止跌回稳如何实现下一阶段房地产政策展望20241031

止跌回稳如何实现？–下一阶段房地产政策展望20241031_导读2024年10月31日18：30 关键词 房地产政策市场调控央行住建部限购限贷利率存量房贷棚改城中村改造货币化安置房价成交量旧房改造经济增速稳增长稳财政LPR 全文摘要 随着新地产政策的推出，市场对房地产板块及其产业链高度关注，尽管板块近期震荡。政策强调严控增量、优化存量及提高商品房质量，关键在于后续推进和落实。讨论了加大贷款投放、4万亿盘活存量土地、住房限购政策调整及降低存量房贷利率等关键政策点。 止跌回稳如何实现？–下一阶段房地产政策展望20241031_导读2024年10月31日18：30 关键词 房地产政策市场调控央行住建部限购限贷利率存量房贷棚改城中村改造货币化安置房价成交量旧房改造经济增速稳增长稳财政LPR 全文摘要 随着新地产政策的推出，市场对房地产板块及其产业链高度关注，尽管板块近期震荡。政策强调严控增量、优化存量及提高商品房质量，关键在于后续推进和落实。讨论了加大贷款投放、4万亿盘活存量土地、住房限购政策调整及降低存量房贷利率等关键政策点。启东指出，当前市场更关注价格止跌回稳，认为这对经济发展更符合客观规律。与过往周期相比，现行政策力度更大，包括按揭利率下调、首付比例降低，但财政政策的进一步发力空间仍存。看好投资强度高、机制市场化的企业，以及住宅与商业地产双轮驱动和二手房交易市场前景的企业。整体而言，认为当前政策已到位，期待财政政策持续发力，促进房地产市场及产业链的稳定健康发展。 章节速览 ●00：00探讨房地产后续止跌回稳策略 在今日的线上会议中，开源证券房地产分析师启东与投资者讨论了房地产市场后续止跌回稳的策略。会议聚焦于近期出台的一系列地产政策及其市场影响，指出政策的关键在于后续的推进与落实。启东提到，自9月24日以 来，多个部委和央行对房地产进行了政策调整，重点包括加大贷款投放、收储闲置土地、调整住房限购政策以及降低存量房贷利率等。目前这些措施已在实施中，但如何控制新增房产项目、优化存量房产、提升房产质量等还需进一步观察。分析师强调，这些措施的落地及后续政策方向对于房地产板块及产业链至关重要。 ●03：28促进房地产市场止跌回稳的政策展望 房地产市场目前对于止跌回稳的解读存在分歧，一部分认为是价格稳定，另一部分认为是交易量回升。从长远 看，价格稳定被认为更为关键，因为量的回升可能难以达到历史高度。政策重点倾向于促进价格稳定，特别是在经济活跃区域可能实现一定程度的价格上涨。住建部提出100万套城中村改造计划，预计会显著影响房地产市场，特别是在货币化安置比例、实施周期和改造范围等方面。与之前棚改相比，此次改造规模和单套面积都较大，预计会通过货币化安置推进，对需求增加有明显影响。此外，还提到了适度增加保障房等措施，但未超预期。 ●09：32政策出台后一线城市房地产市场回暖 自9月24日至当前，一线城市房地产市场因政策出台出现显著反弹，特别是从10月8日开始，北京、上海、深圳的 二手房网签量明显增加，预计本月成交可观。尽管放松力度不大，但结合货币财政政策，市场反应积极。广州放松力度大，但市场弹性不如北京、上海、深圳。预计未来几个月市场将持续回 暖，但需进一步政策支持以维持增长。房价回撤后，刺激效果更佳，预判一线城市未来一年房价将有5%至10%的反弹。 ●15：39当前房贷政策力度超0809及1415年周期 当前的房贷政策力度超过2008年到2009年及2014年到2015年的周期，特别是在按揭利率下调方面，本轮调整累计 下降约120个基点，超过前两轮的110个基点。新发放的按揭贷款利率从2021年四季度的5.6%降至2022年三季度的 3.3%，调降了230个基点，与前两轮周期力度相当。公积金调整幅度较小，只降了25个基点。从调控政策来看，限购政策在北上深未取消，其他城市放开，首付比例降至15%，达到历史最低水平。整体上，本轮政策放松力度超过2014年到2015年，表明政策支持非常大。 ●19：22未来财政政策可能进一步发力以改善房地产供需 分析指出，当前财政政策在改善房地产市场供需关系方面力度相对较小，已有措施包括3000亿保障性住房再贷款 及新增100万套棚改计划。历史数据显示，过去财政政策曾通过大规模投资和需求刺激措施有效影响房地产市场，但考虑到当前市场总量更大、刺激难度增加，未来政策可能需持续发力。同时，市场回稳可能伴随城市间显著分化，一线城市及核心二线城市因其经济基本面更为坚实，预计表现将优于其他地区。 ●22：16行业观点：看好一线及商业地产复苏 自九月以来，中央政策持续加码，预期将积极提振房地产市场，特别是对一线城市的政策调整将支撑需求侧，改 善房价预期。看好三类标的：强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动、二手房交易与房地产后服务市场。强调货币和信贷政策到位，期待财政政策进一步发力，重点关注地方专项债发行速度及城中村改造货币化安置的推进。 问答回顾 发言人问：近期房地产政策的关键点在于什么？ 发言人答：政策的关键点在于后续的推进和落实，尤其是如何将中央政治局会议提出的各项措施有效落地。发言人问：中央政治局会议提及的政策目前有哪些已经落地？ 发言人答：已落地的政策包括加大白名单项目的贷款投放力度，央行计划投资4万亿盘活存量闲置土地；调整住 房限购政策，一线城市在9月24号至9月30号间快速进行了限购限贷等政策调整；以及降低存量房贷利率，这一措施在十月得到较多推进。 发言人问：对于商品房建设，政策提出了哪些具体要求？ 发言人答：政策要求严控增量，优化存量，提高质量，但目前市场尚未看到对应的具体措施，这将是后续值得关注和期待的部分。 发言人问：房地产市场止跌回稳的目标主要指向哪个层面？ 发言人答：我们认为价格的止跌回稳更加重要。考虑到行业周期和人口周期的影响，实现量的止跌回稳甚至回到以前的高度在现实中难度较大，而房价止跌回稳并在基本面较好区域出现一定程度上涨符合经济发展客观规律。 发言人问：住建部在发布会上提出了哪些对未来行业产生影响的中长期做法？ 发言人答：住建部提到了100万套城中村改造和危旧房改造计划，这将在未来较长周期内影响行业的供需关系。发言人问：关于这100万套城中村改造，其特点及可能带来的影响是什么？ 发言人答：这次城中村改造的单套面积较大，主要集中在200平到300平左右，甚至更大。我们估计其规模相当于 过往200到250万套棚改的体量。后续关键关注货币化安置的比例能力、实施周期以及是否会像老旧小区改造一样拓展执行范围。此外，我们预计本轮城中村改造的货币化安置比例可能超过60%，并采取货币或房票方式安置，将明显增加市场需求。 发言人问：9月24号至今，一线城市的二手房市场情况如何？当前一线城市房价调整情况及未来价格预期如何？ 发言人答：自9月29号和9月30号政策出台后，一线城市的成交量出现了明显反弹。从10月4号开始，咨询和带看量增加，网签量则在10月8号后明显回升。目前，北京、上海、深圳的日均二手房网签量分别达到了738套、937套和296套，预计北京本月成交约1.8万至1.9万套，上海约2.4万至2.5万套，深圳约为7000至7500套，相比去年十月增长约20%至40%，其中深圳增长更为显著，达到同比翻倍。根据中原报价指数，四个一线城市房价自高点以来回撤幅度都在25%左右。在房价相对底部位置进行刺激，政策效果会更好。我们预判在未来一年，一线城市房价将有5%至10%的反弹，与宏观经济增速相匹配。 发言人问：一线城市政策放松力度如何，以及对未来成交量预测是什么样的？ 发言人答：尽管对北京、上海、深圳的放松力度不是很大，但得益于货币财政组合拳的影响，成交量反弹效果较好。广州虽然放松力度较大，但市场弹性不如其他三个城市。预计11月和12月成交量将持续当前水平，明年一月之后，新政效果可能会逐渐减弱，届时可能需要一线城市进一步放松政策。 发言人问：本轮房地产周期与前几轮周期相比，稳增长、稳财政等因素如何影响地产政策？ 发言人答：当前稳增长、稳财政的需求是触发地产政策放松的核心因素，类似2008年到2009年以及2015年到2016年的周期背景。本轮周期同样具备这些背景，因此我们预计未来半年到一年内，对地产的政策将保持温和。 发言人问：对比0809年周期，当前货币政策对房地产市场的支持有何特点？ 发言人答：目前货币政策已处于较低水平，存量按揭利率已下调73个BP，叠加今年调整，平均下调约50个BP；首套房贷享受两轮存量按揭降息，降幅达120个BP左右。新发放按揭贷款利率也从2021年四季度的5.6%下行至今年三季度的3.3%左右，降幅约230个BP，并且未来LPR可能还会进一步下调，本轮降息周期的力度可能超过过往两轮周期。 发言人问：本轮调控政策的放松力度是否超过了1415年？ 发言人答：是的，从限购、首付比例、限价、限售、普宅标准等多方面来看，本轮周期的调控政策放松力度已超过1415年水平，货币政策和调控政策给予的支持力度非常大。 发言人问：后续财政政策有何进一步发力的空间？ 发言人答：后续财政政策的主要发力空间在于尚未明确披露的具体计划。虽然目前已有3000亿保障性住房再贷款和新增100万套棚改货币化安置措施，但整体政策力度相比以往周期可能稍小。不过，从历史经验及当前政策趋势判断，财政政策仍有持续改善供需关系的抓手，并且未突破历史下限。 发言人问：对于未来房地产市场的走势有何预测？ 发言人答：预计未来房地产市场将止跌回稳，但不同城市将出现巨大分化。一线和核心二线城市的基本面会更扎实，而三四线城市则需关注政策导向、人口变化及经济发展差异等因素。 发言人问：当前对行业的观点是什么？ 发言人答：认为中央政策将持续加码提振房地产市场，一线城市在本轮政策调整中反应积极，房价止跌企稳路径显现。推荐强信用房企，看好住宅与商业地产双轮驱动的企业，并看好二手房交易规模和渗透率持续提升带来的房地产后服务市场前景，特别是贝壳和我爱我家等企业。 发言人问：如何展望未来阶段的政策？ 发言人答：货币和信贷调控政策基本到位，后续可期待财政政策的持续发力，特别是关注地方专项债发行速度、中央加杠杆进度以及100万套城中村改造货币化安置的推进速度，这些将是改变行业供需关系的关键点。