万名灵活就业人员纳入制度覆盖范围。八是好房子建设有序推进。 2）2025年工作重点：止跌回稳、新模式、城市更新、建造升级、建好房 会议指出，2025年要重点抓好五方面工作：一是持续用力推动房地产市场止跌回稳；二是推动构建房地产发展新模式；三是大力实施城市更新；四是打造“中国建造”升级版；五是建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。 我们认为，对地产行业基本面影响较大的政策指引或包括：1）着力释放需求与改善供给，反映除传统限制性政策进一步减少/退出外，围绕需求侧的城中村改造及供给侧的收储用作保障 投资评级 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 作者 王雯分析师 SAC执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富分析师 SAC执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 行业走势图 房地产沪深300 4% -1% -6% -11% -16% -21% -26% 2023-122024-042024-08 资料来源：聚源数据 房的政策力度具备加码空间。2）优化住房供应体系及要素联动机制，反映政策较关注保障房、 改善性住房的供给及区域住房要素平衡问题，分别对应存量收储规模、优质土地供给、跨区域指标分配等角度政策具备加码空间。3）提升住宅建设标准及工程质量，政府部门对新建住宅质量关注度提升。此外，近期多地开始逐步倡导减少公摊，同样指向住房品质提升。上述政策调整利好新房的市场竞争力提升，以应对二手市场降价带来分流影响，故不排除25年新建住宅销售受益于高质量政策支持下存在边际变化预期差。 12月新房同比增速回落，二手房同比增速改善 新房市场本周成交513万平，月度同比+2.41%，相较上月下降6.17pct；累计库存10477 万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交258万平，月度同 比+46.18%，相较上月改善28.67pct。12月16日-12月22日，土地市场成交建面9216 万平，滚动12周同比-6.83%；成交总额1868亿元，滚动12周同比-7.44%；全国平均溢价率9.31%，滚动12周同比+1.28pct。 本周申万房地产指数-3.54%，较上周提升1.29pct，涨幅排名27/31，跑输沪深300指数 4.90pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+1.69%，较上周提升6.29pct，涨幅排序 4/11，跑输恒生指数0.18pct；克而瑞内房股领先指数为1.13%，较上周提升6.11pct。投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期 持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间预计同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。 标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿 城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 相关报告 1《房地产-行业研究周报:量价企稳继续验证，政策接力仍是关键》2024-12-22 2《房地产-行业研究周报:经济工作会 议后，地产后市怎么看？》2024-12-15 3《房地产-行业研究周报:基本面热度 延续，土拍回暖显示信心》2024-12-08 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.本周观点：住建部明晰25年工作重点，哪些施策角度值得关注？3 1.1.投资建议5 2.成交概览6 2.1.新房市场6 2.1.1.新房成交情况6 2.2.二手房市场7 2.3.土地市场8 3.本周融资动态10 4.行业与个股情况12 4.1.行业涨跌与估值情况12 4.1.1.A股市场12 4.1.2.H股市场13 5.重要公告概览14 6.风险提示15 1.本周观点：住建部明晰25年工作重点，哪些施策角度值得关注？ 12月24日至25日，住房城乡建设部召开全国住房城乡建设工作会议，会议系统总结2024 年工作，明确2025年重点任务。 1）2024年工作成果：着力稳地产、构建新模式，市场出现积极变化 会议指出，2024年房地产市场出现积极变化。着力稳定房地产市场，加快构建房地产发展新模式。 一是部门合力打出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，各地因城施策、一城一策、精准施策，房地产市场呈现止跌回稳势头，10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长。 二是持续打好保交房攻坚战，已交付住房338万套，完成既定目标。 三是着力化解房地产企业风险，推动地级及以上城市全部建立房地产融资协调机制，“白名单”项目扩围增效。 四是建立人房地钱要素联动新机制，主要大中城市编制实施2024年住房发展年度计划。五是城中村改造扩围至300多个城市，实施城中村改造项目1790个，建设筹集安置住房 161.7万套，改造城市危旧房7.4万套（间）。 六是建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房共计172万套（间），一大批新市民、青年人、农民工住房问题得到解决。 七是支持全国2050万缴存人提取住房公积金2402亿元用于支付房租，通过试点累计100 多万名灵活就业人员纳入制度覆盖范围。 八是好房子建设有序推进，举办中国建筑科技展，集中展出167项数字化、工业化、智能化发展的新成果、新技术、新应用，重点展示新建好房子、旧改好房子样板。发布《好住房技术导则》，引导房企积极建设好房子。 2）2025年工作重点：止跌回稳、新模式、城市更新、建造升级、建好房 会议强调，2025年是“十四五”规划收官之年，也是为“十五五”规划开好局打下基础的关键之年，做好住房城乡建设工作意义重大。 明年全国住房城乡建设工作的总体思路是：更加充分释放住房城乡建设稳增长巨大潜力，更加有力保障和改善民生，更加系统防范化解风险隐患，统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，稳住楼市，加快构建房地产发展新模式，大力推进城市更新，促进建筑业转型升级，坚决完成“十四五”规划目标任务，奋力推进住房城乡建设事业高质量发展。 会议指出，2025年要重点抓好五方面工作：一是持续用力推动房地产市场止跌回稳；二是推动构建房地产发展新模式；三是大力实施城市更新；四是打造“中国建造”升级版；五是建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。 ①如何实现止跌回稳？ 一是着力释放需求。把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求。有效发挥住房公积金支持作用。加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐患，改善居住条件。对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持。 二是着力改善供给。商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。以需定购、以需定建， 增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。 ②如何加速构建房地产发展新模式？ 一是着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特别是好房子供给。 二是推动建立要素联动新机制，以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。 三是大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，为房屋安全提供有力保障。 五是完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序，切实维护群众合法权益。 ③如何加大城市更新实施力度？ 一是坚持“先体检、后更新，无体检、不更新”，建立城市体检和城市更新一体化推进机制。 二是深化城市建设、运营、治理体制改革，建立可持续的城市更新模式和政策法规。 三是谋划实施一批城市更新改造项目，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务，基本完成已排查出老化燃气管道的更新改造任务，基本消除县级城市建成区黑臭水体。鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。 四是构建城市管理新模式，完善“一委一办一平台”，推动城市管理融入基层治理，形成智慧高效治理新体系，提高城市管理科学化、精细化、智能化水平。 五是以“新城建”为引擎打造高水平“数字住建”，系统推进数字家庭、智慧住区、房屋建筑管理智慧化、城市运行管理服务平台、智能化市政基础设施建设改造等任务，全方位提升数字化、网络化、智能化水平。 ④如何打造“中国建造”升级版？ 一是全面深化建筑业改革，变革建造方式，改革工程监理、工程造价、竣工验收等制度，健全工程质量安全保障体系，大力发展现代化建筑产业。 二是以更高质量的制度供给激发建筑企业和从业人员的强大活力。 三是整体提升工程建设标准，国家标准提高底板、行业标准相应提升，鼓励支持制定团体标准、企业标准，以标准提升引领建筑产业升级。 四是更大范围推广智能建造、绿色建造、装配式建筑。 五是把绿色建筑培育发展成新的经济增长点。2025年实现新建建筑全面执行绿色建筑标准的目标，推进建筑领域节能降碳，开展建筑光伏高质量发展试点。 ⑤如何建设好房子？ 一是提高住宅建设标准，发布新修订的《住宅项目规范》等住宅标准。 二是构建支持住房品质提升的制度体系，大力发展顺应人民群众新期待的好房子。 三是支持房企特别是大型房企打造一批好房子样板，把保障房率先建成好房子。 四是推进老旧住宅更新改造，推广装配式装修，把老房子、旧房子变成好房子。五是大力实施物业服务质量提升行动。 本次住建部会议表述明晰了25年工作重点，我们认为，对地产行业基本面影响较大的政策指引或包括： 1）着力释放需求与改善供给，反映除传统限制性政策进一步减少/退出外，围绕需求侧的城中村改造及供给侧的收储用作保障房的政策力度具备加码空间。 2）优化住房供应体系及要素联动机制，反映政策较关注保障房、改善性住房的供给及区域