光大核心城市房地产销售跟踪（2024年11月）：11月一线城市二手住宅成交面积同比+51%，成交均价同比+2.9%

2024年12月17日 行业研究 11月一线城市二手住宅成交面积同比+51%，成交均价同比+2.9% ——光大核心城市房地产销售跟踪（2024年11月） 要点 新房：11月光大核心30城商品住宅成交面积同比+17.6%，成交均价同比+7.4%，环比+7.0%；1-11月30城累计成交面积同比-27.5%，成交均价同比+2.3%。 1）2024年11月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交面积为1,646万㎡， 同比+17.6%，环比+1.4%；其中，北上广深杭蓉成交面积583万㎡，同比+26.9%， 环比+19.2%，余下二线24城成交面积1,062万㎡，同比+13.0%，环比-6.3%。 1-11月，核心30城商品住宅(不含保障)累计成交面积13,584万㎡，同比-27.5%。 2）11月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交均价为26,231元/㎡，同比 +7.4%，环比+7.0%；其中，北上广深杭蓉成交均价40,627元/㎡，同比+7.8%， 环比+1.7%，余下二线24城成交均价为18,323元/㎡，同比+2.2%，环比+2.6%。 3）1-11月，光大核心30城商品住宅(不含保障)累计成交均价为24,397元/㎡， 同比+2.3%（1-10月为+1.4%），其中，北上广深杭蓉累计成交均价为41,009 元/㎡，同比+3.2%，余下二线24城累计成交均价为17,088元/㎡，同比-1.6% 二手房：11月光大核心15城二手房成交面积同比+29%，10城二手房成交均价同比+1.1%，环比+2.5%；1-11月核心15城二手住宅累计成交面积同比+2.9% 1）11月，光大核心15城二手住宅成交面积为1,633万㎡，同比+28.8%（上月 同比+21.2%），环比+15.0%；其中一线城市成交面积为577万㎡，同比+50.7%， 环比+11.6%，余下二线城市成交面积为1,056万㎡，同比+19.3%，环比+17.0% 1-11月，光大核心15城二手住宅累计成交面积为1.41亿㎡，同比+2.9%。 2）2024年11月，光大核心10城二手住宅成交均价为25,670元/㎡，同比+1.1%， 环比+2.5%；其中，一线城市成交均价为35,601元/㎡，同比+2.9%，环比+5.0%， 余下二线城市成交均价为16,314元/㎡，同比-11.6%，环比-0.9%。 3）2024年1-11月，光大核心10城二手住宅累计成交均价为24,835元/㎡，同 比-2.8%（2024年1-10月为-3.3%），其中，一线城市累计成交均价为34,732 元/㎡，同比-1.8%，余下二线城市累计成交均价为16,645元/㎡，同比-7.9%。 投资建议：2023年7月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出研究消化存量房产，5月提出3000亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为15%。供给侧看，强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融16条”延期至2026年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”；需求侧看，充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”差异化确定本地的首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性提升， 2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 2024120311月百强房企权益销售额单月同比 -3%，1-11月累计同比降幅收窄至-30%——核心城市二手房成交跟踪（2024年11月）20241124政策组合发力，10月一线城市二手住宅成交面积同比+50%——核心城市房地产销售跟踪（2024年10月） 1、光大核心30城商品住宅销售跟踪 光大核心30城名单为：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、武汉、天津、西安、苏州、郑州、东莞、长沙、青岛、哈尔滨、温州、合肥、宁波、佛山、南京、济南、沈阳、长春、昆明、福州、大连、无锡、常州、厦门。其中我 们定义“北京、上海、广州、深圳、杭州、成都”为“北上广深杭蓉”，其余城市为“二线24城”。 2024年11月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金额为4,317亿元，同 比+26.3%，环比+8.5%；其中北上广深杭蓉成交金额2,371亿元，同比+36.7%， 环比+21.2%，余下二线24城成交金额1,946亿元，同比+15.5%，环比-3.9%。 2024年1-11月，光大核心30城商品住宅(不含保障)累计成交金额为33,141亿 元，同比-25.8%，其中，北上广深杭蓉累计成交金额17,020亿元，同比-21.0%， 余下二线24城累计成交金额16,121亿元，同比-30.3%。 图1：光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金额单月值图2：光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金额单月同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至2024年11月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至2024年11月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金额累计值图4：光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金额累计同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至2024年11月注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至2024年11月注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 2024年11月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交面积为1,646万㎡，同 比+17.6%，环比+1.4%；其中，北上广深杭蓉成交面积583万㎡，同比+26.9%， 环比+19.2%，余下二线24城成交面积1,062万㎡，同比+13.0%，环比-6.3%。 2024年1-11月，光大核心30城商品住宅(不含保障)累计成交面积为13,584万 ㎡，同比-27.5%，其中，北上广深杭蓉累计成交面积4,150万㎡，同比-23.5%， 余下二线24城累计成交面积9,434万㎡，同比-29.1%。 图5：光大核心30城商品住宅（不含保障）成交面积单月值图6：光大核心30城商品住宅（不含保障）成交面积单月同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至2024年11月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至2024年11月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：光大核心30城商品住宅（不含保障）成交面积累计值图8：光大核心30城商品住宅（不含保障）成交面积累计同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至2024年11月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至2024年11月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 2024年11月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交均价为26,231元/㎡， 同比+7.4%，环比+7.0%；其中，北上广深杭蓉成交均价40,627元/㎡，同比 +7.8%，环比+1.7%，余下二线24城成交均价为18,323元/㎡，同比+2.2%，环比+2.6%。 2024年1-11月，光大核心30城商品住宅(不含保障)累计成交均价为24,397元 /㎡，同比+2.3%（2024年1-10月为+1.4%），其中，北上广深杭蓉累计成交均价为41,009元/㎡，同比+3.2%，余下二线24城累计成交均价为17,088元/ ㎡，同比-1.6%。 图9：光大核心30城商品住宅（不含保障）成交均价单月值图10：光大核心30城商品住宅（不含保障）成交均价单月同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至2024年11月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至2024年11月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图11：光大核心30城商品住宅（不含保障）成交均价累计值图12：光大核心30城商品住宅（不含保障）成交均价累计同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至2024年11月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至2024年11月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 2、核心城市二手住宅成交跟踪 2.1核心15城二手住宅成交量跟踪 光大核心15城名单为：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、天津、合肥、武汉、重庆、成都、苏州、厦门、青岛、佛山；其中，我们定义北京、上海、广州、深圳为“一线城市”，其余为“余下二线城市”。由于郑州从2024年7月 起不再披露二手住宅成交数据，我们将其从原先的16城样本中剔除。 2024年11月，光大核心15城二手住宅成交面积为1,633万㎡，同比+28.8% （上月同比+21.2%），环比+15.0%；其中一线城市成交面积为577万㎡，同比 +50.7%，环比+11.6%，余下二线城市成交面积为1,056万㎡，同比+19.3%，环比+17.0%。 2024年1-11月，光大核心15城二手住宅累计成交面积为1.41亿㎡，同比+2.9% （1-10月为+0.3%），其中，一线城市累计成交面积为4,627万㎡，同比+10.1%，余下二线城市累计成交面积为9,450万㎡，同比-0.3%。 图13：光大核心15城二手住宅成交面积当月值图14：光大核心15城二手住宅成交面积当月同比 资料来源：克而瑞数据中心，wind，光大证券研究所整理，数据截至2024年11月资料来源：克而瑞数据中心，wind，光大证券研究所整理，数据截至2024年11月 图15：光大核心15城二手住宅成交面积累计值图16：光大核心15城二手住宅成交面积累计同比 资料来源：克而瑞数据中心，wind，光大证券研究所整理，数据截至2024年11月资料来源：克而瑞数据中心，wind，光大证券研究所整理，数据截至2024年11月 2024年11月，光大核心15城二手住宅成交套数为17.5万套，同比+30.0%， 环比+14.6%；其中一线城市成交套数为6.8万套，同比+52.0%，环比+10.8%， 余下二线城市成交套数为10.7万套，同比+19.1%，环比+17.0%。 2024年1-11月，光大核心15城二手住宅累计成交套数为149.6万套，同比 +2.5%，其中，一线城市累计成交套数为54.0万套，同比+10.9%，余