2024年中国酒店业投资与资产管理白皮书

⯼阌 鉴于全球经济环境的不确定性、中国经济和产业发展的结构性调整，以及酒店供给市场趋于饱和带来的⽇益激烈的市场竞争，酒店⾏业的收⼊增⻓呈现放缓趋势。传统粗放、经验主导的经营模式已不再适⽤。在此背景下，酒店类资产的精细化管理和运营愈发重要。 近年来，酒店领域的投资者⾓⾊发⽣了显著转变，过往主导酒店投资的房地产开发商正转变为城市运营商，对旗下酒店资产贡献的现⾦流愈加重视倚赖，因此也更为注重投后酒店资产在其持有期间的经营和投资回报表现。随着对酒店类资产重运营属性的认知加深，此类型资产业主和投资者也更加重视投前阶段的产品和投资管控。 浩华，作为深耕酒旅⾏业的专业研究咨询机构，结合旗下「厚海数据平台」(www.hohidata.com)的海量数据，及⾏业资深投资⼈及业主的问卷调查，向业界推出《2024年酒店业投资与资产管理⽩⽪书》，旨在为酒旅⾏业从业⼈⼠提供涵盖资产全⽣命周期从开发到退出的全⽣命周期各主要关键节点的市场洞⻅和趋势研判。此 ⽩⽪书致⼒于构建酒旅资产管理和运营的指标框架，提供了⾏业标杆数据，以此促进资产管理和运营的专业化能⼒，推动⾏业健康可持续发展。 本年度的报告分为三个主要部分——开发投资、资产管理和运营，以及资产退出，对各阶段的核⼼管理和⻛控指标进⾏了系统性总结与分析，希望其能够作为酒旅类资产管理和运营者的操作⼿册及指南，其中的标杆数据可⽤于评估和衡量旗下物业的表现。报告除了包含2023年度的各项核⼼指标及其发展趋势外，还提供了前瞻性的市场洞察，帮助业者⽤动态视⾓理解市场变化和发展趋势。 此外，本报告还新增了对投资⼈特征的分析以及企业投资回报指标等内容，这些是现有⾏业分析中较少涉及但极为重要的议题，意在为业界提供全新的分析视⾓。 最后，我谨代表研究团队对积极参与此次研究的业界⼈⼠表⽰由衷地感谢，也再⼀次佐证研究共创、共同赋能⾏业健康发展的重⼤意义！ 研究主创团队成员 戴雪英 浩华管理顾问公司 执⾏董事⼤中华区总经理厚海数据平台创始⼈ 中国旅游饭店业协会副会⻓ 刘桂彤 浩华管理顾问公司董事厚海数据平台负责⼈ 刘怡霖 厚海数据平台 ⾼级产品经理 1 I.䙰✅嚤ꃎ03 II.╃ⲏ闌騣06 •开发投资07 •资产管理和运营13 •资产退出21 III.鱶ⲹ䙰缏32 䓡潨 附录·研究⽅法说明33 2 I.䙰✅嚤ꃎ 㐌☋搑䍳巆ꃹ ㎼鰑㐌⛻㎈䓛 在对各资产业务板块进⾏分析之前，我们梳理了中国⾼档酒店的投资⼈背景，以期了解当下的投资格局及变化趋势，有助于在下⽂各章节分析中提供市场背景。 我们基于厚海数据平台数据，分析了全国逾4,000家⾼档及以上酒店的投资⼈/业主⽅背景，其特征如下： ⾏业属性：从投资⼈/业主⽅所属的⾏业分布上看，房地产、⽂旅酒店及城投城建为占⽐最⾼的三个⾏业，分别占⽐35%、22%及10%。其中房地产⾏业背景的投资⼈主要在2000年以后异军突起，从2000年以前的12%增加⾄2000年之后的逾30%。但近年来呈现逐步减少的趋势。与此同时，⼤型⽂酒旅集团和城投城建背景的投资⼈/业主⽅⽐重不断增加，在酒店投资中发挥着越来越重要的作⽤。 资本属性：从投资⼈的资本属性背景上看，内资民企占据主导，占⽐近六成，其次为地 ⽅国企及中央国企。按历史趋势分析，2000年及以前开发的酒店，其投资⼈基本以地⽅国资背景为主。2000年以后随着房地产兴起、以及其他新兴⾏业的参与者逐步加⼊，内资民企逐渐成为开发主导，占⽐超过50%。但⾃2020年开始，伴随地产相关的酒店投资趋缓，民企背景的新增酒店⼤幅减少，⽽央国企的投资主导地位回归，在全国整体占⽐显著提升。 投资⼈/业主⽅⾏业属性分布投资⼈/业主⽅资本属性分布 城投城建10% 制造业4%银⾏⾦融投资保险券商基⾦3% ⽂旅酒店22% 商贸服务6% 房地产35% 能源矿业3% 零售商业3% TMT（科技、媒体、通信）1% 其他0.2% 交通运输2% 其他12% 外资民企1% 政府1% 事业单位2% 外资企业6% 个⼈投资者7% 中央国资7% 内资民企57% 地⽅国资19% 4 㲾ꓪ鰑☋漽嵛⹴☆儅▷ⷀ䧯╬╃ⲏ⪸峜ꓨ掾 受地产⾏业增速放缓影响，地产配套的增量酒店开发机会减少，业内⼈⼠将更多的关注度放在了存量物业的资产管理及交易上。各公司在2024年的⼯作重点普遍为存量物业/酒店升级改造，持续挖掘存量物业的收益优化机会。 Q 与2023年相⽐，您认为2024年中国整体市场的下列业务将呈现何种景象？ 24% 33% 27% 10% 33% 51% 14% 37% 8% 指数 景⽓215253 2% 与过往调研相⽐，业内⼈⼠普遍认为资产交易及退出的市场活跃度将上升明显。在经济增 ⻓放缓的背景下，⼀些酒店所 有者选择出售资产来减轻债务 负担或是寻求资⾦的重新配 6% 24% 24% 8% 置；同时酒店作为可持续提供现⾦流的重资产，具有良好的保值升值潜⼒，投资者同样在市场低⾕时寻找买⼊机会。这些因素均促进酒店资产交易热度攀升。 在第⼆章节，本⽂将根据资产 新酒店投资存量资产管理资产交易及退出 ⾮常谨慎相对谨慎稳定发展更加活跃⾮常活跃 注明：此景⽓指数（分值介于0到100）为市场反馈观点的指数化统计，100表⽰⾮常活跃，0表⽰⾮常谨慎。 Q 贵公司2024年酒店投资和资产管理业务板块的⼯作重点为？ ⽣命周期的不同阶段，将业务模块分为开发投资、资产管理和运营、资产退出三部分进⾏解析。 存量物业/酒店升级改造 新酒店开发 29% 73% 出售酒店物业 17% 现有酒店物业的⾦融化退出 13% 收购酒店物业 11% 0%20%40%60%80% 注明：此题为多选题，选项每选⼀次即被统计，因此总百分 ⽐逾100%。 5 II. 䐷⹿䫌鰑 鰑☋硅槏⾕ꁾ觝鰑☋ꃹ⮃ ╃ⲏ闌騣 07 13 21 䐷⹿䫌鰑-鰑☋硅槏⾕ꁾ觝-鰑☋ꃹ⮃ 01 䐷⹿䫌鰑 开发投资是孕育⼀座酒店资产⽣命旅程的初始，在此阶段的每⼀项决定都在很⼤程度上影响酒店的产品⼒表现及投资回报。从是否投资、在哪⾥投资、投资什么样的酒店以及何种模式投资等，这些问题均需审慎地决策。因此，在此阶段介⼊科学且专业的研究模型和分析视⾓⾄关重要。 能⼒要求 由于此阶段涉及的⼯作内容复杂，往往要求投资⼈需具备多⽅⾯的专业知识和技能，包括投资决策分析能⼒、酒店建造经验、管理合同的谈判技巧、专业合作资源的遴选等。 ⼯作内容 在开发投资期，投资⼈的⼯作内容包括市场调研、选址评估、财务可⾏性分析、酒店设计规划、建设及施⼯、运营模式选择及品牌合作等。如涉及到存量资产，则可能包括物业改造评估、市场再定位及酒店设施竞争⼒再评估等。 本章节侧重在投资决策⽅⾯提供市场数据 ⽀持，从投资选址、投资类型及投资模型三⽅⾯回答投资⼈关于投哪⾥、投什么及怎么投的问题。 7 䫌鰑ꄑ㐠 䐷⹿䫌鰑-鰑☋硅槏⾕ꁾ觝-鰑☋ꃹ⮃ 䫌鰑⢟㟲鱶⻔甯⣍ 缋嵴⹿ꁒ溸䧯斀ⶔ㔔╬䫌鰑눢ꄑ 地理区域及省份： 从地理区域来看，华东区域签约量最⾼，为历年来投资最为活跃、最受投资者⻘睐的地理区域，⻄南及华南次之。 2024年上半年不同地理区域签约酒店数 300 东北 200 ⻄南 100 0 华东 ⻄ 华北 华中 北 华南 魅⼒的地区，随着国内旅游市场的迅速复 2024年上半年签约酒店数省份排名前⼗ 分省份来看，⼲东、江苏及浙江为签约量前三，凭借坚实的经济及需求基础，获得投资者的⻘睐，历年来签约量稳居前列。此外，四川、新疆等具有独特旅游资源和 34 33 30 28 26 苏，成为投资者和开发商关注的焦点。⼲东81 72 66 区域类型： 对于投资者⽽⾔，城市中成熟的核⼼区位被视为酒店布局的理想选择。这主要归因 江苏 浙江 47 47 ⼭东四川新疆云南湖北上海江⻄  0204060 80100 于成熟区域通常具备更为充沛且稳定的市 场需求，并且相较于新兴区域，其投资⻛险较低，这在⼀定程度上反映了投资者偏 Q贵公司2024年主要关注的酒店所在区域为？ 指数 好的稳健投资策略。此外，随着近年来城市更新步伐的加快，成熟区域正不断释放新的投资机遇。与此同时，鉴于旅游市场的持续⽕热，近郊及远郊的旅游度假区亦受到投资者的关注。 成熟都市商圈近郊旅游度假区远程旅游⺫的地 都市新区会展中⼼区域 机场/⾼铁站区域 74 53 50 50 49 46 0%20%40%60%80%100% 更多投资选址评估⽀持，请登陆厚海数据平台 https://hohidata.com/data-map/hotel/map 最不关注较不关注⼀般较关注最关注 注明：此指数（分值介于0到100）为市场反馈的指数化统计，100表⽰最关注，0表⽰最不关注。 8 䫌鰑稝㒘 䐷⹿䫌鰑-鰑☋硅槏⾕ꁾ觝-鰑☋ꃹ⮃ 䫌鰑☋⿣稝㒘剳点騫楓ꓭ嵤㎈䫟䫌鰑㎈䓛槏䙎 酒店档次： 中档及中⾼档酒店为投资主⼒赛道，超过签约总量的80%。泛中档签约量近年来持续增 ⻓，驱动因素包括：对于⼀⼆线城市，主要受城中⼼存量物业更新需求驱动；⽽对于三线及以下城市，消费升级趋势下的产品迭代成为主要动⼒。另⼀⽅⾯，由于投资回报相对较低，且失去地产开发加持的⾼档及以上酒店签约增⻓趋势明显减缓。 酒店规模： 2023年签约酒店档次占⽐ 1% 超⾼档 4% 中档 64% ⾼档 11% 中⾼档 20% 奢华 2019-2023年签约酒店的客房规模占⽐ 150间以下的客房规模为投资主流，占⽐逐步增⾼。⼀⽅⾯，投资者趋向更加理性保守的投资策略，因此更倾向中⼩规模项⺫以降低投资总额和投资⻛险。另⼀⽅⾯，酒店产品模型的愈发多元。即便在⾼档及以上定位的酒店，也出现越来越多的以客房为主的精选服务产品，以及“⼩客房+⼤餐饮+⼤休 9%9%6% 43% 55% 51% 51% 55% 65% 36% 40% 5% 31% 5% 40% 2019 2020 2021 2022 2023 闲”⺫的地⽣活⽅式酒店产品。 酒店类型： 在问及倾向的酒店投资类型上，投资⼈反映相对于新酒店开发，将更加关注存量物业改造。这说明酒店开发逐步迈⼊存量时代，尤其在⼀线城市，2023年签约中翻新改造和适应性再利⽤的酒店项⺫合计占⽐⾼达35%。酒店签约中存量翻新改造占⽐均将继续增加。相⽐于新建酒店，存量物业提升的回报周期更短，增量投资回报更显著。 0-150间151-300间300间以上 Q贵公司2024年关注的投资类型为？ 指数 100% 4670 13% 24% 80% 21% 60% 24% 44% 40% 20%21% 0%11% 19% 24% 新酒店开发存量物业改造 最不关注较不关注⼀般较关注最关注 更多投资签约数据详⻅ 《中国⼤陆地区中档及以上品牌酒店签约报告》 https://hohidata.com/pdf/view/11 注明：此指数（分值介于0到100）为市场反馈的指数化统计，100表⽰最关注，0表⽰最不关注。 9 䫌鰑埛㒘 䐷⹿䫌鰑-鰑☋硅槏⾕ꁾ觝-鰑☋ꃹ⮃ 䐷⹿侞椚劔䨿侊ㄌ ⛰䧯勔硅䱽♇劔鿲㝕䳀ⶬ疿ꭊ 酒店客房的经营业绩受到其所处市场环境的影响，⼀般⽽⾔，位于同⼀区域且同等档次的酒店在业绩表现上会呈现出相似的趋势，并且存在⼀定的增⻓上限。因此，在酒店的档次和客房数量已经确定的前提下，其年度现⾦流可以较为准确地进⾏预测。基于此，若要提升酒店投资的回报率，则必须注重对“分⺟”的管理，即有效控制投资成本。 酒店规模： 各档次酒店每间房均摊⾯积均值（平⽅⽶） 投资端通常⽤每间房均摊⾯积来衡量酒店的建筑规模是否合理。每间房建筑⾯积随档次的提升⽽成正⽐。具体各档次的均值⽔平如右表所⽰。通过对⽐2019年及2023年的统计，不难发现各档次每间房均摊⾯积有所下降，说明新开业的酒店产品模型逐步趋于理性，不⼀昧追求酒店的⽓派⽽造成空间的虚 ⼤，在总建筑⾯积上有所控制。但即便是 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 178