光大核心城市二手房成交跟踪（2024年5月）：5月一线城市二手住宅成交面积同比转正

5月二手房挂牌量同环比均增长，70城二手住宅销售价格指数同比降幅扩大。 1）2024年5月，全国二手房挂牌量指数同比+16.1%，环比+3.3%；其中一线城市挂牌量指数同比+8.7%，环比+11.4%；二线城市挂牌量指数同比+22.5%，环比+4.1%；三线城市挂牌量指数同比+11.0%，环比+3.2%。 2）2024年5月，全国二手房挂牌价指数同比-9.0%，同比降幅进一步扩大；环比-1.0%。其中一线城市挂牌价指数同比-8.1%，环比-1.3%；二线城市挂牌价指数同比-9.6%，环比-1.0%；三线城市挂牌价指数同比-10.5%，环比-1.0%。 3）根据国家统计局公布数据，2024年5月，70个大中城市二手住宅销售价格指数同比-7.5%，同比降幅较4月扩大0.7pct，环比-1.0%。其中一线城市二手住宅销售价格指数同比-9.3%，环比-1.2%；二线城市同比-7.5%，环比-1.0%； 三线城市同比-7.3%，环比-0.9%。 1-5月光大核心16城二手住宅累计成交面积同比-13.6%，连续两月同比降幅收窄；1-5月11城二手住宅累计成交均价同比-4.1%，其中一线城市同比-1.5%。 1）2024年5月，光大核心16城二手住宅成交面积为1,387万㎡，同比-3.2%，环比-4.1%；其中一线城市成交面积为401万㎡，同比+2.1%，单月同比由负转正，环比为-0.9%。1-5月，16城二手住宅累计面积为6,104万㎡，同比-13.6%（1-4月为-16.2%），其中一线城市累计成交面积1,798万㎡，同比-12.7%。 2）2024年5月，光大核心11城二手住宅成交均价为23,255元/㎡，同比-5.3%，环比-2.2%；其中，一线城市成交均价为34,239元/㎡，同比-3.1%，环比-1.7%，余下二线城市成交均价为16,058元/㎡，同比-9.8%，环比-3.9%。 1-5月，11城二手住宅累计成交均价为23,926元/㎡，同比-4.1%（1-4月为-3.7%）；其中，一线城市累计成交均价为34,906元/㎡，同比-1.5%。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。 供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。 建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 1、5月全国二手房挂牌量与挂牌价指数 2024年5月，全国二手房挂牌量指数同比+16.1%，环比+3.3%；挂牌价指数同比-9.0%，同比降幅较4月进一步扩大；环比-1.0%。 图1：全国二手房挂牌量指数当月同比及环比 图2：全国二手房挂牌价指数当月同比及环比 5月一线城市二手房挂牌量指数同比+8.7%，环比+11.4%；挂牌价指数同比-8.1%，环比-1.3%。 图3：一线城市二手房挂牌量指数当月同比及环比 图4：一线城市二手房挂牌价指数当月同比及环比 二线城市二手房挂牌量指数同比+22.5%，环比+4.1%；挂牌价指数同比-9.6%，环比-1.0%。 图5：二线城市二手房挂牌量指数当月同比及环比 图6：二线城市二手房挂牌价指数当月同比及环比 5月三线城市二手房挂牌量指数同比+11.0%，环比+3.2%；挂牌价指数同比-10.5%，环比-1.0%。 图7：三线城市二手房挂牌量指数当月同比及环比 图8：三线城市二手房挂牌价指数当月同比及环比 2、5月70城二手住宅销售价格指数 根据国家统计局公布数据，2024年5月，70个大中城市二手住宅销售价格指数同比-7.5%，同比降幅较4月扩大0.7pct，环比-1.0%。 5月，各能级城市二手住宅销售价格指数同比降幅均较4月有所扩大，其中一线城市二手住宅销售价格指数同比-9.3%，环比-1.2%；二线城市二手住宅销售价格指数同比-7.5%，环比-1.0%；三线城市二手住宅销售价格指数同比-7.3%，环比-0.9%。 图9：70个大中城市二手住宅销售价格指数当月同环比变化（%） 图10：一线城市二手住宅销售价格指数当月同环比变化（%） 图11：二线城市二手住宅销售价格指数当月同环比变化（%） 图12：三线城市二手住宅销售价格指数当月同环比变化（%） 3、5月核心城市二手住宅成交跟踪 3.1核心16城二手住宅成交量跟踪 光大核心16城名单为：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、天津、合肥、武汉、重庆、郑州、成都、苏州、厦门、青岛、佛山；其中，我们定义北京、上海、广州、深圳为“一线城市”，其余为“余下二线城市”。 2024年5月，光大核心16城二手住宅成交面积为1,387万㎡，同比-3.2%，环比-4.1%；其中一线城市成交面积为401万㎡，同比+2.1%，单月同比由负转正，环比为-0.9%，余下二线城市成交面积为985万㎡，同比-5.2%，环比-5.4%。 2024年1-5月，光大核心16城二手住宅累计面积为6,104万㎡，同比-13.6%（1-4月为-16.2%,1-3月为-19.5%），其中，一线城市累计成交面积为1,798万㎡，同比-12.7%，余下二线城市累计成交面积为4,307万㎡，同比-13.9%。 图13：光大核心16城二手住宅成交面积当月值 图14：光大核心16城二手住宅成交面积当月同比 图15：光大核心16城二手住宅成交面积累计值 图16：光大核心16城二手住宅成交面积累计同比 2024年5月，光大核心16城二手住宅成交套数为14.7万套，同比-2.6%，环比-4.4%；其中一线城市成交套数为4.7万套，同比+4.5%，环比-1.7%，余下二线城市成交套数为10万套，同比-5.6%，环比-5.6%。 2024年1-5月，光大核心16城二手住宅累计成交套数为64.4万套，同比-14.9%，其中，一线城市累计成交套数为21万套，同比-12.8%，余下二线城市累计成交套数为43.4万套，同比-15.9%。 图17：光大核心16城二手住宅成交套数当月值 图18：光大核心16城二手住宅成交套数当月同比 图19：光大核心16城二手住宅成交套数累计值 图20：光大核心16城二手住宅成交套数累计同比 3.2核心11城二手住宅成交价格跟踪 成交价格方面，考虑部分城市数据未披露，选取11个核心城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、天津、合肥、武汉、重庆、郑州，与核心16城相比，减少了“成都、苏州、厦门、青岛、佛山”5个城市。我们定义北京、上海、广州、深圳为“一线城市”，其余为“余下二线城市”。 2024年5月，光大核心11城二手住宅成交金额为2,359亿元，同比-5.9%，环比-4.6%；其中一线城市成交金额1,375亿元，同比-1.1%，环比-2.6%，余下二线城市成交金额984亿元，同比-11.9%，环比-7.3%。 2024年1-5月，光大核心11城二手住宅累计成交金额为10,666亿元，同比-16.2%，其中，一线城市累计成交金额6,275亿元，同比-14.1%，余下二线城市累计成交金额4,392亿元，同比-19.0%。 图21：光大核心11城二手住宅成交金额当月值 图22：光大核心11城二手住宅成交金额当月同比 图23：光大核心11城二手住宅成交金额累计值 图24：光大核心11城二手住宅成交金额累计同比 2024年5月，光大核心11城二手住宅成交均价为23,255元/㎡，同比-5.3%，环比-2.2%；其中，一线城市成交均价为34,239元/㎡，同比-3.1%，环比-1.7%，余下二线城市成交均价为16,058元/㎡，同比-9.8%，环比-3.9%。 2024年1-5月，光大核心11城二手住宅累计成交均价为23,926元/㎡，同比-4.1%（2024年1-4月为-3.7%），其中，一线城市累计成交均价为34,906元/㎡，同比-1.5%，二线城市累计成交均价为16,507元/㎡，同比-7.5%。 图25：光大核心11城二手住宅成交均价当月值 图26：光大核心11城二手住宅成交均价当月同比 图27：光大核心11城二手住宅成交均价累计值 图28：光大核心11城二手住宅成交均价累计同比 4、投资建议 我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。 投资建议关注三条主线： 1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。 2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 5、风险分析 房地产行业宽松政策推进不及预期风险：若房地产宽松政策推行速度及落地效果不及预期，或导致居民及企业信心修复缓慢、房地产销售市场回暖滞缓，进而影响企业销售回款，拉长房地产开发运营周期，加大企业资金压力。 房地产市场需求不及预期风险：若就业情况恶化或导致部分居民薪资缩水及家庭可支配收入下降，或影响居民购房需求及居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还，将延缓房地产销售修复的进度。 房地产企业信用风险：部分房企仍将面对债务到期高峰，现金流管理能力较弱及负债结构较差的房企债务违约风险增加，或将提升房地产行业经营风险。 房价下行超预期风险：若各能级城市新房及二手房市场价格持续超预期大幅下行，或将降低居民购房意愿，同时增加居民按揭断供等风险，或将影响房地产市场供需两端恢复进度，增加系统性风险。 房地产企业项目竣工不及预期风险：部分房企或因为供应链账款支付延迟等因素，拖缓公司施工进度，影响竣工规模并导致企业业绩兑现不及预期的风险。 房地产企业多元化业务经营不佳风险：房企多元业态可能受宏观经济环境变化或行业竞争环境恶化等因素