光大核心城市二手房成交跟踪（2024年9月）：1-9月一线城市二手住宅成交面积+2%，成交均价-2%

9月一线城市挂牌量指数同比-2.9%，70城二手住宅销售价格指数同比-9%。 1）2024年9月，全国二手房挂牌量指数同比+8.6%，环比+0.6%；其中一线城市二手房挂牌量指数同比-2.9%，环比-2.3%；二线城市二手房挂牌量指数同比+12.2%，环比-5.3%；三线城市二手房挂牌量指数同比+9.4%，环比+3.1%。 2）2024年9月，全国二手房挂牌价指数-10.6%，同比降幅较8月进一步扩大； 环比-1.0%。一线城市挂牌价指数同比-11.3%，环比-1.2%；二线城市挂牌价指数同比-11.3%，环比-1.1%；三线城市挂牌价指数同比-11.7%，环比-1.0%。 3）根据国家统计局公布数据，2024年9月，70个大中城市二手住宅销售价格指数同比-9.0%，同比降幅较8月扩大0.4pct。9月，一、二、三线城市二手住宅销售价格指数同比降幅较8月均有所扩大，其中一线城市二手住宅销售价格指数同比-10.7%；二线城市同比-8.9%；三线城市同比-9.0%。 1-9月光大核心15城二手住宅累计成交面积同比-1.9%；1-9月10城二手住宅累计成交均价24,683元/㎡，同比-3.7%，其中一线城市同比-2.1%。 1）2024年9月，光大核心15城二手住宅成交面积为1,087万㎡，同比-3.4%（上月同比+12.0%）；其中一线城市成交面积为360万㎡，同比-7.0%，环比-12.5%，余下二线城市成交面积为727万㎡，同比-1.5%，环比-10.8%。 2）2024年1-9月，15城二手住宅累计成交面积为1.1亿㎡，同比-1.9%（1-8月为-1.7%），其中，一线城市累计成交面积为3,532万㎡，同比+1.7%，余下二线城市累计成交面积为7,492万㎡，同比-3.5%。 3）2024年9月，光大核心10城二手住宅成交均价为24,005元/㎡，同比-7.6%，环比-1.1%；其中，一线城市成交均价为33,570元/㎡，同比-7.3%，环比-1.5%，余下二线城市成交均价为15,970元/㎡，同比-6.9%，环比+0.8%。 4）2024年1-9月，光大核心10城二手住宅累计成交均价为24,683元/㎡，同比-3.7%（2024年1-8月为-3.2%），其中，一线城市累计成交均价为34,712元/㎡，同比-2.1%，余下二线城市累计成交均价为16,714元/㎡，同比-7.4%。 投资建议：2023年7月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年4月政治局会议提出研究消化存量房产，5月提出3000亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为15%。供给侧强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融16条”延期至2026年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，地方专项债支持回收存量闲置土地；需求侧充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等，同时支持地方专项债收购存量商品房用于保障房；近期政策精准有力，四季度地产表现值得期待。建议关注：1)具备片区综合开发能力，有机会参与超特大城市更新，市占率持续提升的龙头房企，关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、滨江集团。2)消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局，存量商业资产资源丰富，商业运营具备核心竞争力的华润置地、龙湖集团、新城控股。3)专项债支持商品房收储，关注相对高能级城市的地方国有房企，如华发股份、城建发展、中华企业等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 1、9月全国二手房挂牌量与挂牌价指数 2024年9月，全国二手房挂牌量指数同比+8.6%，环比+0.6%；挂牌价指数同比-10.6%，同比降幅较8月进一步扩大；环比-1.0%。 图1：全国二手房挂牌量指数当月同比及环比 图2：全国二手房挂牌价指数当月同比及环比 9月一线城市二手房挂牌量指数同比-2.9%，环比-2.3%；挂牌价指数同比-11.3%，环比-1.2%。 图3：一线城市二手房挂牌量指数当月同比及环比 图4：一线城市二手房挂牌价指数当月同比及环比 9月二线城市二手房挂牌量指数同比+12.2%，环比-5.3%；挂牌价指数同比-11.3%，环比-1.1%。 图5：二线城市二手房挂牌量指数当月同比及环比 图6：二线城市二手房挂牌价指数当月同比及环比 9月三线城市二手房挂牌量指数同比+9.4%，环比+3.1%；挂牌价指数同比-11.7%，环比-1.0%。 图7：三线城市二手房挂牌量指数当月同比及环比 图8：三线城市二手房挂牌价指数当月同比及环比 2、9月70城二手住宅销售价格指数 根据国家统计局公布数据，2024年9月，70个大中城市二手住宅销售价格指数同比-9.0%，同比降幅较8月扩大0.4pct，环比-0.9%。 9月，一、二、三线城市二手住宅销售价格指数同比降幅较8月均有所扩大，其中一线城市二手住宅销售价格指数同比-10.7%，环比-1.2%；二线城市二手住宅销售价格指数同比-8.9%，环比-0.9%；三线城市二手住宅销售价格指数同比-9.0%，环比-0.9%。 图9：70个大中城市二手住宅销售价格指数当月同环比变化（%） 图10：一线城市二手住宅销售价格指数当月同环比变化（%） 图11：二线城市二手住宅销售价格指数当月同环比变化（%） 图12：三线城市二手住宅销售价格指数当月同环比变化（%） 3、9月核心城市二手住宅成交跟踪 3.1核心15城二手住宅成交量跟踪 光大核心15城名单为：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、天津、合肥、武汉、重庆、成都、苏州、厦门、青岛、佛山；其中，我们定义北京、上海、广州、深圳为“一线城市”，其余为“余下二线城市”。由于郑州从2024年7月起不再披露二手住宅成交数据，我们将其从原先的16城样本中剔除。 2024年9月，光大核心15城二手住宅成交面积为1,087万㎡，同比-3.4%（上月同比+12.0%），环比-11.3%；其中一线城市成交面积为360万㎡，同比-7.0%，环比-12.5%，余下二线城市成交面积为727万㎡，同比-1.5%，环比-10.8%。 2024年1-9月，光大核心15城二手住宅累计成交面积为1.1亿㎡，同比-1.9%（1-8月为-1.7%），其中，一线城市累计成交面积为3,532万㎡，同比+1.7%，余下二线城市累计成交面积为7,492万㎡，同比-3.5%。 图13：光大核心15城二手住宅成交面积当月值 图14：光大核心15城二手住宅成交面积当月同比 图15：光大核心15城二手住宅成交面积累计值 图16：光大核心15城二手住宅成交面积累计同比 2024年9月，光大核心15城二手住宅成交套数为11.4万套，同比-4.9%，环比-11.2%；其中一线城市成交套数为4.2万套，同比-7.1%，环比-12.0%，余下二线城市成交套数为7.3万套，同比-3.6%，环比-10.7%。 2024年1-9月，光大核心15城二手住宅累计成交套数为116.8万套，同比-2.7%，其中，一线城市累计成交套数为41.1万套，同比+2.3%，余下二线城市累计成交套数为75.6万套，同比-5.2%。 图17：光大核心15城二手住宅成交套数当月值 图18：光大核心15城二手住宅成交套数当月同比 图19：光大核心15城二手住宅成交套数累计值 图20：光大核心15城二手住宅成交套数累计同比 3.2核心10城二手住宅成交价格跟踪 成交价格方面，考虑部分城市数据未披露，选取10个核心城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、天津、合肥、武汉、重庆，与核心15城相比，减少了“成都、苏州、厦门、青岛、佛山”5个城市。我们定义北京、上海、广州、深圳为“一线城市”，其余为“余下二线城市”。 2024年9月，光大核心10城二手住宅成交金额为1,893亿元，同比-12.7%，环比-12.3%；其中一线城市成交金额1,209亿元，同比-13.8%，环比-13.8%，余下二线城市成交金额685亿元，同比-10.7%，环比-9.4%。 2024年1-9月，光大核心10城二手住宅累计成交金额为19,689亿元，同比-3.9%，其中，一线城市累计成交金额12,260亿元，同比-0.5%，余下二线城市累计成交金额7,428亿元，同比-9.0%。 图21：光大核心10城二手住宅成交金额当月值 图22：光大核心10城二手住宅成交金额当月同比 图23：光大核心10城二手住宅成交金额累计值 图24：光大核心10城二手住宅成交金额累计同比 2024年9月，光大核心10城二手住宅成交均价为24,005元/㎡，同比-7.6%，环比-1.1%；其中，一线城市成交均价为33,570元/㎡，同比-7.3%，环比-1.5%，余下二线城市成交均价为15,970元/㎡，同比-6.9%，环比+0.8%。 2024年1-9月，光大核心10城二手住宅累计成交均价为24,683元/㎡，同比-3.7%（2024年1-8月为-3.2%），其中，一线城市累计成交均价为34,712元/㎡，同比-2.1%，余下二线城市累计成交均价为16,714元/㎡，同比-7.4%。 图25：光大核心10城二手住宅成交均价当月值 图26：光大核心10城二手住宅成交均价当月同比 图27：光大核心10城二手住宅成交均价累计值 图28：光大核心10城二手住宅成交均价累计同比 4、投资建议 2023年7月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年4月政治局会议提出研究消化存量房产，5月提出3000亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为15%。供给侧强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融16条”延期至2026年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，地方专项债支持回收存量闲置土地；需求侧充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等，同时支持地方专项债收购存量商品房用于保障房；近期政策精准有力，四季度地产表现值得期待。 投资建议关注： 1)具备片区综合开发能力，有机会参与超特大城市更新，市占率持续提升的龙头房企，关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、滨江集团。 2)消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局，存量商业资产资源丰富，商业运营具备核心竞争力的华润置地、龙湖集团、新城控股。 3)专项债支持商品房收储，关注相对高能级城市的地方国有房企，如华发股份、城建发展、中华企业等。 5、风险分析 房地产行业宽松政策推进不及预期风险：若房地产宽松政策推行速度及落地效果不及预期，或导致居民及企业信心修复缓慢、房地产销售市场回暖滞缓，进而影响企业销售回款，拉长房地产开发运营周期，加大企业资金压力。 房地产市场需求不及预期风险：若就业情况恶化或导致部分居民薪资缩水及家庭可支配收入下降，或影响居民购房需求及居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还，将延缓房地产销售修复的进度。 房地产企业信用风险：部分房企仍将面对债务到期高峰，现金流管理能力较弱及负债结构较差的房企债务违约风险增加，或将提升房地产行业经营风险。 房价下行超预期风险：若各能级城市新房及二手房市场价格持续超预期大幅下行，或将降低居民购房意愿，同时增加居民按揭断供等风险，或将影响房地产市场供需两端恢复进度，增加系统性风险。 房地产企业项目竣工不及预期风险：部分房企或因为供应链账款支付延迟等因素，拖缓公司施工进度，影响竣工规模并导致企业业绩兑现不及预期的风险。 房地产企业多元化业务经营不