宏观快评四问土地库存

四问土地库存

核心观点： 本文关注土地库存（已出让未开工土地）。截至9月，估算土地库存约36.6亿平，去化周期54个月，超过2014年42个月的前高。若要将土地库存去化至“合意水平”，需要消化12.8-14.1亿平，所需金额或在5.1-5.6万亿。政策层面，当前以专项债资金、央行设立再贷款支持为主，在土地市场偏弱的背景下，各地推进动能仍需进一步观察。

一问：土地库存，有多少？

• 概念界定： 已出让但尚未开工的住宅类土地的规划建筑面积。
• 估算方法： 土地库存 = 历年住宅土地成交建面 - 历年住宅新开工面积。
• 估算结果：
  • 绝对水平：截至2024年9月，土地库存约36.6亿平，低于2018年前高40.5亿平。
  • 去化周期：54个月，超过2014年前高42个月。
  • 形成时间：大部分形成于2016年之前。当前36.6亿平土地库存中，约16亿平形成于1999-2008年（占比44%），22亿平形成于2009-2015年（占比60%），2016-2024M9，土地库存小幅去化1.5亿平。

二问：土地库存，有何特征？

• 城投开工比例较低： 2021年来，城投托底土地市场，拿地比例从2019年的16%提升至2023年的33%，但开工率低迷，据克而瑞，城投拿地未开工面积近3.3亿平方米，未来开工占比仅15%，全部开工的地块仅20%。
• 低能级城市开工比例较低： 据克而瑞，一线城市的开工率81%，二线城市24%，三四线城市仅2%。

三问：土地库存，需要去化多少？

• 参考标准： 一是去化周期降至2012年来历史均值附近（35.3个月），二是降至2016年水平（33.5个月）。
• 测算结果： 需要消化12.8-14.1亿平，所需金额或在5.1-5.6万亿（假设单位面积去库存所需金额4000元/平）。

四问：当前有何支持政策？

• 专项债资金支持： 自然资源部印发通知，明确专项债资金收购存量闲置土地的实施细则。
• 央行再贷款支持： 央行研究设立收购存量土地专项借款，提供专项再贷款支持。
• 严控新增土地供应： 自然资源部要求，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。