地产行业周报：政策持续发力，板块维持积极

证券研究报告 政策持续发力，板块维持积极 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年10月13日 1 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周地产板块下跌8.3%，我们认为一方面受大盘回落带动，另一方面不排除部分政策博弈资金短期落袋为安。展望后市，我们维持适度积极观点：1）短期政策支持尚未结束，财政部明确在收地、收储、税收等方面提供支持；何立峰副总理调研时强调房地产对经济持续回升向好至关重要；2）9月24日至今地产板块涨幅仅20.3%，已低于同期沪深300（21%）。当前市场对于销售复苏持续性 仍有分歧，我们认为行业复苏主要障碍为：1）存量库存较大；2）房价下行及收入担忧下居民购房意愿不足。后续楼市复苏关键一方面在于收储加速落地优化存量库存，另一方面随着房价、首付比例及房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显回落，但仍需宏观政策发力提振居民购房意愿，短期关注销售走向及收储动向。中期看好历史包袱轻、库存结构优化房企。受制于各地库存压力及房企禀赋差异，我们认为核心城市、核心地段、优质住宅将率先“止跌回稳”，同时各地方政府逐步放开限价及在土地出让条件上让步，亦利于新增土储潜在毛利率企稳，再次重申产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷，更具投资机会。维持板块适度积极观点，持续关注“止跌回稳”政策举措及效果、收储动向，个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企，如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、滨江集团、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 政策环境监测：何立峰副总理强调房地产对经济持续回升向好至关重要，财政部多维度提供房地产支持。 市场运行监测：1）二手房成交环比上升，后市有待观察。本周（10.5-10.11）50城新房成交1.6万套，环比降16.2%；20城二手房成交1.5万套，环比升102.6%。10月国庆假期后4天（10.8-10.11）50城新房日均成交3522套，环比9月日均升30.7%；20城二手房日均成交3625套，环比9月日均升61.8%。10月（截至11日）新房日均成交同比降43.9%，降幅较9月扩大24.4个百分点；二手房日均成交同比降 41.9%，降幅较9月扩大39.9个百分点。2）库存环比下降，去化周期23.3个月。16城取证库存9926万平，环比降0.3%，去化周期23.3个月。3）土地成交、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面3061.3万平、成交建面1058.3万平，环比降30.6%、降73.6%；成交溢价率1%，环比降6.7pct；其中一、二、三线成交建面分别占比0.4%、38.5%、61.1%，环比分别降2.2pct、升7.3pct、降5.1pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行18亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块下跌8.31%，跑输沪深300 （-3.25%）；当前地产板块PE（TTM）35.19倍，估值处于近五年99.59%分位。 2024年10月7日海南澄迈县 取消商品住房限购政策 2024年10月9日杭州 最低首付款比例统一为15%，公积金贷款最高额度提高到130万元等 2024年10月9日山东 最低首付比例15%，取消房贷利率政策下 限，盘活存量土地，支持并购贷等 2024年10月11日泉州 从限购、限售、限价、住房贷款等入手，支持住房需求，鼓励“四代生态住宅”等 南海诸岛 2024年10月11日陕西 不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15% 2024年10月12日财政部 偏松偏紧中性 支持推动房地产市场止跌回稳 2024年10月12日国务院副总理何立峰 做好房地产工作对于推动经济持续回升向 好、维护人民群众切身利益至关重要 成交：二手房环比上升，后市有待观察 点评：本周（10.5-10.11）50城新房成交1.6万套，环比降16.2%；20城二手房成交1.5万套，环比升102.6%。10月国庆假期后4天 （10.8-10.11）50城新房日均成交3522套，环比9月日均升30.7%；20城二手房日均成交3625套，环比9月日均升61.8%。10月（截至11日）新房日均成交同比降43.9%，降幅较9月扩大24.4个百分点；二手房日均成交同比降41.9%，降幅较9月扩大39.9个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 23.1.1423.5.1423.9.1424.1.1424.5.1424.9.14 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年2024年 万套 2023.102023.122024.22024.42024.62024.82024.10W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下降，去化周期23.3个月 点评：16城取证库存9926万平，环比降0.3%，去化周期23.3个月。 万平 11000 16城商品房取证库存及去化月数 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.2.4 22.4.1 22.5.27 22.7.22 22.9.1622.11.1123.1.6 23.3.10 23.5.5 23.6.30 23.8.2523.10.2023.12.15 24.2.9 24.4.5 24.5.31 0 24.7.2624.9.20 土地：成交、溢价率回落，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面3061.3万平、成交建面1058.3万平，环比降30.6%、降73.6%；成交溢价率1%，环比降6.7pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比0.4%、38.5%、61.1%，环比分别降2.2pct、升7.3pct、降5.1pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.92023.122024.32024.62024.9W9.2323.1.223.4.223.7.223.10.224.1.224.4.224.7.2 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周 10% 8% 6% 4% 2% 0% 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（9.30-10.6） 121 92 7472 47 2023.92023.122024.32024.62024.9W9.23 宜昌台州武汉天津西安 流动性环境：资金价格多下行 资金价格多下行。R001下行34.16BP至1.42%，R007上行1.38BP至1.85%。截至10月11日，OMO存量（MA10）余额为11269.5亿元，较9月30日减少5901亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来 OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 R007环比上行1.38BP(%) 2021202220232024 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 1 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 2024/9/302024/10/11涨跌幅 （BP） 1D 1.77 1.42 -34.16 R 7D 1.83 1.85 1.38 14D 2.29 2.03 -25.82 1M 2.46 2.02 -43.44 1D 1.52 1.39 -12.76 DR 7D 1.56 1.54 -1.45 14D 1.99 1.91 -8.17 ON 1.51 1.41 -10.80 SHIBOR 1W 1.52 1.53 0.40 1M 1.82 1.82 0.00 3M 1.84 1.84 0.10 资金价格多下行（%） 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比下降 本周境内地产债发行量环比上升、同比下降，净融资额环比下降、同比上升。其中总发行量为18亿元，总偿还量为45亿元，净融资额为 -27亿元。到期压力方面，24年全年到期和提前兑付的规模总共2633.76亿元，同比23年约增加5.69%；向后看，25年3月是债务到期压力最大月份，月到期规模约318.47亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 202220232024 亿元 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 -100 -150 -200 600 500 400 300 200 100 0 亿元总偿还量到期+提前兑付 房企海外债发行 本周无房企海外债发行。2024年9月海外债发行6.7亿美元。 地产海外债月发行量 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 160 120 80 40 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 板块涨跌排序 本周房地产板块下跌8.31%，跑输沪深300（-3.25%）；当前地产板块PE（TTM）35.19倍，高于沪深300的12.92倍，估值处于近五年99.59%分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -9% -10% 本周涨跌幅 -3.25% -8.31% 45 40 35 30 25 20 15 电非银计通家建国沪石环汽综公钢机电煤医商建有基纺交轻食农美房传社 300 子银行算信用筑防深油保车合用铁械力炭药贸筑色础织通工品林容地媒会10 房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM) 金机电装军石融器饰工化 事设设 业备备 生零材金化服运制饮牧护产服物售料属工饰输造料渔理务 5 2019/9/252020/9/252021/9/252022/9/252023/9/252024/9/25 个股表现 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为新城控股、万科A、华夏幸福，排名后三为中骏集团控股、中梁控股、弘阳地产。 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30%