光大核心城市二手房成交跟踪（2024年6月）：6月核心城市二手住宅成交面积同比环比均提升明显

6月二手房挂牌量同环比均增长，70城二手住宅销售价格指数同比降幅扩大。 1）2024年6月，全国二手房挂牌量指数同比+35.3%，环比+2.9%；其中一线城市挂牌量指数同比+15.0%，环比+2.2%；二线城市挂牌量指数同比+42.7%，环比+4.4%；三线城市挂牌量指数同比+30.5%，环比+2.6%； 2）2024年6月，全国二手房挂牌价指数同比-9.4%，同比降幅较5月进一步扩大；环比-0.9%。一线城市挂牌价指数同比-8.9%，环比-0.9%；二线城市挂牌价指数同比-10.1%，环比-1.0%；三线城市挂牌价指数同比-10.8%，环比-1.0%。 3）根据国家统计局公布数据，2024年6月，70个大中城市二手住宅销售价格指数同比-7.9%，同比降幅较5月扩大0.4pct，环比-0.9%。其中一线城市二手住宅销售价格指数同比-9.0%，环比-0.4%；二线城市同比-7.9%，环比-0.9%； 三线城市同比-7.7%，环比-0.9%。 1-6月光大核心16城二手住宅累计成交面积同比-8.4%，连续三月同比降幅收窄；1-6月11城二手住宅累计成交均价同比-3.2%，其中一线城市同比-1.1%。 1）2024年6月，光大核心16城二手住宅成交面积为1,478万㎡，同比+21.1%（单月同比转正），环比+6.6%，其中一线城市成交面积为498万㎡，同比+38.8%，环比+24.2%，单月同环比均大幅提升；余下二线城市成交面积为979万㎡，同比+13.8%，环比-0.6%。 2）2024年1-6月，16城二手住宅累计面积为7,582万㎡，同比-8.4%，其中一线城市累计成交面积为2,296万㎡，同比-5.1%，余下二线城市累计成交面积为5,286万㎡，同比-9.8%。 3）2024年6月，光大核心11城二手住宅成交均价24,882元/㎡，同比+1.0%，环比+7.0%；其中一线城市成交均价为35,327元/㎡，同比+0.7%，环比+3.2%，余下二线城市成交均价为16,478元/㎡，同比-4.7%，环比+2.6%。 4）2024年1-6月，光大核心11城二手住宅累计成交均价为24,118元/㎡，同比-3.2%（1-5月为-4.1%），其中一线城市累计成交均价为34,997元/㎡，同比-1.1%，余下二线城市累计成交均价为16,502元/㎡，同比-7.1%。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。 供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等； 随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 1、6月全国二手房挂牌量与挂牌价指数 2024年6月，全国二手房挂牌量指数同比+35.3%，环比+2.9%；挂牌价指数同比-9.4%，同比降幅较5月进一步扩大；环比-0.9%。 图1：全国二手房挂牌量指数当月同比及环比 图2：全国二手房挂牌价指数当月同比及环比 6月一线城市二手房挂牌量指数同比+15.0%，环比+2.2%；挂牌价指数同比-8.9%，环比-0.9%。 图3：一线城市二手房挂牌量指数当月同比及环比 图4：一线城市二手房挂牌价指数当月同比及环比 二线城市二手房挂牌量指数同比+42.7%，环比+4.4%；挂牌价指数同比-10.1%，环比-1.0%。 图5：二线城市二手房挂牌量指数当月同比及环比 图6：二线城市二手房挂牌价指数当月同比及环比 6月三线城市二手房挂牌量指数同比+30.5%，环比+2.6%；挂牌价指数同比-10.8%，环比-1.0%。 图7：三线城市二手房挂牌量指数当月同比及环比 图8：三线城市二手房挂牌价指数当月同比及环比 2、6月70城二手住宅销售价格指数 根据国家统计局公布数据，2024年6月，70个大中城市二手住宅销售价格指数同比-7.9%，同比降幅较5月扩大0.4pct，环比-0.9%。 6月，一线城市二手住宅销售价格指数同比降幅较5月有所缩窄，二、三城市有所扩大，其中一线城市二手住宅销售价格指数同比-9.0%，环比-0.4%；二线城市二手住宅销售价格指数同比-7.9%，环比-0.9%；三线城市二手住宅销售价格指数同比-7.7%，环比-0.9%。 图9：70个大中城市二手住宅销售价格指数当月同环比变化（%） 图10：一线城市二手住宅销售价格指数当月同环比变化（%） 图11：二线城市二手住宅销售价格指数当月同环比变化（%） 图12：三线城市二手住宅销售价格指数当月同环比变化（%） 3、6月核心城市二手住宅成交跟踪 3.1核心16城二手住宅成交量跟踪 光大核心16城名单为：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、天津、合肥、武汉、重庆、郑州、成都、苏州、厦门、青岛、佛山；其中，我们定义北京、上海、广州、深圳为“一线城市”，其余为“余下二线城市”。 2024年6月，光大核心16城二手住宅成交面积为1,478万㎡，同比+21.1%（单月同比转正），环比+6.6%；其中一线城市成交面积为498万㎡，同比+38.8%，环比+24.2%，单月同环比大幅提升，余下二线城市成交面积为979万㎡，同比+13.8%，环比-0.6%。 2024年1-6月，光大核心16城二手住宅累计面积为7,582万㎡，同比-8.4%（1-5月为-13.6%），其中，一线城市累计成交面积为2,296万㎡，同比-5.1%，余下二线城市累计成交面积为5,286万㎡，同比-9.8%。 图13：光大核心16城二手住宅成交面积当月值 图14：光大核心16城二手住宅成交面积当月同比 图15：光大核心16城二手住宅成交面积累计值 图16：光大核心16城二手住宅成交面积累计同比 2024年6月，光大核心16城二手住宅成交套数为15.8万套，同比+24.9%，环比+7.3%；其中一线城市成交套数为5.8万套，同比+47.4%，环比+24.7%，余下二线城市成交套数为10万套，同比+14.6%，环比-0.8%。 2024年1-6月，光大核心16城二手住宅累计成交套数为80.2万套，同比-9.3%，其中，一线城市累计成交套数为26.9万套，同比-4.4%，余下二线城市累计成交套数为53.3万套，同比-11.5%。 图17：光大核心16城二手住宅成交套数当月值 图18：光大核心16城二手住宅成交套数当月同比 图19：光大核心16城二手住宅成交套数累计值 图20：光大核心16城二手住宅成交套数累计同比 3.2核心11城二手住宅成交价格跟踪 成交价格方面，考虑部分城市数据未披露，选取11个核心城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、天津、合肥、武汉、重庆、郑州，与核心16城相比，减少了“成都、苏州、厦门、青岛、佛山”5个城市。我们定义北京、上海、广州、深圳为“一线城市”，其余为“余下二线城市”。 2024年6月，光大核心11城二手住宅成交金额为2,782亿元，同比+29.9%，环比+17.9%；其中一线城市成交金额1,761亿元，同比+39.7%，环比+28.1%，余下二线城市成交金额1,021亿元，同比+15.8%，环比+3.7%。 2024年1-6月，光大核心11城二手住宅累计成交金额为13,448亿元，同比-9.5%，其中，一线城市累计成交金额8,036亿元，同比-6.1%，余下二线城市累计成交金额5,412亿元，同比-14.2%。 图21：光大核心11城二手住宅成交金额当月值 图22：光大核心11城二手住宅成交金额当月同比 图23：光大核心11城二手住宅成交金额累计值 图24：光大核心11城二手住宅成交金额累计同比 2024年6月，光大核心11城二手住宅成交均价为24,882元/㎡，同比+1.0%，环比+7.0%；其中，一线城市成交均价为35,327元/㎡，同比+0.7%，环比+3.2%，余下二线城市成交均价为16,478元/㎡，同比-4.7%，环比+2.6%。 2024年1-6月，光大核心11城二手住宅累计成交均价为24,118元/㎡，同比-3.2%（2024年1-5月为-4.1%），其中，一线城市累计成交均价为34,997元/㎡，同比-1.1%，余下二线城市累计成交均价为16,502元/㎡，同比-7.1%。 图25：光大核心11城二手住宅成交均价当月值 图26：光大核心11城二手住宅成交均价当月同比 图27：光大核心11城二手住宅成交均价累计值 图28：光大核心11城二手住宅成交均价累计同比 4、投资建议 我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。 投资建议关注两条主线： 1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。 2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 5、风险分析 房地产行业宽松政策推进不及预期风险：若房地产宽松政策推行速度及落地效果不及预期，或导致居民及企业信心修复缓慢、房地产销售市场回暖滞缓，进而影响企业销售回款，拉长房地产开发运营周期，加大企业资金压力。 房地产市场需求不及预期风险：若就业情况恶化或导致部分居民薪资缩水及家庭可支配收入下降，或影响居民购房需求及居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还，将延缓房地产销售修复的进度。 房地产企业信用风险：部分房企仍将面对债务到期高峰，现金流管理能力较弱及负债结构较差的房企债务违约风险增加，或将提升房地产行业经营风险。 房价下行超预期风险：若各能级城市新房及二手房市场价格持续超预期大幅下行，或将降低居民购房意愿，同时增加居民按揭断供等风险，或将影响房地产市场供需两端恢复进度，增加系统性风险。 房地产企业项目竣工不及预期风险：部分房企或因为供应链账款支付延迟等因素，拖缓公司施工进度，影响竣工规模并导致企业业绩兑现不及预期的风险。 房地产企业多元化业务经营不佳风险：房企多元业态可能受宏观经济环境变化或行业竞争环境恶化等因素影响，出现多元业务经营效果不及预期、投资回报收益率表现不佳，从而出现公司整体经营业绩下滑的风险。