地产行业周报：房地产税收政策即将推出，维持板块积极观点

1 证券研究报告 房地产税收政策即将推出，维持板块积极观点 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年11月10日 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：房地产税费有望进一步减轻，持续关注收储进展。本周人大常委会发布会表示“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出”，预计主要为取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，有望进一步降低行业税费，同时发布会表示“专项债收地收储正在制定政策细则，推动加快落地”，我们此前一直强调收储为解决存量库存过高的重要手段，其进展将 对全国层面的楼市企稳节奏影响重大。 测算100万总价住房租金与扣除公积金后月供已经接近。本周重点50城新房成交套数环比降31.1%，但11月日均成交同比升10.4%。尽管9月百城租售比（2.25%）仍低于房贷利率，但根据《全国住房公积金2023年年度报告》，2023年全国住房公积金缴存额34698亿元，实缴职工17455万人，平均每人每月公积金1657元。测算总房价100万元，按照15%首付对应贷款85万元，按照3%房贷利率估算，对应月供3584元，扣除公积金为1927元，与月租金接近（按照9月百城租售比2.25%，100万住房对应月租金1875元）。考虑月供涉及一定本金偿还，剔除本金平均对应每月利息支出1222元，已低于月租金。 重申中期产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或迎个股机会。再次强调预计“止跌回稳”将遵循“好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”，中期历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。 维持板块积极观点。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企，如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江 集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管 （中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 政策环境监测：支持房地产健康发展税收政策即将推出，专项债收地收储正制定细则。 市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。本周（11.2-11.8）50城新房成交2.4万套，环比降31.1%；20城二手房成交2.5万套，环比降0.9%。11月重点50城新房日均成交同比升10.4%，环比升1.2%；重点20城二手房日均成交同比升33.3%，环比升31.1%。2）库存环比下降，去化周期20.3个月。16城取证库存9701万平，环比降0.7%，去化周期20.3个月。3）土地成交、溢价率回升，三线占比提高。上周百城土地供应建面6544万平、成交建面3774.1万平，环比升42.3%、升41.1%；成交溢价率2.8%，环比升0.1pct；其中一、二、三 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行52.5亿元，境外地产债发行0.1亿美元。2）地产股：本周房地产板块上涨6.83%，跑赢沪深300（5.5%）；当前地产板块PE（TTM）44.79倍，估值处于近五年99.84%分位。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 根据《全国住房公积金2023年年度报告》，2023年全国住房公积金缴存额34698亿元，实缴职工17455万人，平均每人每月公积金1657元。测算总房价100万元，按照15%首付对应贷款85万元，按照3%房贷利率估算，对应月供3584元，扣除公积金为1927元，与月租金接近（按照9月全国百城租售比2.25%，100万住房对应月租金1875元）。考虑月供涉及一定本金偿还，剔除本金平均对应每月利息支出1222元，已低于月租金。 考虑高能级城市房价总价较高、租售比相对较低，对应月供较高，仍需进一步降息降低月供，增强购房意愿。 100万总价住房月供与租金对比 购买（15%首付） 租赁 （按9月百城租售比2.25%估算租金） 房屋总价（万元） 100 贷款金额（万元） 85 月供（元） 3584 平均月公积金（元） 1657 剔除公积金月支出（元） 1927 剔除本金偿还月利息（元） 1222 月租金（元） 1875 2024年11月4日杭州临安 支持房企促销、实施团购补贴、鼓励购置 新房等 2024年11月6日金监局、住建部 联合召开白名单项目扩围增效政策培训会 2024年11月7日郑州 发布关于征集收购存量商品房用作保障性 住房项目公告 2024年11月8日人大常委会 支持房地产市场健康发展相关税收政策近期即将推出，专项债收地收储正制定细则 南海诸岛 偏松偏紧中性 成交：环比回落，后市有待观察 点评：本周（11.2-11.8）50城新房成交2.4万套，环比降31.1%；20城二手房成交2.5万套，环比降0.9%。11月重点50城新房日均成交同比升10.4%，环比升1.2%；重点20城二手房日均成交同比升33.3%，环比升31.1%。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 23.1.2823.5.2823.9.2824.1.2824.5.2824.9.28 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年2024年 万套 2023.112024.12024.32024.52024.72024.92024.11W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下降，去化周期20.3个月 点评：16城取证库存9701万平，环比降0.7%，去化周期20.3个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.2.18 22.4.1522.6.10 22.8.5 22.9.3022.11.2523.1.27 23.3.24 23.5.19 23.7.14 23.9.8 23.11.323.12.2924.2.23 24.4.19 24.6.14 24.8.9 0 24.10.4 土地：成交、溢价率回升，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面6544万平、成交建面3774.1万平，环比升42.3%、升41.1%；成交溢价率2.8%，环比升0.1pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比3.3%、27.1%、69.6%，环比分别降2.4pct、降2pct、升4.4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.92023.122024.32024.62024.9W10.2123.1.1623.6.1623.11.1624.4.1624.9.16 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（10.28-11.3） 168 134131123121 2023.92023.122024.32024.62024.9W10.21 佛山烟台常州杭州嘉兴 流动性环境：资金价格上行 资金价格上行。R001上行13.72BP至1.61%，R007上行4.44BP至1.80%。截至11月8日，OMO存量（MA10）余额为12573.6亿元，较11月1日减少5572.9亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO 存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比上行4.44BP(%) 2021202220232024 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 1/82/83/84/85/86/87/88/89/810/811/812/8 2024-11-12024-11-8涨跌幅 （BP） 1D 1.48 1.61 13.72 R 7D 1.76 1.80 4.44 14D 1.82 1.84 2.27 1M 1.81 1.85 4.64 1D 1.34 1.48 13.30 DR 7D 1.55 1.61 5.96 14D 1.74 1.78 4.19 ON 1.36 1.46 10.10 SHIBOR 1W 1.51 1.65 13.80 1M 1.82 1.80 -1.90 3M 1.88 1.86 -1.50 资金价格上行（%） 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 本周境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比上升。其中总发行量为52.5亿元，总偿还量为65亿元，净融资额为-12.5亿元。到期压力方面，24年全年到期和提前兑付规模总共2658.8亿元，同比23年约增加6.13%；向后看，25年3月是债务到期压力最大月份，月到期规模约321.1亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 202220232024 亿元 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 -100 600 500 400 300 200 100 亿元总偿还量到期+提前兑付 0 -50 -1500 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 -200 房企海外债发行 本周房企海外债发行0.1亿美元；10月无房企海外债发行。 地产海外债月发行量地产海外债月发行量 0.06 160 0.05 0.04 120 0.0380 0.02 40 0.01 0.00 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 房企海外债发行规模（周） 亿美元 0.1 0.0 0.0 0.0 2024-10-142024-10-212024-10-282024-11-04 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 板块涨跌排序 本周房地产板块上涨6.83%，跑赢沪深300（5.5%）；当前地产板块PE（TTM）44.79倍，高于沪深300的12.98倍，估值处于近五年99.84%分位。 行业涨