2020年中国酒店业投资和资产管理展望

2020年中国酒店业投资和资产管理展望 背景介绍 2020年，新冠肺炎疫情的突然爆发在短期内对于运营中的酒店而言，无疑是一个巨大的打击，也是对其抵抗风险综合能力的一次大考。从考量时间轴更具战略性和长远性的酒店投资和资产管理业务而言，短暂的影响或许可以通过拉长的时间加以化解。但是，疫情的冲击必然引发酒店投资业者重新思考和审视其在酒店领域的投资和资产管理战略。站在积极的角度，回归酒店投资的本质，清醒认知酒店资产在其企业发展中的战略地位，对酒店投资、持有和退出建立更为理性的评估和发展策略，无疑是酒店业投资业者们值得思考的问题。站在新十年的起点，浩华管理顾问公司首次针对2020年度中国酒店投资与资产管理市场进行专项调查，并对调查结果进行深度剖析，总结出2020年十五个重要发展趋势。 此次调查涵盖的十五个问题旨在重点了解酒店业投资界相关业者对2020年新酒店和存量酒店投资和酒店资产管理发展趋势的见解。本次报告共收到226位涉及酒店投资业务的公司与机构的中高层管理人员的回复，他们来自中央和地方国企、私营地产开发商、专业资管机构、基金公司和投行等相关领域。在此诚挚感谢各参与者的行业见解分享。 样本企业类型 35%35% 国企房地产开发商 12% 酒店运营商 10% 其他 5% 专业资管公司 样本股权属性 3% 基金公司/投行 国有企业 45% 民营企业 40% 混合所有制企业8% 境外投资企业7% 酒店投资将更偏重于存量物业的升级改造 存量物业/酒店升级改造：55%两者兼有且旗鼓相当：34% 新酒店开发：11% 中国酒店市场在经历了二十余年的高速发展，已逐渐从增量时代转入存量时代。一方面，核心城市存量土地的减少限制了新酒店建设的数量；另一方面，许多存量酒店面临设施老旧、风格过时、竞争力低下等现状，亟需通过市场重新定位和产品优化以提升收入能力并更好地匹配其地段价值。此外，鉴于酒店资产基于土地增值的预期溢价趋弱，部分酒店市场仍受制于新增供给压力，业绩表现与投资回报难以匹配，投资商对资金额巨大的新建高档酒店愈发审慎。因此，尽管新酒店开发依然是不可小觑的增量来源，但存量物业的升级改造逐渐成为酒店投资的主旋律。 存量酒店改造与升级型投资将更多集中于 一线及新一线城市 一线及新一线城市经济发达，投资活跃，需求坚实，一直以来都是酒店投资的首选之地。在各层级城市中，一线和新一线城市酒店市场起步最早，发展最成熟，资产价值也最高。随着物业老化、经营成本攀升等因素，部分存量物业面临竞争力下滑、地段价值无法彰显的经营挑战，通过翻新或升级改造实现最佳定位和设施优化以提升酒店竞争力，最大化收入能力逐渐成为新的投资潮流。 改造与升级投资可以使酒店更加贴合当下的设计趋势与消费者需求，最大化地段价值，通过创新与融合优化酒店空间规划，实现坪效最大化。西单大悦酒店、首北兆龙饭店均为此类别下的佼佼者。 一线城市新一线城市二线城市三线城市 11% 46% 62% 78% 四五线城市3% 成熟都市商圈是存量酒店改造的热点区域 87% 33%36%33%29% 11% 都市新区近郊旅游度假地 成熟都市商圈 机场/高铁站区域会展中心区域 远程度假目的地 酒店的改造顺序与开发时序息息相关。得益于经济、商业、交通等多方面的高速发展，成熟都市商圈通常为酒店开发的起点，而在经历了十余年的发展后，成熟都市商圈内的酒店也率先步入资产改造周期。位于次级开发地点（如都市新区、交通枢纽以及会展中心区域等）的酒店资产，正处于运营成长期或成熟期，升级改造的需求并不急迫。而在国民消费能力及旅游度假意识提升的驱动下，近郊、远程度假目的地正处于起步和成长期，改造物业数量相对受限。所以，成熟都市商圈是目前热度最高的存量酒店改造区域。 高档和中高档酒店是存量改造与升级型投资的重点关注对象 由于受访企业的背景普遍为资金实力雄厚的重资产持有者或投资商，其持有的酒店资产以中高档及以上层级酒店为主，关注现金流收益的同时亦看重资产本身的升值回报。中低档酒店投资额低，且纯以现金流回报为驱动，通常不在此类重资产投资者的重点投资目录中。而位于需求金字塔顶端的豪华酒店，受经济发展进程及国民消费力影响，其开发时序明显滞后于中高档与高档酒店，且在量级上无法与高档酒店比肩，因此，在存量酒店升级改造的序列中，豪华酒店并非位于第一梯队。 67%63% 36% 28% 16% 高档中高档豪华中档经济型 新酒店投资预期表现保守 一直以来，地产公司是酒店投资的中坚力量。 中性 40% 消极 29% 积极 20% 非常积极 5% 非常消极 4% 不确定 2% 近年来在国家银根紧缩的严苛调控下，地产行业的银行贷款、信托融资政策迅速收紧，地产格局发生翻天覆地的变化。而随着地产行业快速增长时代的结束，地产公司对酒店投资的热情也随之下降，对于资金投入有极高要求的新酒店投资受之影响，增速明显放缓，超七成受访者对于2020年新酒店投资热度预期中立甚至保守。 新一线及二线城市成为新酒店投资最大的战场 一线城市作为酒店投资的首要阵地，在过去20年的开发热潮中已经逐步饱和。随着土地成本日益攀升和土地资源愈发紧张，一线城市的新酒店投资正进入中低速发展阶段；加之写字楼和服务式公寓等其他业态对有限资源的竞争，一线城市新酒店投资日益趋缓。 与之相对的则是新一线及二线城市的崛起：受国家多个利好政策驱动，且城市仍处于扩张发展阶段，新一线和二线城市正在释放蓬勃的经济活力，城市新区建设产生了大量的土地供应，为提升城市配套及丰富产品层级为动力的新酒店投资依旧活跃。而许多三线及以下城市经济活力不足，交通通达性受限，酒店需求规模有限，投资者对于三线及以下层级城市的新酒店投资通常更趋审慎。 二线城市 49% 一线城市 26% 新一线城市 75% 四五线城市 14% 三线城市 27% 新酒店投资以中高档酒店为主 随着宏观经济增速放缓和房地产调控政策趋紧，投资者对酒店开发这类重资产投资也愈发谨慎务实。不再一味追求外表“高大上”的豪华产品，而是更加青睐兼具良好资产价值和稳健现金流产出能力的酒店产品。在这样的趋势下，既拥有良好品牌和资产形象，且开发成本和风险更为可控的中高档层级酒店投资成为投资业主们的新宠。 从需求角度来看，中高档酒店的快速发展也得益于高档消费下沉和大众消费升级。无论是公务差旅住宿亦或是私人旅行住宿，高质价比日益成为旅行者选择酒店的核心指标。 在供需两端的推动下，新酒店投资呈现结构性转变，中高档酒店产品迎来了投资的发展高峰。 中高档 80% 高档 52% 中档 33% 豪华 26% 经济型 18% 都市新区和近郊旅游度假地是新酒店投资热点 随着城市功能扩张，一座中大型城市往往呈现多个新区，多中心的城市发展格局。一个都市新区的土地供应量通常较大，且城市基础设施配置级别更高，自带诸多利好政策，因此，也带来了新酒店投资的机遇。 在消费升级和体验式经济为主导的大背景下，城市微度假和周末短途休闲已逐渐演变成为一种受追捧的新型生活方式。与目的地度假相比，近郊度假和休闲在消费者的时间、精力和出行成本方面均门槛更低。伴随着假日制度的不断完善与城市交通网络的进一步优化，近郊休闲度假市场的增长潜能会被进一步激发，有望成为中国旅游业发展的新增长点。而近郊旅游休闲和康养的需求热潮也为近郊综合度假目的地的开发建设注入了新动能，吸引投资者关注该类型的产品投资。 除此之外，“传统”投资热点区域（如交通枢纽及会展中心等高流量区域）依旧备受关注。重大基础 设施的投资通常会带来新增酒店项目的机会。 会展中心区域 机场/高铁站区域 46% 远程度假目的地 24% 46% 都市新区 62% 近郊旅游度假地 63% 成熟都市商圈 38% 房地产开发商和国企投资平台 是中高档及以上酒店主要投资主体 4% 其它 11% 基金公司/投行 29% 全国型房地产开发商 27% 地方国企投资平台 29% 区域型房地产开发商 展望未来，中高档及以上酒店的投资主体将依然集 中在“财大气粗”的地产开发商和国企投资平台，全国型房地产开发商、区域型房地产开发商与地方国企投资平台维持三足鼎立的局面。而尤为看重投资回报率的专业基金公司和投行，对于高星级酒店所带来的附加价值较不敏感，一直以来并不是该类型酒店投资的主力军。我们认为，在未来一段时间内，这样的投资主体构成不会发生显著变化。 新一线城市和一线城市是中高档及以上酒店交易的集中区域 49% 33% 13% 4% 新一线和一线城市经济发展活跃，产业结构持 续优化，交通网络四通八达，市场容量和增值潜能均处于全国前列，具备出色的投资潜力，对于注重现金流收益能力的酒店交易具有较强 吸引力。相对而言，二三线城市的酒店交易意 二线城市 新一线城市 一线城市三线城市 愿度明显降低。 国内中高档及以上酒店的 新·一线城市 6.6% 二线城市 6.4% 三线城市 6.3% 一线城市 5.9% 资本化率稳定在6%至7%之间 受访者对于中高档及以上酒店资本化率的判断较为一致，各等级城市之间的资本化率未出现明显差异，基本分布在6%至7%的区间内。一般而言，酒店资产所在城市经济越发达，资产价值越高，其资本化率预期水平相对更低。从数据中可以看出，一线城市的资本化率最低，这主要由于一线城市物业价值高，资产安全性强，收益相对稳定。但一线城市资本化率稍低并不意味着其资产回报率会有所降低，相反，可观的现金流收益回报叠加土地资源稀缺驱动下的物业升值，使得一线城市的资产回报率通常领先中国其他市场。而在其他等级的市场，由于酒店物业价值更低，且现金收益能力更弱，受访者对于资本化率的预期相对更高。 酒店资产管理代表视成本管控为工作重点 六个选项中，受访者认为成本管控是提升酒店运营期资产管理效果的最重要手段，其次为收入驱动。这主要由于成本管控聚焦于微观层面，严控各项运营开支对于个体酒店来说更易实现，且日新月异的科技发展和替代性工具也为成本降低提供了值得想象的潜能。相对而言，尽管渠道拓展、客源结构调整、空间效率优化等诸多举措可驱动收入增长，但收入增长在一定程度上还将受限于经济大环境、市场供需发展和特殊事件影响。在收入增长面临客观瓶颈的情况下，控制成本可在短期内快速助力酒店改善经营报表，提升投资回报，因而成为资产管理者当下的第一要务。 1 最不重要 1924 3646 6181 100 最重要 智能化翻新系统投资改造 证券化退出 员工培训收入成本 和激励驱动优先 市场供给是影响当下 酒店业投资回报率的最核心因素 在房地产行业的暴利时期，酒店作为房地产的配套资产迅速扩张。如今，伴随着经济增长放缓，各大酒店集团纷纷下沉市场，新增酒店供给仍频繁入市，民宿等住宿业态异军突起，而供给的持续攀升无疑给酒店业绩提升造成了显著压力。“供大于求”的市场现状迫使部分酒店牺牲房价以稳定住宿率，酒店经营收益难以得到实质性提升。我们预计，在特定市场的酒店业发展进入成熟期前，市场供需的不平衡状态将持续成为影响酒店业收入的第一常态要因。 此外，受访企业认为初始成本高企也是投资回报率不尽如人意的主要原因。国内相当数量的已开业酒店并非完全市场化和理性化投资的产品。科学定位的缺失、空间设计的低效及初始投资成本的过度 ，导致酒店业初始开发成本普遍较高。在“分母”过大的情况下， 即使酒店经营业绩尚可，酒店投资回报率仍将面临严峻挑战。 市场供給因素 最重要 初始投资/收购成本 企业自身运营能力 财务成本 人工成本 空间效率 能耗 企业税费 最不重要 精细化的资产管理是受访企业的工作重点 长久以来，中国一直是酒店投资大国、酒店管理小国。然而，在全球经济弱势运行和国内房地产严格调控的影响下，越来越多的酒店投资者与管理者开始关注酒店的现金流收益能力。各受访企业也纷纷表示，精细化资产管理将超越新酒店开发和存量酒店升级改造，成为他们2020年最为关注的工作内容。 283492 存量酒店升级改造新酒店投资开发现有资产精细化管