房地产行业周观点：政治局会议表态积极，地产阶段性行情可期

近期核心观点： 2019年至2022年的7月政治局会议均提到“房住不炒”，但今年并未提及。 同时，新增“适时调整优化房地产政策”，结合“房地产市场供求关系发生重大变化”的表述，可以期待后续地产政策进一步放松。房价低迷是供求关系重大变化的表现，而目前全国几乎所有城市房价均有回调，获益城市将较为广泛。尽管政策并非当前地产市场复苏的核心压制，但高层对地产的积极表态，可以提振市场信心，后续政策的出台也将更加顺利，地产板块阶段性行情可期。此外，着眼基本面，我们重申并不宜悲观线性外推Q2的销售回落，预计Q4将迎来销售复苏高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。 核心推荐：中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产、金地集团。 市场表现回顾： 板块方面，2023.7.17-2023.7.21期间，房地产指数（中信）上涨3.66%，沪深300指数下跌1.98%，房地产板块跑赢沪深300指数5.64个百分点，位居所有行业第1位。近一个月，房地产指数（中信）上涨3.36%，沪深300指数下跌1.09%，房地产板块跑赢沪深300指数4.45个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌12.97%，沪深300指数下跌7.47%，房地产板块跑输沪深300指数5.5个百分点。 个股方面，2023.7.17-2023.7.21期间，98只个股上涨，24只个股下跌，12只个股持平，占比分别为73%、18%、9%。涨跌幅居前5位的个股为：荣盛发展、大龙地产、中南建设、粤宏远A、万方发展，居后5位的个股为：广汇物流、广宇发展、万业企业、卓朗科技、爱旭股份。 行业数据跟踪： 销售端，新房、二手房复苏趋弱。从新房维度，2023年7月22日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-25%；截至7月22日，30城商品房累计成交面积同比-3.2%。从二手房维度，2023年7月21日，样本7城二手住宅当周成交面积环比-7%；截至7月21日，样本7城二手住宅当年累计成交面积同比+38%，较前期继续下滑，较2021年同期-25%，较2019年同期-1.2%。 拿地端，住宅类用地成交依旧较弱。2023年7月23日，100大中城市住宅类用地当周成交面积环比-27%，当周成交溢价率4.9%，仍较低；截至7月23日，累计成交面积同比-22%，较2021年同期-63%，较2020年同期-63%。 行业政策要闻： ①中央政治局会议指出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。②国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。③浙江（除杭州市区外）全面取消落户限制政策。④浙江衢州优化多孩家庭公积金使用政策。⑤福建厦门正式实行二手房“带押过户”住房公积金贷款业务。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 1.近期核心观点 2019年至2022年的7月政治局会议均提到“房住不炒”，但今年并未提及。同时，新增“适时调整优化房地产政策”，结合“房地产市场供求关系发生重大变化”的表述，可以期待后续地产政策进一步放松。房价低迷是供求关系重大变化的表现，而目前全国几乎所有城市房价均有回调，获益城市将较为广泛。尽管政策并非当前地产市场复苏的核心压制，但高层对地产的积极表态，可以提振市场信心，后续政策的出台也将更加顺利，地产板块阶段性行情可期。 此外，着眼基本面，我们重申并不宜悲观线性外推Q2的销售回落，预计Q4将迎来销售复苏高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。核心推荐：中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产、金地集团。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第1位 2023.7.17-2023.7.21期间，房地产指数（中信）上涨3.66%，沪深300指数下跌1.98%，房地产板块跑赢沪深300指数5.64个百分点，位居所有行业第1位。近一个月，房地产指数（中信）上涨3.36%，沪深300指数下跌1.09%，房地产板块跑赢沪深300指数4.45个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌12.97%，沪深300指数下跌7.47%，房地产板块跑输沪深300指数5.5个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2023.7.17-2023.7.21） 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为73%、18%、9% 2023.7.17-2023.7.21期间，98只个股上涨，24只个股下跌，12只个股持平，占比分别为73%、18%、9%。涨跌幅居前5位的个股为：荣盛发展、大龙地产、中南建设、粤宏远A、万方发展，居后5位的个股为：广汇物流、广宇发展、万业企业、卓朗科技、爱旭股份。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1销售端，新房、二手房复苏趋弱 从新房维度，30城销售复苏较弱。2023年7月22日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-25%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-41%、-12%、-20%、-19%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-26%、-31%、-5%。截至7月22日，30城商品房累计成交面积为7993万㎡，同比-3.2%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-2.7%、-6%、-0%、-7%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+15%、-8%、-7%。 从二手房维度，样本7城成交累计同比持续下滑。2023年7月21日，样本7城二手住宅当周成交面积69万㎡，环比-7%。截至2023年7月21日，样本7城二手住宅当年累计成交面积2769万㎡，累计同比+38%，较前期继续下滑，较2021年同期-25%，较2019年同期-1.2%。 图6：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：长三角单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：华南单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城商品房累计成交面积同比，2023 图15：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 图16：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 图17：历年样本7城二手住宅当周成交面积（万㎡） 图18：样本7城二手住宅当年累计成交面积同比 3.2拿地端，住宅类用地成交依旧较弱 2023年7月23日，100大中城市住宅类用地当周成交面积404万㎡，环比-27%。 截至7月23日，100大中城市住宅类用地累计成交面积17438万㎡，累计同比-22%，较2021年同期-63%，较2020年同期-63%，依旧较弱。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率4.9%，处于较低水平。 图19：100大中城市住宅类用地当周成交面积（万㎡） 图20：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积（万㎡） 图21：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比 图22：100大中城市住宅类用地当周成交溢价率 4.行业政策要闻 2023.7.17-2023.7.24期间，行业政策要闻主要包括：①中央政治局会议指出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。 ②国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。 ③浙江（除杭州市区外）全面取消落户限制政策。④浙江衢州优化多孩家庭公积金使用政策。⑤福建厦门正式实行二手房“带押过户”住房公积金贷款业务。 表1：近期行业政策一览（2023.7.17-2023.7.24） 表2：2019年至今历次中央政治局会议关于房地产的表述 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明